Abberufene Hausverwaltung: Rechte, Pflichten und Vergütung nach der Kündigung

Die Abberufung einer Hausverwaltung ist ein einschneidender Moment für alle Beteiligten. Während die Wohnungseigentümergemeinschaft endlich einen Schlussstrich unter eine unbefriedigende Verwaltung ziehen kann, stellt sich für die abberufene Hausverwaltung die Frage: Was darf ich noch, was muss ich noch leisten, und wie verhält es sich mit meiner Vergütung? Diese Fragen sind nicht nur von praktischer, sondern auch von erheblicher rechtlicher Bedeutung, da Unwissen oder Fehlverhalten zu kostspieligen Konsequenzen führen können.

Der vorliegende Artikel beleuchtet systematisch alle Aspekte der Situation nach einer Abberufung. Wir erklären, welche Befugnisse sofort erlöschen, welche Pflichten bestehen bleiben, und wie sich das paradoxe Verhältnis zwischen fehlender Leistungspflicht und fortbestehendem Vergütungsanspruch gestaltet.

Wenn Sie wissen wollen, wie sie die Hausverwaltung rechtssicher abberufen, empfehle ich ihnen zunächst diesen Blogartikel zu lesen.

Der Moment der Abberufung: Sofortiger Verlust der Verwaltungsbefugnisse

Die rechtliche Zäsur bei der Abberufung der Verwaltung

Mit der Verkündung des Abberufungsbeschlusses in der Eigentümerversammlung tritt eine rechtliche Zäsur ein, die das Verhältnis zwischen Hausverwaltung und Wohnungseigentümergemeinschaft fundamental verändert. Der Bundesgerichtshof hat in ständiger Rechtsprechung klargestellt, dass der Verwalter mit der Verkündung des Abberufungsbeschlusses seine organschaftliche Stellung verliert. Diese Sofortwirkung ist unabhängig davon, ob der Verwalter bei der Versammlung anwesend war oder nicht - entscheidend ist allein der Moment der Beschlussfassung.

Die organschaftliche Stellung des Verwalters ist das Herzstück seiner rechtlichen Befugnisse. Sie ermächtigt ihn, als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft zu handeln, Rechtsgeschäfte abzuschließen und die Gemeinschaft nach außen zu vertreten. Mit dem Verlust dieser Stellung wird aus dem befugten Verwalter schlagartig eine Privatperson ohne jegliche Vertretungsmacht. Diese Rechtslage ist eindeutig und lässt keinen Raum für Interpretationen oder Übergangsregelungen.

Unterschied zwischen Abberufung und Vertragsende

Ein häufiger Irrtum besteht in der Annahme, dass mit der Abberufung automatisch auch der Verwaltervertrag endet. Dies ist jedoch nicht der Fall. Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet klar zwischen der Abberufung als organschaftlichem Akt und der Beendigung des schuldrechtlichen Verwaltervertrags. Nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG endet der Vertrag mit dem Verwalter erst spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung. Diese Regelung ist zwingend und kann durch abweichende Vereinbarungen im Verwaltervertrag nicht umgangen werden.

Diese Trennung zwischen organschaftlicher Abberufung und vertraglicher Beendigung führt zu der paradoxen Situation, dass ein abberufener Verwalter zwar keine Verwaltungsleistungen mehr erbringen darf, aber dennoch Anspruch auf Vergütung hat. Der Gesetzgeber wollte damit verhindern, dass Verwalter durch eine Abberufung in eine rechtlich ungesicherte Position geraten und gleichzeitig eine geordnete Übergabe gewährleisten.

BGH-Rechtsprechung zur Sofortwirkung

Der Bundesgerichtshof hat die Sofortwirkung der Abberufung in mehreren Entscheidungen bestätigt und präzisiert. Besonders bedeutsam ist das Urteil vom 25.02.2022 (V ZR 65/21), in dem der BGH klarstellte, dass die Möglichkeit der jederzeitigen Abberufung nach neuem WEG-Recht auch dann gilt, wenn die Teilungserklärung abweichende Regelungen enthält. Dies stärkt die Position der Wohnungseigentümer erheblich und macht deutlich, dass das neue Recht keine Ausnahmen duldet.

In einem früheren Urteil vom 16.02.2018 (V ZR 89/17) hatte der BGH bereits entschieden, dass die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung eine Organpflicht ist, die nur von einem amtierenden Verwalter erfüllt werden kann. Ein abberufener Verwalter kann daher keine Jahresabrechnungen mehr erstellen, selbst wenn er über alle notwendigen Unterlagen verfügt. Diese Rechtsprechung unterstreicht die Bedeutung der organschaftlichen Stellung und die Konsequenzen ihres Verlusts.

Was eine abberufene Hausverwaltung nicht mehr darf

Verlust der Vertretungsbefugnis

Der wohl schwerwiegendste Verlust für eine abberufene Hausverwaltung ist die Vertretungsbefugnis gegenüber Dritten. Diese Befugnis, die das Herzstück der Verwaltertätigkeit darstellt, erlischt mit der Verkündung des Abberufungsbeschlusses vollständig und unwiderruflich. Die abberufene Hausverwaltung darf ab diesem Zeitpunkt keine Rechtsgeschäfte mehr im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft abschließen, keine Verträge unterzeichnen und keine rechtsverbindlichen Erklärungen abgeben.

Diese Beschränkung hat weitreichende praktische Konsequenzen. Wartungsverträge können nicht mehr verlängert werden, Handwerker dürfen nicht mehr beauftragt werden, und selbst die Kündigung bestehender Verträge ist nicht mehr möglich. Jede Handlung, die über die reine Übergabe der Verwaltung hinausgeht, erfolgt ohne rechtliche Grundlage und kann zu erheblichen Haftungsrisiken führen. Die abberufene Hausverwaltung handelt in solchen Fällen als Vertreter ohne Vertretungsmacht im Sinne der §§ 177 ff. BGB, was zu Schadensersatzansprüchen führen kann.

Keine Verwaltungshandlungen mehr

Sämtliche Verwaltungshandlungen, die das tägliche Geschäft einer Hausverwaltung ausmachen, sind der abberufenen Verwaltung untersagt. Dazu gehören die Verwaltung der Hausgelder, die Beauftragung von Reparaturen, die Kommunikation mit Mietern in Verwaltungsangelegenheiten, die Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen und die Überwachung von Dienstleistern. Selbst scheinbar harmlose Tätigkeiten wie die Weiterleitung von Post oder die Beantwortung von Anfragen können problematisch werden, wenn sie über eine reine Informationsweitergabe hinausgehen.

Besonders kritisch ist die Situation bei laufenden Projekten oder Verfahren. Eine abberufene Hausverwaltung darf weder Baumaßnahmen fortführen noch Rechtsstreitigkeiten weiterverfolgen. Alle diese Aufgaben müssen entweder von einem neuen Verwalter übernommen oder von der Wohnungseigentümergemeinschaft selbst wahrgenommen werden. Dies kann zu Verzögerungen und zusätzlichen Kosten führen, weshalb eine schnelle Bestellung eines neuen Verwalters oder die Übertragung der Aufgaben an den Verwaltungsbeirat von großer Bedeutung ist.

Einberufung von Eigentümerversammlungen

Eine der wichtigsten Befugnisse eines Verwalters ist die Einberufung von Eigentümerversammlungen nach § 24 Abs. 1 WEG. Diese Befugnis erlischt mit der Abberufung vollständig, auch wenn dringende Angelegenheiten eine Versammlung erforderlich machen würden. Die abberufene Hausverwaltung kann weder ordentliche noch außerordentliche Versammlungen einberufen, selbst wenn sie über wichtige Informationen verfügt, die den Eigentümern mitgeteilt werden müssten.

Diese Beschränkung kann in der Praxis zu erheblichen Problemen führen, insbesondere wenn dringende Entscheidungen anstehen oder gesetzliche Fristen eingehalten werden müssen. In solchen Fällen muss entweder der Verwaltungsbeirat nach § 29 Abs. 2 WEG tätig werden, oder die Eigentümer müssen selbst eine Versammlung einberufen. Letzteres ist jedoch nur möglich, wenn alle Eigentümer anwesend sind und der Einladungsmangel dadurch geheilt wird, wie der BGH in seinem Urteil vom 11.03.2022 (V ZR 77/21) entschieden hat.

Jahresabrechnungen und Organpflichten

Ein besonders wichtiger Aspekt ist die Unfähigkeit einer abberufenen Hausverwaltung, Jahresabrechnungen zu erstellen. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 16.02.2018 (V ZR 89/17) eindeutig klargestellt, dass die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG eine Organpflicht ist. Diese kann nur von einem amtierenden Verwalter erfüllt werden, der zum Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht im Amt ist.

Diese Rechtsprechung hat erhebliche praktische Auswirkungen. Wird ein Verwalter beispielsweise im November abberufen, kann er die Jahresabrechnung für das laufende Kalenderjahr nicht mehr erstellen, auch wenn er über alle notwendigen Unterlagen und das erforderliche Fachwissen verfügt. Die Abrechnung muss dann von einem neuen Verwalter oder von der Wohnungseigentümergemeinschaft selbst erstellt werden, was oft zu Verzögerungen und zusätzlichen Kosten führt.

Haftungsrisiken bei Zuwiderhandlung

Die Missachtung der Beschränkungen nach einer Abberufung kann zu erheblichen Haftungsrisiken führen. Eine abberufene Hausverwaltung, die dennoch Verwaltungshandlungen vornimmt, handelt als Vertreter ohne Vertretungsmacht im Sinne der §§ 177 ff. BGB. Nach § 179 BGB ist sie der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der dadurch entsteht, dass das Rechtsgeschäft nicht wirksam ist. Darüber hinaus können weitere Schadensersatzansprüche entstehen, wenn durch das eigenmächtige Handeln zusätzliche Schäden verursacht werden.

Besonders problematisch wird es, wenn die abberufene Hausverwaltung weiterhin Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft verwendet oder Verpflichtungen eingeht, die von der Gemeinschaft nicht gewollt sind. In solchen Fällen können nicht nur zivilrechtliche Ansprüche, sondern auch strafrechtliche Konsequenzen drohen. Der Tatbestand der Untreue nach § 266 StGB kann erfüllt sein, wenn die abberufene Hausverwaltung ihre frühere Vertrauensstellung missbraucht und dadurch einen Vermögensschaden verursacht.

Die verbleibenden Pflichten: Was noch geleistet werden muss

Rechtliche Grundlage der Übergabepflichten

Während eine abberufene Hausverwaltung alle aktiven Verwaltungsbefugnisse verliert, bestehen gleichzeitig umfassende Pflichten zur ordnungsgemäßen Übergabe der Verwaltung. Diese Pflichten ergeben sich primär aus § 27 Abs. 3 WEG, der bestimmt, dass der Verwalter bei Beendigung seiner Tätigkeit alle Verwaltungsunterlagen und sonstigen Gegenstände, die er im Zusammenhang mit der Verwaltung erhalten hat, herauszugeben hat. Diese Bestimmung ist zwingend und lässt keinen Raum für Ausnahmen oder Einschränkungen.

Die Herausgabepflicht ist nicht nur eine vertragliche Nebenpflicht, sondern eine gesetzliche Verpflichtung, die unabhängig von den Umständen der Abberufung besteht. Sie gilt sowohl bei einvernehmlicher Beendigung als auch bei streitiger Abberufung und ist auch dann zu erfüllen, wenn zwischen der abberufenen Hausverwaltung und der Wohnungseigentümergemeinschaft noch finanzielle Streitigkeiten bestehen. Der Gesetzgeber wollte damit sicherstellen, dass die Kontinuität der Verwaltung gewährleistet bleibt und ein neuer Verwalter oder die Eigentümer selbst die Verwaltung nahtlos übernehmen können.

Vollständige Herausgabe aller Verwaltungsunterlagen

Der Umfang der herauszugebenden Verwaltungsunterlagen ist außerordentlich umfassend und betrifft alle Dokumente, die für eine ordnungsgemäße Verwaltung erforderlich sind. Dazu gehören zunächst die grundlegenden Dokumente wie die Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung mit Aufteilungsplänen, die Hausordnung und die Auflistung aller Eigentümer mit vollständigen Namen und Anschriften. Diese Dokumente bilden das Fundament jeder Verwaltungstätigkeit und sind für einen neuen Verwalter unverzichtbar.

Besonders umfangreich sind die Finanzunterlagen, die herausgegeben werden müssen. Dazu gehören die vollständigen Buchführungsunterlagen, insbesondere Debitoren- und Kreditorenkonten für das laufende und vergangene Wirtschaftsjahre, alle Bankauszüge, Buchungsbelege sowie Rechnungen und Mahnungen. Auch die Jahresabrechnungen einschließlich Einzelabrechnungen, der aktuelle und alte Wirtschaftspläne sowie Unterlagen zu Betriebskostenabrechnungen, insbesondere Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen, müssen vollständig übergeben werden.

Die Verwaltungsunterlagen im engeren Sinne umfassen die Verwaltervollmacht des bisherigen Hausverwalters, die Gesamtheit aller ergangenen WEG-Beschlüsse in Beschlussverzeichnissen oder Beschlussbüchern, die gesamte Verwalterkorrespondenz mit Wohnungseigentümern und Dritten sowie alle Wartungsverträge und Betriebs- und Bedienungsanleitungen. Diese Unterlagen dokumentieren die bisherige Verwaltungstätigkeit und sind für die Fortsetzung der Verwaltung durch einen Nachfolger unerlässlich.

Herausgabe physischer Gegenstände

Neben den Unterlagen müssen auch alle physischen Gegenstände herausgegeben werden, die im Zusammenhang mit der Verwaltung stehen. An erster Stelle stehen dabei die Generalschlüssel und sonstigen Schlüssel sowie der Schließplan. Diese Gegenstände sind für die praktische Verwaltung der Immobilie unverzichtbar und müssen vollständig und unverzüglich übergeben werden. Dabei ist besonders darauf zu achten, dass alle Schlüssel erfasst werden, einschließlich eventueller Ersatzschlüssel oder Schlüssel für spezielle Bereiche wie Technikräume oder Dachböden.

Darüber hinaus müssen alle Bauunterlagen herausgegeben werden, insbesondere Bauverträge, Statikpläne, Grundrisspläne, Abnahmeprotokolle und Baumängellisten. Diese Unterlagen sind nicht nur für laufende Baumaßnahmen wichtig, sondern auch für zukünftige Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Personalunterlagen wie Lohnsteuerkarten und Sozialversicherungsunterlagen von Angestellten der Wohnungseigentümergemeinschaft, beispielsweise des Hausmeisters, müssen ebenfalls übergeben werden.

Versicherungsunterlagen, insbesondere die Versicherungspolicen aller gemeinschaftlichen Versicherungen, sind ein weiterer wichtiger Bestandteil der Übergabe. Diese Unterlagen sind für den Versicherungsschutz der Wohnungseigentümergemeinschaft von entscheidender Bedeutung und müssen lückenlos übergeben werden, um Versicherungslücken zu vermeiden.

Kein Zurückbehaltungsrecht

Ein besonders wichtiger Aspekt der Herausgabepflicht ist, dass der abberufenen Hausverwaltung kein Zurückbehaltungsrecht zusteht. Dies gilt auch dann, wenn ihr noch Zahlungsansprüche aus ihrer Verwaltertätigkeit gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zustehen. Das Gesetz und die Rechtsprechung sind hier eindeutig: Die Herausgabe der Verwaltungsunterlagen kann nicht mit dem Argument verweigert werden, dass noch finanzielle Streitigkeiten bestehen.

Diese Regelung dient dem Schutz der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Kontinuität der Verwaltung. Der Gesetzgeber wollte verhindern, dass eine abberufene Hausverwaltung durch die Zurückhaltung wichtiger Unterlagen Druck auf die Wohnungseigentümergemeinschaft ausüben kann. Finanzielle Streitigkeiten müssen auf anderen Wegen geklärt werden, dürfen aber nicht zu Lasten der ordnungsgemäßen Verwaltungsübergabe gehen.

Auch für die eigene Rechtsverteidigung darf die abberufene Hausverwaltung die Unterlagen nicht zurückbehalten. Allerdings hat sie bei berechtigtem Interesse ein Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen und kann vor der Übergabe wichtige Dokumente kopieren. Diese Möglichkeit stellt einen angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft an einer vollständigen Übergabe und den berechtigten Interessen der abberufenen Hausverwaltung an der Sicherung von Beweismitteln dar.

Modalitäten der Übergabe: Wie, wo und wann?

Leistungsort: Grundsatz der Holschuld

Die Frage nach dem Leistungsort der Übergabe ist von erheblicher praktischer Bedeutung und wird durch § 269 BGB geregelt. Grundsätzlich handelt es sich bei der Herausgabe der Verwaltungsunterlagen um eine Holschuld, das heißt, die Übergabe hat am Sitz der abberufenen Hausverwaltung zu erfolgen. Diese Regelung entspricht dem allgemeinen Grundsatz, dass Leistungen dort zu erbringen sind, wo der Schuldner seinen Sitz hat, es sei denn, es wurde etwas anderes vereinbart.

Für die Praxis bedeutet dies, dass der neue Verwalter oder ein Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft die Unterlagen bei der abberufenen Hausverwaltung abholen muss. Die abberufene Hausverwaltung ist nicht verpflichtet, die Unterlagen zu versenden oder an einem anderen Ort zu übergeben. Diese Regelung kann insbesondere dann zu Problemen führen, wenn der Sitz der alten und der neuen Hausverwaltung weit voneinander entfernt liegen oder wenn kein neuer Verwalter bestellt wurde.

In der Praxis empfiehlt es sich daher, einvernehmliche Lösungen zu suchen. Denkbar ist beispielsweise eine Übergabe am Ort der Wohnanlage oder an einem Ort, der von beiden Parteien etwa gleich weit entfernt liegt. Solche Vereinbarungen können die Übergabe erheblich erleichtern und Kosten sparen. Wichtig ist jedoch, dass die abberufene Hausverwaltung zu solchen Vereinbarungen nicht verpflichtet ist und ihre Zustimmung freiwillig erfolgen muss.

Zeitpunkt der Übergabe

Der Zeitpunkt der Übergabe ist von entscheidender Bedeutung für die Kontinuität der Verwaltung. Grundsätzlich sollte die Übergabe so früh wie möglich erfolgen, idealerweise direkt nach der Bestellung eines neuen Hausverwalters oder der Bestimmung eines Vertreters der Wohnungseigentümergemeinschaft. Nur wenn der neue Verwalter oder die Eigentümer im Besitz der vollständigen Unterlagen sind, kann eine ordnungsgemäße Verwaltung gewährleistet werden.

Eine Verzögerung der Übergabe kann zu erheblichen Problemen führen. Wichtige Fristen können versäumt werden, Verträge können nicht ordnungsgemäß verwaltet werden, und die Wohnungseigentümergemeinschaft kann Schäden erleiden. Daher ist die abberufene Hausverwaltung verpflichtet, die Übergabe unverzüglich nach der Abberufung vorzubereiten und durchzuführen. Eine bewusste Verzögerung kann zu Schadensersatzansprüchen führen.

In der Praxis sollte bereits bei der Abberufung ein konkreter Termin für die Übergabe vereinbart werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Vorbereitung der Übergabe einige Zeit in Anspruch nehmen kann, insbesondere wenn umfangreiche Unterlagen zu sortieren und zu übergeben sind. Eine angemessene Frist von wenigen Tagen bis zu einer Woche ist in der Regel ausreichend und zumutbar.

Quittierung und Dokumentation

Die ordnungsgemäße Dokumentation der Übergabe ist sowohl für die abberufene Hausverwaltung als auch für die Wohnungseigentümergemeinschaft von großer Bedeutung. Die abberufene Hausverwaltung sollte sich die Übergabe aller Unterlagen und Gegenstände stets schriftlich quittieren lassen, um späteren Streitigkeiten vorzubeugen. Eine solche Quittung sollte detailliert auflisten, welche Unterlagen und Gegenstände übergeben wurden, und von beiden Seiten unterzeichnet werden.

Die Dokumentation dient mehreren Zwecken. Für die abberufene Hausverwaltung ist sie ein wichtiger Nachweis dafür, dass sie ihren Herausgabepflichten vollständig nachgekommen ist. Für die Wohnungseigentümergemeinschaft oder den neuen Verwalter ist sie eine Bestätigung über den Umfang der erhaltenen Unterlagen und kann bei späteren Unklarheiten als Beweismittel dienen.

In der Praxis empfiehlt es sich, bereits vor der Übergabe ein detailliertes Verzeichnis aller zu übergebenden Unterlagen und Gegenstände zu erstellen. Dieses Verzeichnis kann dann bei der Übergabe abgearbeitet und als Grundlage für die Quittung verwendet werden. Besonders wichtig ist die genaue Dokumentation bei wertvollen Gegenständen wie Schlüsseln oder bei umfangreichen Unterlagenbeständen.

Eidesstattliche Versicherung

In besonderen Fällen kann von der abberufenen Hausverwaltung eine eidesstattliche Versicherung über die Vollständigkeit der herausgegebenen Unterlagen verlangt werden. Diese Möglichkeit ergibt sich aus § 260 BGB, der bestimmt, dass bei begründeten Zweifeln an der Vollständigkeit eines Verzeichnisses eine eidesstattliche Versicherung verlangt werden kann. Der Verwalter muss dann zu Protokoll an Eides statt versichern, dass er nach bestem Wissen den Bestand so vollständig angegeben habe, als er dazu imstande sei.

Die eidesstattliche Versicherung ist ein scharfes Schwert und sollte nur in begründeten Fällen eingesetzt werden. Sie kommt insbesondere dann in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die abberufene Hausverwaltung nicht alle Unterlagen herausgegeben hat oder wenn wichtige Unterlagen fehlen. Die Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung verdeutlicht der abberufenen Hausverwaltung die Bedeutsamkeit einer vollständigen und wahrheitsgemäßen Angabe und erhöht die Hemmschwelle für bewusst oder fahrlässig unvollständige Angaben.

Die eidesstattliche Versicherung muss vor einem Notar oder einem Gericht abgegeben werden und hat erhebliche rechtliche Konsequenzen. Eine falsche eidesstattliche Versicherung ist strafbar und kann zu einer Freiheitsstrafe oder Geldstrafe führen. Daher sollte dieses Instrument nur in wirklich begründeten Fällen eingesetzt werden und nicht als Druckmittel missbraucht werden.

Das Vergütungsparadox: Geld ohne Gegenleistung

Fortbestehen des Verwaltervertrags

Eine der bemerkenswertesten Besonderheiten des deutschen Wohnungseigentumsrechts ist das Auseinanderfallen von organschaftlicher Abberufung und vertraglicher Beendigung. Während die Abberufung sofort wirksam wird und alle Verwaltungsbefugnisse erlöschen lässt, besteht der schuldrechtliche Verwaltervertrag zunächst fort. Nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG endet der Vertrag mit dem Verwalter erst spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung. Diese Regelung ist zwingend und kann durch abweichende Vereinbarungen im Verwaltervertrag nicht umgangen werden.

Der Gesetzgeber wollte mit dieser Regelung mehrere Ziele erreichen. Zum einen sollte verhindert werden, dass Verwalter durch eine Abberufung in eine rechtlich ungesicherte Position geraten und möglicherweise ihre berechtigten Vergütungsansprüche verlieren. Zum anderen sollte eine geordnete Übergabe gewährleistet und der abberufenen Hausverwaltung ausreichend Zeit für die Abwicklung ihrer Geschäfte eingeräumt werden. Schließlich sollte auch verhindert werden, dass Wohnungseigentümergemeinschaften durch vorschnelle Abberufungen ihre vertraglichen Verpflichtungen umgehen können.

Diese Konstruktion führt jedoch zu der paradoxen Situation, dass eine abberufene Hausverwaltung zwar keine Verwaltungsleistungen mehr erbringen darf, aber dennoch Anspruch auf die vereinbarte Vergütung hat. Dieses "Vergütungsparadox" ist rechtlich gewollt und stellt einen bewussten Interessenausgleich zwischen den Beteiligten dar. Es verdeutlicht auch die Bedeutung einer sorgfältigen Abwägung vor einer Abberufung, da diese nicht ohne finanzielle Konsequenzen bleibt.

Vergütungsanspruch trotz fehlender Leistungspflicht

Der Vergütungsanspruch einer abberufenen Hausverwaltung ergibt sich aus dem fortbestehenden Verwaltervertrag in Verbindung mit § 615 BGB. Diese Bestimmung regelt die Vergütung bei Annahmeverzug und bestimmt, dass der Verpflichtete für die infolge des Verzugs nicht geleistete Arbeit die vereinbarte Vergütung verlangen kann. Im Fall einer abberufenen Hausverwaltung liegt ein besonderer Fall des Annahmeverzugs vor, da die Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Abberufung zum Ausdruck bringt, dass sie die Verwaltungsleistungen nicht mehr wünscht.

Der Vergütungsanspruch umfasst grundsätzlich die gesamte vereinbarte Vergütung, einschließlich der Grundvergütung und eventueller Zusatzhonorare. Dabei ist unerheblich, ob die Abberufung berechtigt war oder nicht - entscheidend ist allein die Tatsache, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Verwaltungsleistungen nicht mehr annimmt. Dieser Grundsatz stärkt die rechtliche Position der Hausverwaltung und verhindert, dass sie durch eine möglicherweise unberechtigte Abberufung wirtschaftlich geschädigt wird.

Allerdings ist der Vergütungsanspruch zeitlich begrenzt. Er besteht nur für die Dauer des fortbestehenden Verwaltervertrags, also maximal sechs Monate nach der Abberufung. Nach Ablauf dieser Frist endet auch der Vergütungsanspruch, es sei denn, es wurde eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart oder der Vertrag wird einvernehmlich früher beendet. Diese zeitliche Begrenzung stellt sicher, dass die finanzielle Belastung für die Wohnungseigentümergemeinschaft überschaubar bleibt.

Anrechnung ersparter Aufwendungen

Der Vergütungsanspruch einer abberufenen Hausverwaltung ist jedoch nicht uneingeschränkt. Nach § 615 Satz 2 BGB muss sich die abberufene Hausverwaltung den Wert desjenigen anrechnen lassen, was sie infolge des Unterbleibens der Dienstleistung erspart oder durch anderweitige Verwendung ihrer Dienste erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt. Diese Anrechnungsregelung soll verhindern, dass die abberufene Hausverwaltung durch die Abberufung besser gestellt wird, als sie bei ordnungsgemäßer Vertragserfüllung gestanden hätte.

Ersparte Aufwendungen sind alle Kosten, die der abberufenen Hausverwaltung durch das Unterbleiben der Verwaltungsleistungen nicht entstehen. Dazu gehören beispielsweise Fahrtkosten, Büromaterial, Kommunikationskosten oder die Kosten für externe Dienstleister, die für die Verwaltung der betreffenden Wohnungseigentümergemeinschaft eingesetzt worden wären. Auch Personalkosten können unter Umständen als ersparte Aufwendungen zu berücksichtigen sein, wenn durch die Abberufung Mitarbeiter anderweitig eingesetzt werden können.

Die Berechnung der ersparten Aufwendungen ist in der Praxis oft schwierig und streitanfällig. Während direkte Kosten wie Fahrtkosten oder Materialkosten relativ einfach zu ermitteln sind, ist die Bewertung von Personalkosten oder Gemeinkosten komplexer. Hier kommt es auf die konkreten Umstände des Einzelfalls an, insbesondere darauf, ob und in welchem Umfang die freigewordenen Kapazitäten anderweitig genutzt werden können.

Zusammenfassung der wichtigsten Punkte

Die Abberufung einer Hausverwaltung markiert einen rechtlichen Wendepunkt, der für alle Beteiligten weitreichende Konsequenzen hat. Die wichtigste Erkenntnis ist, dass mit der Verkündung des Abberufungsbeschlusses eine klare rechtliche Zäsur eintritt: Die abberufene Hausverwaltung verliert sofort und vollständig ihre organschaftliche Stellung und damit alle Verwaltungsbefugnisse. Gleichzeitig entstehen umfassende Herausgabepflichten, die ohne Ausnahme und ohne Zurückbehaltungsrecht zu erfüllen sind.

Das Vergütungsparadox - die Tatsache, dass eine abberufene Hausverwaltung Geld erhält, ohne Leistungen erbringen zu dürfen - ist eine bewusste gesetzgeberische Entscheidung, die dem Interessenausgleich zwischen den Beteiligten dient. Es verdeutlicht aber auch, dass eine Abberufung nicht ohne finanzielle Konsequenzen bleibt und daher sorgfältig abgewogen werden sollte. Die Anrechnung ersparter Aufwendungen und anderweitigen Verdienstes sorgt dafür, dass die abberufene Hausverwaltung nicht ungerechtfertigt bereichert wird.

Die rechtlichen Instrumente zur Durchsetzung der Herausgabepflichten sind vielfältig und reichen von außergerichtlichen Maßnahmen bis hin zu gerichtlichen Verfahren. Dabei hat sich gezeigt, dass eine stufenweise Eskalation oft zum Erfolg führt und kostengünstiger ist als ein sofortiges gerichtliches Vorgehen. Die Möglichkeit der eidesstattlichen Versicherung und der Stufenklage bieten zusätzliche Instrumente für schwierige Fälle.

Bedeutung für die Praxis

Für die Praxis ergeben sich aus den dargestellten Rechtsgrundsätzen klare Handlungsempfehlungen. Wohnungseigentümergemeinschaften sollten eine Abberufung sorgfältig vorbereiten und dabei sowohl die rechtlichen als auch die finanziellen Aspekte berücksichtigen. Die gleichzeitige Bestellung eines neuen Verwalters oder zumindest die Bestimmung eines Vertreters ist unerlässlich, um eine nahtlose Fortsetzung der Verwaltung zu gewährleisten.

Abberufene Hausverwaltungen sollten die neue Rechtslage akzeptieren und professionell handeln. Eine vollständige und ordnungsgemäße Übergabe liegt nicht nur im Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern auch im eigenen Interesse, da sie Haftungsrisiken vermeidet und die Grundlage für eine einvernehmliche Regelung der Vergütungsansprüche schaffen kann. Die Verweigerung der Übergabe oder eigenmächtige Handlungen nach der Abberufung sind rechtlich unzulässig und können zu erheblichen Konsequenzen führen.

Neue Verwalter stehen vor der Herausforderung, eine möglicherweise unvollständige oder ungeordnete Verwaltung zu übernehmen. Eine sorgfältige Prüfung der übernommenen Unterlagen und eine systematische Einarbeitung sind unerlässlich. Unser Ratgeber „Hausverwaltung finden in München" hilft Ihnen bei der Auswahl einer neuen, professionellen Verwaltung.

Die Rolle des Verwaltungsbeirats ist in diesem Prozess besonders wichtig. Er überwacht die Übergabe und stellt sicher, dass alle notwendigen Schritte durchgeführt werden. Wenn Sie mehr über Kommunikationsprobleme mit der Verwaltung erfahren möchten, lesen Sie unseren Artikel über „Ärger mit der WEG-Verwaltung".

Wenn Sie professionelle Unterstützung bei der Verwaltung Ihrer Immobilie benötigen, können Sie sich gerne an uns wenden. Wir bieten umfassende WEG-Verwaltung in München und helfen Ihnen dabei, eine reibungslose Übergabe zu gewährleisten.

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Dieser Artikel wurde auf Basis umfassender Recherche und seriösen Rechtsquellen erstellt. Stand: 2025. Alle Angaben ohne Gewähr. Bei konkreten Rechtsfragen empfiehlt sich die Beratung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt für Wohnungseigentumsrecht.