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Während die Wohnungseigentümergemeinschaft endlich einen Schlussstrich unter eine unbefriedigende Verwaltung ziehen kann, stellt sich für die abberufene Hausverwaltung die Frage: Was darf ich noch, was muss ich noch leisten, und wie verhält es sich mit meiner Vergütung? Diese Fragen sind nicht nur von praktischer, sondern auch von erheblicher rechtlicher Bedeutung, da Unwissen oder Fehlverhalten zu kostspieligen Konsequenzen führen können. Der vorliegende Artikel beleuchtet systematisch alle Aspekte der Situation nach einer Abberufung. Wir erklären, welche Befugnisse sofort erlöschen, welche Pflichten bestehen bleiben, und wie sich das paradoxe Verhältnis zwischen fehlender Leistungspflicht und fortbestehendem Vergütungsanspruch gestaltet.
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Die wichtigsten Fakten auf einen Blick

✓ Sofortiger Verlust aller Verwaltungsbefugnisse mit Verkündung des Abberufungsbeschlusses

✓ Umfassende Herausgabepflicht aller Verwaltungsunterlagen nach § 27 Abs. 3 WEG

✓ Kein Zurückbehaltungsrecht - auch nicht bei offenen Forderungen

✓ Vergütungsanspruch bleibt bestehen für maximal 6 Monate nach § 26 Abs. 3 S. 2 WEG

✓ Anrechnung ersparter Aufwendungen nach § 615 S. 2 BGB

✓ Rechtsdurchsetzung möglich bei Verweigerung der Übergabe

Wenn Sie wissen wollen, wie sie die Hausverwaltung rechtssicher abberufen, empfehle ich ihnen zunächst diesen [Blogartikel](/blog/hausverwaltung-rechtssicher-kuendigen-muenchen) zu lesen. ## Der Moment der Abberufung: Sofortiger Verlust der Verwaltungsbefugnisse ### Die rechtliche Zäsur bei der Abberufung der Verwaltung Mit der Verkündung des Abberufungsbeschlusses in der Eigentümerversammlung tritt eine rechtliche Zäsur ein, die das Verhältnis zwischen Hausverwaltung und Wohnungseigentümergemeinschaft fundamental verändert. Der Bundesgerichtshof hat in ständiger Rechtsprechung klargestellt, dass der Verwalter mit der Verkündung des Abberufungsbeschlusses seine organschaftliche Stellung verliert. Diese Sofortwirkung ist unabhängig davon, ob der Verwalter bei der Versammlung anwesend war oder nicht – entscheidend ist allein der Moment der Beschlussfassung. Die organschaftliche Stellung des Verwalters ist das Herzstück seiner rechtlichen Befugnisse. Sie ermächtigt ihn, als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft zu handeln, Rechtsgeschäfte abzuschließen und die Gemeinschaft nach außen zu vertreten. Mit dem Verlust dieser Stellung wird aus dem befugten Verwalter schlagartig eine Privatperson ohne jegliche Vertretungsmacht. Diese Rechtslage ist eindeutig und lässt keinen Raum für Interpretationen oder Übergangsregelungen. ### Unterschied zwischen Abberufung und Vertragsende Ein häufiger Irrtum besteht in der Annahme, dass mit der Abberufung automatisch auch der Verwaltervertrag endet. Dies ist jedoch nicht der Fall. Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet klar zwischen der Abberufung als organschaftlichem Akt und der Beendigung des schuldrechtlichen Verwaltervertrags. Nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG endet der Vertrag mit dem Verwalter erst spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung. Diese Regelung ist zwingend und kann durch abweichende Vereinbarungen im Verwaltervertrag nicht umgangen werden. Diese Trennung zwischen organschaftlicher Abberufung und vertraglicher Beendigung führt zu der paradoxen Situation, dass ein abberufener Verwalter zwar keine Verwaltungsleistungen mehr erbringen darf, aber dennoch Anspruch auf Vergütung hat. Der Gesetzgeber wollte damit verhindern, dass Verwalter durch eine Abberufung in eine rechtlich ungesicherte Position geraten und gleichzeitig eine geordnete Übergabe gewährleisten. ### BGH-Rechtsprechung zur Sofortwirkung Der Bundesgerichtshof hat die Sofortwirkung der Abberufung in mehreren Entscheidungen bestätigt und präzisiert. Besonders bedeutsam ist das Urteil vom 25.02.2022 (V ZR 65/21), in dem der BGH klarstellte, dass die Möglichkeit der jederzeitigen Abberufung nach neuem WEG-Recht auch dann gilt, wenn die Teilungserklärung abweichende Regelungen enthält. Dies stärkt die Position der Wohnungseigentümer erheblich und macht deutlich, dass das neue Recht keine Ausnahmen duldet. In einem früheren Urteil vom 16.02.2018 (V ZR 89/17) hatte der BGH bereits entschieden, dass die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung eine Organpflicht ist, die nur von einem amtierenden Verwalter erfüllt werden kann. Ein abberufener Verwalter kann daher keine Jahresabrechnungen mehr erstellen, selbst wenn er über alle notwendigen Unterlagen verfügt. Diese Rechtsprechung unterstreicht die Bedeutung der organschaftlichen Stellung und die Konsequenzen ihres Verlusts. | Zeitpunkt | Organschaftliche Stellung | Vertragliche Beziehung | Verwaltungsbefugnisse | |-----------|---------------------------|------------------------|----------------------| | Vor Abberufung | ✅ Vorhanden | ✅ Bestehend | ✅ Vollständig | | Nach Abberufung | ❌ Erloschen | ✅ Bis zu 6 Monate | ❌ Keine | | Nach Vertragsende | ❌ Erloschen | ❌ Beendet | ❌ Keine | ## Was eine abberufene Hausverwaltung nicht mehr darf ### Verlust der Vertretungsbefugnis Der wohl schwerwiegendste Verlust für eine abberufene Hausverwaltung ist die Vertretungsbefugnis gegenüber Dritten. Diese Befugnis, die das Herzstück der Verwaltertätigkeit darstellt, erlischt mit der Verkündung des Abberufungsbeschlusses vollständig und unwiderruflich. Die abberufene Hausverwaltung darf ab diesem Zeitpunkt keine Rechtsgeschäfte mehr im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft abschließen, keine Verträge unterzeichnen und keine rechtsverbindlichen Erklärungen abgeben. Diese Beschränkung hat weitreichende praktische Konsequenzen. Wartungsverträge können nicht mehr verlängert werden, Handwerker dürfen nicht mehr beauftragt werden, und selbst die Kündigung bestehender Verträge ist nicht mehr möglich. Jede Handlung, die über die reine Übergabe der Verwaltung hinausgeht, erfolgt ohne rechtliche Grundlage und kann zu erheblichen Haftungsrisiken führen. Die abberufene Hausverwaltung handelt in solchen Fällen als Vertreter ohne Vertretungsmacht im Sinne der §§ 177 ff. BGB, was zu Schadensersatzansprüchen führen kann. ### Keine Verwaltungshandlungen mehr Sämtliche Verwaltungshandlungen, die das tägliche Geschäft einer Hausverwaltung ausmachen, sind der abberufenen Verwaltung untersagt. Dazu gehören die Verwaltung der Hausgelder, die Beauftragung von Reparaturen, die Kommunikation mit Mietern in Verwaltungsangelegenheiten, die Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen und die Überwachung von Dienstleistern. Selbst scheinbar harmlose Tätigkeiten wie die Weiterleitung von Post oder die Beantwortung von Anfragen können problematisch werden, wenn sie über eine reine Informationsweitergabe hinausgehen. Besonders kritisch ist die Situation bei laufenden Projekten oder Verfahren. Eine abberufene Hausverwaltung darf weder Baumaßnahmen fortführen noch Rechtsstreitigkeiten weiterverfolgen. Alle diese Aufgaben müssen entweder von einem neuen Verwalter übernommen oder von der Wohnungseigentümergemeinschaft selbst wahrgenommen werden. Dies kann zu Verzögerungen und zusätzlichen Kosten führen, weshalb eine schnelle Bestellung eines neuen Verwalters oder die Übertragung der Aufgaben an den Verwaltungsbeirat von großer Bedeutung ist. ### Einberufung von Eigentümerversammlungen Eine der wichtigsten Befugnisse eines Verwalters ist die Einberufung von Eigentümerversammlungen nach § 24 Abs. 1 WEG. Diese Befugnis erlischt mit der Abberufung vollständig, auch wenn dringende Angelegenheiten eine Versammlung erforderlich machen würden. Die abberufene Hausverwaltung kann weder ordentliche noch außerordentliche Versammlungen einberufen, selbst wenn sie über wichtige Informationen verfügt, die den Eigentümern mitgeteilt werden müssten. Diese Beschränkung kann in der Praxis zu erheblichen Problemen führen, insbesondere wenn dringende Entscheidungen anstehen oder gesetzliche Fristen eingehalten werden müssen. In solchen Fällen muss entweder der Verwaltungsbeirat nach § 29 Abs. 2 WEG tätig werden, oder die Eigentümer müssen selbst eine Versammlung einberufen. Letzteres ist jedoch nur möglich, wenn alle Eigentümer anwesend sind und der Einladungsmangel dadurch geheilt wird, wie der BGH in seinem Urteil vom 11.03.2022 (V ZR 77/21) entschieden hat. ### Jahresabrechnungen und Organpflichten Ein besonders wichtiger Aspekt ist die Unfähigkeit einer abberufenen Hausverwaltung, Jahresabrechnungen zu erstellen. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 16.02.2018 (V ZR 89/17) eindeutig klargestellt, dass die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG eine Organpflicht ist. Diese kann nur von einem amtierenden Verwalter erfüllt werden, der zum Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht im Amt ist. Diese Rechtsprechung hat erhebliche praktische Auswirkungen. Wird ein Verwalter beispielsweise im November abberufen, kann er die Jahresabrechnung für das laufende Kalenderjahr nicht mehr erstellen, auch wenn er über alle notwendigen Unterlagen und das erforderliche Fachwissen verfügt. Die Abrechnung muss dann von einem neuen Verwalter oder von der Wohnungseigentümergemeinschaft selbst erstellt werden, was oft zu Verzögerungen und zusätzlichen Kosten führt.
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Achtung: Warnung vor eigenmächtigen Handlungen

Rechtliche Konsequenzen bei Zuwiderhandlung:

• Haftung als Vertreter ohne Vertretungsmacht (§§ 177 ff. BGB)

• Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft

• Unwirksamkeit aller abgeschlossenen Rechtsgeschäfte

• Persönliche Haftung für entstandene Schäden

• Strafbare Handlungen bei Untreue oder Betrug möglich

Empfehlung: Sofortiger Stopp aller Verwaltungshandlungen nach Abberufung!

### Haftungsrisiken bei Zuwiderhandlung Die Missachtung der Beschränkungen nach einer Abberufung kann zu erheblichen Haftungsrisiken führen. Eine abberufene Hausverwaltung, die dennoch Verwaltungshandlungen vornimmt, handelt als Vertreter ohne Vertretungsmacht im Sinne der §§ 177 ff. BGB. Nach § 179 BGB ist sie der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der dadurch entsteht, dass das Rechtsgeschäft nicht wirksam ist. Darüber hinaus können weitere Schadensersatzansprüche entstehen, wenn durch das eigenmächtige Handeln zusätzliche Schäden verursacht werden. Besonders problematisch wird es, wenn die abberufene Hausverwaltung weiterhin Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft verwendet oder Verpflichtungen eingeht, die von der Gemeinschaft nicht gewollt sind. In solchen Fällen können nicht nur zivilrechtliche Ansprüche, sondern auch strafrechtliche Konsequenzen drohen. Der Tatbestand der Untreue nach § 266 StGB kann erfüllt sein, wenn die abberufene Hausverwaltung ihre frühere Vertrauensstellung missbraucht und dadurch einen Vermögensschaden verursacht. ## Die verbleibenden Pflichten: Was noch geleistet werden muss ### Rechtliche Grundlage der Übergabepflichten Während eine abberufene Hausverwaltung alle aktiven Verwaltungsbefugnisse verliert, bestehen gleichzeitig umfassende Pflichten zur ordnungsgemäßen Übergabe der Verwaltung. Diese Pflichten ergeben sich primär aus § 27 Abs. 3 WEG, der bestimmt, dass der Verwalter bei Beendigung seiner Tätigkeit alle Verwaltungsunterlagen und sonstigen Gegenstände, die er im Zusammenhang mit der Verwaltung erhalten hat, herauszugeben hat. Diese Bestimmung ist zwingend und lässt keinen Raum für Ausnahmen oder Einschränkungen. Die Herausgabepflicht ist nicht nur eine vertragliche Nebenpflicht, sondern eine gesetzliche Verpflichtung, die unabhängig von den Umständen der Abberufung besteht. Sie gilt sowohl bei einvernehmlicher Beendigung als auch bei streitiger Abberufung und ist auch dann zu erfüllen, wenn zwischen der abberufenen Hausverwaltung und der Wohnungseigentümergemeinschaft noch finanzielle Streitigkeiten bestehen. Der Gesetzgeber wollte damit sicherstellen, dass die Kontinuität der Verwaltung gewährleistet bleibt und ein neuer Verwalter oder die Eigentümer selbst die Verwaltung nahtlos übernehmen können. ### Vollständige Herausgabe aller Verwaltungsunterlagen Der Umfang der herauszugebenden Verwaltungsunterlagen ist außerordentlich umfassend und betrifft alle Dokumente, die für eine ordnungsgemäße Verwaltung erforderlich sind. Dazu gehören zunächst die grundlegenden Dokumente wie die Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung mit Aufteilungsplänen, die Hausordnung und die Auflistung aller Eigentümer mit vollständigen Namen und Anschriften. Diese Dokumente bilden das Fundament jeder Verwaltungstätigkeit und sind für einen neuen Verwalter unverzichtbar. Besonders umfangreich sind die Finanzunterlagen, die herausgegeben werden müssen. Dazu gehören die vollständigen Buchführungsunterlagen, insbesondere Debitoren- und Kreditorenkonten für das laufende und vergangene Wirtschaftsjahre, alle Bankauszüge, Buchungsbelege sowie Rechnungen und Mahnungen. Auch die Jahresabrechnungen einschließlich Einzelabrechnungen, der aktuelle und alte Wirtschaftspläne sowie Unterlagen zu Betriebskostenabrechnungen, insbesondere Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen, müssen vollständig übergeben werden. Die Verwaltungsunterlagen im engeren Sinne umfassen die Verwaltervollmacht des bisherigen Hausverwalters, die Gesamtheit aller ergangenen WEG-Beschlüsse in Beschlussverzeichnissen oder Beschlussbüchern, die gesamte Verwalterkorrespondenz mit Wohnungseigentümern und Dritten sowie alle Wartungsverträge und Betriebs- und Bedienungsanleitungen. Diese Unterlagen dokumentieren die bisherige Verwaltungstätigkeit und sind für die Fortsetzung der Verwaltung durch einen Nachfolger unerlässlich. ### Herausgabe physischer Gegenstände Neben den Unterlagen müssen auch alle physischen Gegenstände herausgegeben werden, die im Zusammenhang mit der Verwaltung stehen. An erster Stelle stehen dabei die Generalschlüssel und sonstigen Schlüssel sowie der Schließplan. Diese Gegenstände sind für die praktische Verwaltung der Immobilie unverzichtbar und müssen vollständig und unverzüglich übergeben werden. Dabei ist besonders darauf zu achten, dass alle Schlüssel erfasst werden, einschließlich eventueller Ersatzschlüssel oder Schlüssel für spezielle Bereiche wie Technikräume oder Dachböden. Darüber hinaus müssen alle Bauunterlagen herausgegeben werden, insbesondere Bauverträge, Statikpläne, Grundrisspläne, Abnahmeprotokolle und Baumängellisten. Diese Unterlagen sind nicht nur für laufende Baumaßnahmen wichtig, sondern auch für zukünftige Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Personalunterlagen wie Lohnsteuerkarten und Sozialversicherungsunterlagen von Angestellten der Wohnungseigentümergemeinschaft, beispielsweise des Hausmeisters, müssen ebenfalls übergeben werden. Versicherungsunterlagen, insbesondere die Versicherungspolicen aller gemeinschaftlichen Versicherungen, sind ein weiterer wichtiger Bestandteil der Übergabe. Diese Unterlagen sind für den Versicherungsschutz der Wohnungseigentümergemeinschaft von entscheidender Bedeutung und müssen lückenlos übergeben werden, um Versicherungslücken zu vermeiden. ### Kein Zurückbehaltungsrecht Ein besonders wichtiger Aspekt der Herausgabepflicht ist, dass der abberufenen Hausverwaltung kein Zurückbehaltungsrecht zusteht. Dies gilt auch dann, wenn ihr noch Zahlungsansprüche aus ihrer Verwaltertätigkeit gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zustehen. Das Gesetz und die Rechtsprechung sind hier eindeutig: Die Herausgabe der Verwaltungsunterlagen kann nicht mit dem Argument verweigert werden, dass noch finanzielle Streitigkeiten bestehen. Diese Regelung dient dem Schutz der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Kontinuität der Verwaltung. Der Gesetzgeber wollte verhindern, dass eine abberufene Hausverwaltung durch die Zurückhaltung wichtiger Unterlagen Druck auf die Wohnungseigentümergemeinschaft ausüben kann. Finanzielle Streitigkeiten müssen auf anderen Wegen geklärt werden, dürfen aber nicht zu Lasten der ordnungsgemäßen Verwaltungsübergabe gehen. Auch für die eigene Rechtsverteidigung darf die abberufene Hausverwaltung die Unterlagen nicht zurückbehalten. Allerdings hat sie bei berechtigtem Interesse ein Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen und kann vor der Übergabe wichtige Dokumente kopieren. Diese Möglichkeit stellt einen angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft an einer vollständigen Übergabe und den berechtigten Interessen der abberufenen Hausverwaltung an der Sicherung von Beweismitteln dar.
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Checkliste: Vollständige Übergabe - Was gehört dazu?

Grundlegende Dokumente

☐ Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung mit Aufteilungsplänen

☐ Hausordnung (falls vorhanden)

☐ Eigentümerliste mit vollständigen Kontaktdaten

☐ Forderungs- und Verbindlichkeitenübersicht

Finanzunterlagen

☐ Vollständige Buchführung (Debitoren-/Kreditorenkonten)

☐ Alle Bankauszüge und Kontounterlagen

☐ Buchungsbelege, Rechnungen, Mahnungen

☐ Jahresabrechnungen und Einzelabrechnungen

☐ Wirtschaftspläne (aktuell und vergangene)

☐ Betriebskostenabrechnungen (Heizung, Warmwasser)

Bauunterlagen

☐ Bauverträge und Statikpläne

☐ Grundrisspläne und Abnahmeprotokolle

☐ Baumängellisten und Gewährleistungsunterlagen

Verwaltungsunterlagen

☐ Verwaltervollmacht

☐ Alle WEG-Beschlüsse (Beschlussbuch/-verzeichnis)

☐ Gesamte Korrespondenz mit Eigentümern und Dritten

☐ Wartungsverträge und Dienstleisterverträge

☐ Betriebs- und Bedienungsanleitungen

Physische Gegenstände

☐ Alle Schlüssel (General-, Ersatz-, Spezialschlüssel)

☐ Schließplan

☐ Verwaltete Guthaben und Bankzugänge

Personal- und Versicherungsunterlagen

☐ Arbeitsverträge und Personalunterlagen

☐ Lohnsteuer- und Sozialversicherungsunterlagen

☐ Alle Versicherungspolicen

☐ Schadensmeldungen und -regulierungen

## Modalitäten der Übergabe: Wie, wo und wann? ### Leistungsort: Grundsatz der Holschuld Die Frage nach dem Leistungsort der Übergabe ist von erheblicher praktischer Bedeutung und wird durch § 269 BGB geregelt. Grundsätzlich handelt es sich bei der Herausgabe der Verwaltungsunterlagen um eine Holschuld, das heißt, die Übergabe hat **am Sitz der abberufenen Hausverwaltung** zu erfolgen. Diese Regelung entspricht dem allgemeinen Grundsatz, dass Leistungen dort zu erbringen sind, wo der Schuldner seinen Sitz hat, es sei denn, es wurde etwas anderes vereinbart. Für die Praxis bedeutet dies, dass der neue Verwalter oder ein Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft die Unterlagen bei der abberufenen Hausverwaltung abholen muss. Die abberufene Hausverwaltung ist nicht verpflichtet, die Unterlagen zu versenden oder an einem anderen Ort zu übergeben. Diese Regelung kann insbesondere dann zu Problemen führen, wenn der Sitz der alten und der neuen Hausverwaltung weit voneinander entfernt liegen oder wenn kein neuer Verwalter bestellt wurde. In der Praxis empfiehlt es sich daher, einvernehmliche Lösungen zu suchen. Denkbar ist beispielsweise eine Übergabe am Ort der Wohnanlage oder an einem Ort, der von beiden Parteien etwa gleich weit entfernt liegt. Solche Vereinbarungen können die Übergabe erheblich erleichtern und Kosten sparen. Wichtig ist jedoch, dass die abberufene Hausverwaltung zu solchen Vereinbarungen nicht verpflichtet ist und ihre Zustimmung freiwillig erfolgen muss. ### Zeitpunkt der Übergabe Der Zeitpunkt der Übergabe ist von entscheidender Bedeutung für die Kontinuität der Verwaltung. Grundsätzlich sollte die **Übergabe so früh wie möglich erfolgen, idealerweise direkt nach der Bestellung eines neuen Hausverwalters** oder der Bestimmung eines Vertreters der Wohnungseigentümergemeinschaft. Nur wenn der neue Verwalter oder die Eigentümer im Besitz der vollständigen Unterlagen sind, kann eine ordnungsgemäße Verwaltung gewährleistet werden. Eine Verzögerung der Übergabe kann zu erheblichen Problemen führen. Wichtige Fristen können versäumt werden, Verträge können nicht ordnungsgemäß verwaltet werden, und die Wohnungseigentümergemeinschaft kann Schäden erleiden. Daher ist die abberufene Hausverwaltung verpflichtet, die Übergabe unverzüglich nach der Abberufung vorzubereiten und durchzuführen. Eine bewusste Verzögerung kann zu Schadensersatzansprüchen führen. In der Praxis sollte bereits bei der Abberufung ein konkreter Termin für die Übergabe vereinbart werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Vorbereitung der Übergabe einige Zeit in Anspruch nehmen kann, insbesondere wenn umfangreiche Unterlagen zu sortieren und zu übergeben sind. Eine angemessene Frist von wenigen Tagen bis zu einer Woche ist in der Regel ausreichend und zumutbar. ### Quittierung und Dokumentation Die ordnungsgemäße Dokumentation der Übergabe ist sowohl für die abberufene Hausverwaltung als auch für die Wohnungseigentümergemeinschaft von großer Bedeutung. Die abberufene Hausverwaltung sollte sich die Übergabe aller Unterlagen und Gegenstände stets schriftlich quittieren lassen, um späteren Streitigkeiten vorzubeugen. Eine solche Quittung sollte detailliert auflisten, welche Unterlagen und Gegenstände übergeben wurden, und von beiden Seiten unterzeichnet werden. Die Dokumentation dient mehreren Zwecken. Für die abberufene Hausverwaltung ist sie ein wichtiger Nachweis dafür, dass sie ihren Herausgabepflichten vollständig nachgekommen ist. Für die Wohnungseigentümergemeinschaft oder den neuen Verwalter ist sie eine Bestätigung über den Umfang der erhaltenen Unterlagen und kann bei späteren Unklarheiten als Beweismittel dienen. In der Praxis empfiehlt es sich, bereits vor der Übergabe ein detailliertes Verzeichnis aller zu übergebenden Unterlagen und Gegenstände zu erstellen. Dieses Verzeichnis kann dann bei der Übergabe abgearbeitet und als Grundlage für die Quittung verwendet werden. Besonders wichtig ist die genaue Dokumentation bei wertvollen Gegenständen wie Schlüsseln oder bei umfangreichen Unterlagenbeständen. ### Eidesstattliche Versicherung In besonderen Fällen kann von der abberufenen Hausverwaltung eine eidesstattliche Versicherung über die Vollständigkeit der herausgegebenen Unterlagen verlangt werden. Diese Möglichkeit ergibt sich aus § 260 BGB, der bestimmt, dass bei begründeten Zweifeln an der Vollständigkeit eines Verzeichnisses eine eidesstattliche Versicherung verlangt werden kann. Der Verwalter muss dann zu Protokoll an Eides statt versichern, dass er nach bestem Wissen den Bestand so vollständig angegeben habe, als er dazu imstande sei. Die eidesstattliche Versicherung ist ein scharfes Schwert und sollte nur in begründeten Fällen eingesetzt werden. Sie kommt insbesondere dann in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die abberufene Hausverwaltung nicht alle Unterlagen herausgegeben hat oder wenn wichtige Unterlagen fehlen. Die Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung verdeutlicht der abberufenen Hausverwaltung die Bedeutsamkeit einer vollständigen und wahrheitsgemäßen Angabe und erhöht die Hemmschwelle für bewusst oder fahrlässig unvollständige Angaben. Die eidesstattliche Versicherung muss vor einem Notar oder einem Gericht abgegeben werden und hat erhebliche rechtliche Konsequenzen. Eine falsche eidesstattliche Versicherung ist strafbar und kann zu einer Freiheitsstrafe oder Geldstrafe führen. Daher sollte dieses Instrument nur in wirklich begründeten Fällen eingesetzt werden und nicht als Druckmittel missbraucht werden.
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Praxistipp: So dokumentieren Sie die Übergabe richtig

Vor der Übergabe:

• Detailliertes Verzeichnis aller Unterlagen und Gegenstände erstellen

• Übergabetermin schriftlich vereinbaren

• Anwesenheit von Zeugen organisieren (z.B. Beiratsmitglieder)

Während der Übergabe:

• Systematisches Abarbeiten des Verzeichnisses

• Prüfung der Vollständigkeit und Ordnung der Unterlagen

• Sofortige Dokumentation von Mängeln oder fehlenden Unterlagen

Nach der Übergabe:

• Vollständige schriftliche Quittung mit Datum und Unterschriften

• Aufbewahrung aller Dokumente für mindestens 10 Jahre

• Bei Unvollständigkeit: Sofortige Nachforderung schriftlich dokumentieren

## Das Vergütungsparadox: Geld ohne Gegenleistung ### Fortbestehen des Verwaltervertrags Eine der bemerkenswertesten Besonderheiten des deutschen Wohnungseigentumsrechts ist das Auseinanderfallen von organschaftlicher Abberufung und vertraglicher Beendigung. Während die Abberufung sofort wirksam wird und alle Verwaltungsbefugnisse erlöschen lässt, besteht der schuldrechtliche Verwaltervertrag zunächst fort. Nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG endet der Vertrag mit dem Verwalter erst spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung. Diese Regelung ist zwingend und kann durch abweichende Vereinbarungen im Verwaltervertrag nicht umgangen werden. Der Gesetzgeber wollte mit dieser Regelung mehrere Ziele erreichen. Zum einen sollte verhindert werden, dass Verwalter durch eine Abberufung in eine rechtlich ungesicherte Position geraten und möglicherweise ihre berechtigten Vergütungsansprüche verlieren. Zum anderen sollte eine geordnete Übergabe gewährleistet und der abberufenen Hausverwaltung ausreichend Zeit für die Abwicklung ihrer Geschäfte eingeräumt werden. Schließlich sollte auch verhindert werden, dass Wohnungseigentümergemeinschaften durch vorschnelle Abberufungen ihre vertraglichen Verpflichtungen umgehen können. Diese Konstruktion führt jedoch zu der paradoxen Situation, dass eine abberufene Hausverwaltung zwar keine Verwaltungsleistungen mehr erbringen darf, aber dennoch Anspruch auf die vereinbarte Vergütung hat. Dieses "Vergütungsparadox" ist rechtlich gewollt und stellt einen bewussten Interessenausgleich zwischen den Beteiligten dar. Es verdeutlicht auch die Bedeutung einer sorgfältigen Abwägung vor einer Abberufung, da diese nicht ohne finanzielle Konsequenzen bleibt. ### Vergütungsanspruch trotz fehlender Leistungspflicht Der Vergütungsanspruch einer abberufenen Hausverwaltung ergibt sich aus dem fortbestehenden Verwaltervertrag in Verbindung mit § 615 BGB. Diese Bestimmung regelt die Vergütung bei Annahmeverzug und bestimmt, dass der Verpflichtete für die infolge des Verzugs nicht geleistete Arbeit die vereinbarte Vergütung verlangen kann. Im Fall einer abberufenen Hausverwaltung liegt ein besonderer Fall des Annahmeverzugs vor, da die Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Abberufung zum Ausdruck bringt, dass sie die Verwaltungsleistungen nicht mehr wünscht. Der Vergütungsanspruch umfasst grundsätzlich die gesamte vereinbarte Vergütung, einschließlich der Grundvergütung und eventueller Zusatzhonorare. Dabei ist unerheblich, ob die Abberufung berechtigt war oder nicht – entscheidend ist allein die Tatsache, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Verwaltungsleistungen nicht mehr annimmt. Dieser Grundsatz stärkt die rechtliche Position der Hausverwaltung und verhindert, dass sie durch eine möglicherweise unberechtigte Abberufung wirtschaftlich geschädigt wird. Allerdings ist der Vergütungsanspruch zeitlich begrenzt. Er besteht nur für die Dauer des fortbestehenden Verwaltervertrags, also maximal sechs Monate nach der Abberufung. Nach Ablauf dieser Frist endet auch der Vergütungsanspruch, es sei denn, es wurde eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart oder der Vertrag wird einvernehmlich früher beendet. Diese zeitliche Begrenzung stellt sicher, dass die finanzielle Belastung für die Wohnungseigentümergemeinschaft überschaubar bleibt. ### Anrechnung ersparter Aufwendungen Der Vergütungsanspruch einer abberufenen Hausverwaltung ist jedoch nicht uneingeschränkt. Nach § 615 Satz 2 BGB muss sich die abberufene Hausverwaltung den Wert desjenigen anrechnen lassen, was sie infolge des Unterbleibens der Dienstleistung erspart oder durch anderweitige Verwendung ihrer Dienste erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt. Diese Anrechnungsregelung soll verhindern, dass die abberufene Hausverwaltung durch die Abberufung besser gestellt wird, als sie bei ordnungsgemäßer Vertragserfüllung gestanden hätte. Ersparte Aufwendungen sind alle Kosten, die der abberufenen Hausverwaltung durch das Unterbleiben der Verwaltungsleistungen nicht entstehen. Dazu gehören beispielsweise Fahrtkosten, Büromaterial, Kommunikationskosten oder die Kosten für externe Dienstleister, die für die Verwaltung der betreffenden Wohnungseigentümergemeinschaft eingesetzt worden wären. Auch Personalkosten können unter Umständen als ersparte Aufwendungen zu berücksichtigen sein, wenn durch die Abberufung Mitarbeiter anderweitig eingesetzt werden können. Die Berechnung der ersparten Aufwendungen ist in der Praxis oft schwierig und streitanfällig. Während direkte Kosten wie Fahrtkosten oder Materialkosten relativ einfach zu ermitteln sind, ist die Bewertung von Personalkosten oder Gemeinkosten komplexer. Hier kommt es auf die konkreten Umstände des Einzelfalls an, insbesondere darauf, ob und in welchem Umfang die freigewordenen Kapazitäten anderweitig genutzt werden können.
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Checkliste: Do's and Don'ts nach der Abberufung

Für abberufene Verwalter - DO's

✅ Sofortiger Stopp aller Verwaltungshandlungen

✅ Systematische Vorbereitung der Übergabe

✅ Vollständige Herausgabe aller Unterlagen und Gegenstände

✅ Schriftliche Quittung über die Übergabe einholen

✅ Wichtige Dokumente vor Übergabe kopieren

✅ Ansprüche auf Vergütung prüfen und geltend machen

✅ Sich um anderweitigen Verdienst bemühen

Für abberufene Verwalter - DON'Ts

❌ Keine weiteren Verwaltungshandlungen vornehmen

❌ Keine Unterlagen zurückbehalten

❌ Keine Rechtsgeschäfte im Namen der WEG abschließen

❌ Keine Eigentümerversammlungen einberufen

❌ Keine Jahresabrechnungen erstellen

❌ Keine Verzögerung der Übergabe

Für WEG - DO's

✅ Schnelle Bestellung eines neuen Verwalters

✅ Professionelle Organisation der Übergabe

✅ Vollständige Dokumentation der erhaltenen Unterlagen

✅ Prüfung der Finanzunterlagen

✅ Bei Problemen rechtliche Beratung einholen

Für WEG - DON'Ts

❌ Keine unvorbereitete Abberufung

❌ Keine Verzögerung bei der Übergabe

❌ Keine ungeprüfte Annahme unvollständiger Unterlagen

❌ Keine Vernachlässigung der Vergütungsansprüche

## Zusammenfassung der wichtigsten Punkte Die Abberufung einer Hausverwaltung markiert einen rechtlichen Wendepunkt, der für alle Beteiligten weitreichende Konsequenzen hat. Die wichtigste Erkenntnis ist, dass mit der Verkündung des Abberufungsbeschlusses eine klare rechtliche Zäsur eintritt: Die abberufene Hausverwaltung verliert sofort und vollständig ihre organschaftliche Stellung und damit alle Verwaltungsbefugnisse. Gleichzeitig entstehen umfassende Herausgabepflichten, die ohne Ausnahme und ohne Zurückbehaltungsrecht zu erfüllen sind. Das Vergütungsparadox – die Tatsache, dass eine abberufene Hausverwaltung Geld erhält, ohne Leistungen erbringen zu dürfen – ist eine bewusste gesetzgeberische Entscheidung, die dem Interessenausgleich zwischen den Beteiligten dient. Es verdeutlicht aber auch, dass eine Abberufung nicht ohne finanzielle Konsequenzen bleibt und daher sorgfältig abgewogen werden sollte. Die Anrechnung ersparter Aufwendungen und anderweitigen Verdienstes sorgt dafür, dass die abberufene Hausverwaltung nicht ungerechtfertigt bereichert wird. Die rechtlichen Instrumente zur Durchsetzung der Herausgabepflichten sind vielfältig und reichen von außergerichtlichen Maßnahmen bis hin zu gerichtlichen Verfahren. Dabei hat sich gezeigt, dass eine stufenweise Eskalation oft zum Erfolg führt und kostengünstiger ist als ein sofortiges gerichtliches Vorgehen. Die Möglichkeit der eidesstattlichen Versicherung und der Stufenklage bieten zusätzliche Instrumente für schwierige Fälle. ## Bedeutung für die Praxis Für die Praxis ergeben sich aus den dargestellten Rechtsgrundsätzen klare Handlungsempfehlungen. Wohnungseigentümergemeinschaften sollten eine Abberufung sorgfältig vorbereiten und dabei sowohl die rechtlichen als auch die finanziellen Aspekte berücksichtigen. Die gleichzeitige Bestellung eines neuen Verwalters oder zumindest die Bestimmung eines Vertreters ist unerlässlich, um eine nahtlose Fortsetzung der Verwaltung zu gewährleisten. Abberufene Hausverwaltungen sollten die neue Rechtslage akzeptieren und professionell handeln. Eine vollständige und ordnungsgemäße Übergabe liegt nicht nur im Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern auch im eigenen Interesse, da sie Haftungsrisiken vermeidet und die Grundlage für eine einvernehmliche Regelung der Vergütungsansprüche schaffen kann. Die Verweigerung der Übergabe oder eigenmächtige Handlungen nach der Abberufung sind rechtlich unzulässig und können zu erheblichen Konsequenzen führen. Neue Verwalter stehen vor der Herausforderung, eine möglicherweise unvollständige oder ungeordnete Verwaltung zu übernehmen. Eine sorgfältige Prüfung der übernommenen Unterlagen und eine systematische Einarbeitung sind unerlässlich. Unser Ratgeber [„Hausverwaltung finden in München"](/blog/hausverwaltung-finden-in-muenchen-so-treffen-sie-die-richtige-wahl) hilft Ihnen bei der Auswahl einer neuen, professionellen Verwaltung. Die Rolle des [Verwaltungsbeirats](/blog/aufgaben-pflichten-weg-beirat) ist in diesem Prozess besonders wichtig. Er überwacht die Übergabe und stellt sicher, dass alle notwendigen Schritte durchgeführt werden. Wenn Sie mehr über Kommunikationsprobleme mit der Verwaltung erfahren möchten, lesen Sie unseren Artikel über [„Ärger mit der WEG-Verwaltung"](/blog/aerger-mit-weg-verwaltung-kommunikation). Wenn Sie professionelle Unterstützung bei der Verwaltung Ihrer Immobilie benötigen, können Sie sich gerne an [uns](/kontakt) wenden. Wir bieten umfassende [WEG-Verwaltung in München](/leistungen/weg-verwaltung-muenchen) und helfen Ihnen dabei, eine reibungslose Übergabe zu gewährleisten. --- *Dieser Artikel wurde auf Basis umfassender Recherche und seriösen Rechtsquellen erstellt. Stand: 2025. Alle Angaben ohne Gewähr. Bei konkreten Rechtsfragen empfiehlt sich die Beratung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt für Wohnungseigentumsrecht.* 24:T4164, Als Hausverwaltung in München begegnen mir täglich Fragen rund um die Rolle des Verwaltungsbeirats in Wohnungseigentümergemeinschaften. Besonders die Themen Haftung und Vergütung beschäftigen sowohl Eigentümer als auch potenzielle Beiratsmitglieder. In diesem Artikel erläutern ich Ihnen die aktuellen rechtlichen Grundlagen, praktische Aspekte und geben konkrete Handlungsempfehlungen. Mehr über die [Aufgaben und Pflichten des Beirats](/blog/aufgaben-pflichten-weg-beirat) erfahren Sie in unserem umfassenden Ratgeber. ## Einleitung: Warum Haftung und Vergütung des WEG-Beirats so wichtig sind Der [Verwaltungsbeirat](/blog/ratgeber-weg-beirat-waehlen-anleitung) spielt eine zentrale Rolle in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft. Als Bindeglied zwischen Eigentümern und der Verwaltung übernimmt er wichtige Kontroll- und Unterstützungsfunktionen. Doch mit diesen Aufgaben gehen auch Verantwortung und potenzielle Risiken einher. Viele Eigentümer zögern, ein Beiratsamt zu übernehmen, weil sie unsicher über mögliche Haftungsrisiken sind. Gleichzeitig stellt sich die Frage nach einer angemessenen Vergütung oder Aufwandsentschädigung für diese ehrenamtliche Tätigkeit. Die WEG-Reform von 2020 hat wichtige Änderungen gebracht, die sowohl die Haftung als auch die Vergütung des Verwaltungsbeirats betreffen. Diese Neuerungen schaffen mehr Klarheit und Sicherheit für alle Beteiligten. ## Die rechtlichen Grundlagen: § 29 WEG als Fundament ### Die drei Säulen des § 29 WEG Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bildet die rechtliche Grundlage für die Tätigkeit des Verwaltungsbeirats. **Absatz 1:** Bestellung und Organisation Wohnungseigentümer können durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden. Bei mehreren Mitgliedern ist ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen. Der Verwaltungsbeirat wird vom Vorsitzenden nach Bedarf einberufen. **Absatz 2:** Aufgaben und Pflichten Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht die Verwaltung bei der Durchführung ihrer Aufgaben. Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sollen vor der Beschlussfassung vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden. **Absatz 3:** Die Haftungsregelung "Sind Mitglieder des Verwaltungsbeirats unentgeltlich tätig, haben sie nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten" Diese Regelung ist das Ergebnis der WEG-Reform 2020 und stellt eine bedeutende Erleichterung für ehrenamtlich tätige Beiratsmitglieder dar. Sie soll mehr Eigentümer dazu motivieren, diese wichtige Funktion zu übernehmen.
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Praxistipp

Die Haftungsbeschränkung gilt nur bei unentgeltlicher Tätigkeit. Sobald eine Vergütung vereinbart wird, entfällt dieser Schutz und es greift die volle Haftung nach allgemeinen Regeln.

## Haftung des WEG-Beirats: Was Sie wissen müssen ### Grundsätzliche Haftungsregeln für Verwaltungsbeiräte Die Haftung des Verwaltungsbeirats richtet sich nach verschiedenen rechtlichen Grundlagen. Grundsätzlich können Beiratsmitglieder bei pflichtwidrigem Verhalten haftbar gemacht werden. Dies ergibt sich aus § 280 Abs. 1 BGB (Schadensersatz wegen Pflichtverletzung) sowie aus den Regelungen zur deliktischen Haftung nach §§ 823ff BGB. ### Die entscheidende Unterscheidung: Ehrenamtlich vs. vergütet #### Ehrenamtliche Tätigkeit - Der Regelfall Bei ehrenamtlicher Tätigkeit greift seit der WEG-Reform 2020 die Haftungsbeschränkung des § 29 Abs. 3 WEG. Beiratsmitglieder haften nur noch bei: - Vorsatz (bewusstes und gewolltes Handeln) - Grober Fahrlässigkeit (außergewöhnlich hohe Vernachlässigung der erforderlichen Sorgfalt) Bei einfacher Fahrlässigkeit besteht keine Haftung mehr. Der Sorgfaltsmaßstab entspricht dem, was das Beiratsmitglied auch bei seinen eigenen Angelegenheiten walten lassen würde. #### Vergütete Tätigkeit - Verschärfte Haftung Wird eine Vergütung vereinbart, entsteht ein Dienstvertrag nach §§ 611, 675 BGB. In diesem Fall haftet der Beirat bei jeder pflichtwidrigen Handlung, also auch bei einfacher Fahrlässigkeit. Zusätzlich können deliktische Haftungsansprüche entstehen. ### Haftungsrisiken bei typischen Beiratsaufgaben #### Prüfung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung Eine der Hauptaufgaben des Beirats birgt auch das größte Haftungsrisiko. Übersieht der Beirat bei seiner Prüfung wesentliche Fehler oder gibt er eine positive Stellungnahme zu fehlerhaften Unterlagen ab, kann dies zu Haftungsansprüchen führen. #### Überwachung der Verwaltung Die Überwachungspflicht des Beirats kann zu Haftung führen, wenn offensichtliche Pflichtverletzungen der Verwaltung nicht erkannt oder nicht gemeldet werden. #### Kompetenzüberschreitung Handelt der Beirat außerhalb seiner Befugnisse, etwa durch eigenmächtige Beauftragungen oder Weisungen an die Verwaltung, entstehen Haftungsrisiken.
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Wichtige Haftungsfälle für Verwaltungsbeiräte

✅ Falsche oder unvollständige Prüfung von Abrechnungen

✅ Übersehen von Verwalterfehlern bei der Überwachung

✅ Eigenmächtige Entscheidungen ohne Berechtigung

✅ Missachtung von Eigentümerbeschlüssen

✅ Verletzung der Verschwiegenheitspflicht

## Vergütung und Aufwandsentschädigung bei WEG-Beiräten: Rechtliche Grundlagen und Praxis ### Der Grundsatz der Unentgeltlichkeit Das Amt des Verwaltungsbeirats ist grundsätzlich als Ehrenamt konzipiert. Dies ergibt sich aus der Systematik des WEG und wird durch die Rechtsprechung bestätigt. Der Beirat arbeitet unentgeltlich für die Eigentümergemeinschaft, hat aber einen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen. ### Rechtliche Grundlagen der Aufwandsentschädigung von WEG-Beiräten Das Rechtsverhältnis zwischen Verwaltungsbeirat und Eigentümergemeinschaft ist als Auftragsverhältnis zu qualifizieren. Die WEG fungiert als Auftraggeberin, die Beiratsmitglieder als Beauftragte. Nach §§ 662, 670 BGB hat der Beauftragte Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen, die er zur Ausführung des Auftrags gemacht hat. **Wichtige Abgrenzung:** - Aufwendungen: Finanzielle Auslagen (erstattungsfähig) - Zeitaufwand: Nicht erstattungsfähig (Ehrenamtsprinzip) ### Arten der Entschädigung für WEG-Beiräte **1. Tatsächlicher Aufwendungsersatz** Konkrete Auslagen wie Fahrtkosten, Telefon- oder Portokosten können einzeln abgerechnet und erstattet werden. Dies erfordert entsprechende Belege und kann aufwendig in der Verwaltung sein. **2. Pauschale Aufwandsentschädigung** Die praktisch häufigere Lösung ist eine pauschale Aufwandsentschädigung. Diese deckt typische Aufwendungen ab, ohne dass Einzelnachweise erforderlich sind. Nach der Rechtsprechung sind 100 € pro Jahr und Beiratsmitglied angemessen. ### Beschlussfassung über die Beiratsvergütung Die Gewährung einer Aufwandsentschädigung muss von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden. Dies kann erfolgen durch: - Beschluss auf der Eigentümerversammlung - Umlaufbeschluss Der Beschluss sollte folgende Punkte regeln: - Höhe der Aufwandsentschädigung - Zahlungsmodalitäten (jährlich, halbjährlich) - Beginn der Zahlung - Eventuelle Differenzierung zwischen Vorsitzendem und Mitgliedern
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Praxistipp

Dokumentieren Sie die Beschlussfassung sorgfältig im Protokoll. Eine nachträgliche Änderung der Vergütungsregelung erfordert einen neuen Beschluss mit entsprechender Mehrheit.

### Steuerliche Aspekte der Aufwandsentschädigung Pauschale Aufwandsentschädigungen bis 100 € pro Jahr sind in der Regel steuerfrei, da sie den tatsächlich entstehenden Aufwendungen entsprechen. Bei höheren Beträgen oder echter Vergütung können steuerliche Pflichten entstehen. Beiratsmitglieder sollten sich hierzu individuell beraten lassen. ## Versicherungsschutz für WEG-Beiräte: Notwendigkeit und Möglichkeiten ### Warum eine Versicherung trotz Haftungsbeschränkung für WEG-Beiräte sinnvoll ist Obwohl die WEG-Reform 2020 die Haftung ehrenamtlicher Beiratsmitglieder auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt hat, bleibt der Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung dringend empfehlenswert. **Gründe für eine Versicherung:** - Schutz bei grober Fahrlässigkeit (kann schneller vorliegen als gedacht) - Passiver Rechtsschutz: Abwehr unbegründeter Ansprüche - Prüfung der Berechtigung und Höhe von Schadensersatzforderungen - Psychologische Sicherheit für Beiratsmitglieder - Unterstützung bei der Rekrutierung neuer Beiratsmitglieder ### Leistungen der Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für Verwaltungsbeiräte Eine speziell für Verwaltungsbeiräte konzipierte Versicherung umfasst typischerweise: **Versicherte Schäden:** - Vermögensschäden aus der Beiratstätigkeit - Schäden durch grob fahrlässiges Verhalten - Schäden aus gesetzlichen und übertragenen Aufgaben **Ausgeschlossen sind:** - Vorsätzlich verursachte Schäden - Schäden aus privater Tätigkeit - Strafrechtliche Sanktionen **Zusatzleistungen:** - Passiver Rechtsschutz - Prüfung der Schadensersatzansprüche - Abwehr unbegründeter Forderungen - Übernahme von Anwalts- und Gerichtskosten ### Kosten und Deckungssummen Die Kosten für eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung sind überschaubar: - Jahresbeitrag: 80-150 € (abhängig von Versicherer und Leistungsumfang) - Empfohlene Deckungssumme: Mindestens 100.000 €, besser 250.000-500.000 € - Selbstbeteiligung: Meist 250-500 € ### Wer trägt die Versicherungskosten für Verwaltungsbeiräte? **Option 1:** Beiratsmitglieder zahlen selbst Die Beiratsmitglieder schließen individuell eine Versicherung ab und tragen die Kosten selbst. **Option 2:** WEG übernimmt die Kosten Die Eigentümergemeinschaft kann per Beschluss die Übernahme der Versicherungskosten beschließen. Dies ist nach § 670 BGB als Aufwendungsersatz möglich. Umlagefähigkeit: Beschließt die WEG die Kostenübernahme, können die Versicherungskosten nach Miteigentumsanteilen auf alle Eigentümer umgelegt werden. Hierfür ist ein Mehrheitsbeschluss erforderlich. ## Praktische Handlungsempfehlungen für Eigentümer und Beiräte ### ✅ Für potenzielle Beiratsmitglieder **Vor der Übernahme des Amts:** 1. Informieren Sie sich umfassend über Ihre Aufgaben und Pflichten 2. Klären Sie die Vergütungsfrage bereits vor der Wahl 3. Prüfen Sie Ihren Versicherungsschutz oder vereinbaren Sie die Kostenübernahme durch die WEG 4. Verschaffen Sie sich einen Überblick über die aktuelle Situation der WEG 5. Sprechen Sie mit der aktuellen Verwaltung über Erwartungen und Arbeitsweise **Nach der Wahl:** 1. Dokumentieren Sie Ihre Tätigkeit sorgfältig 2. Halten Sie sich an Ihre Kompetenzen und überschreiten Sie diese nicht 3. Kommunizieren Sie transparent mit Eigentümern und Verwaltung 4. Bilden Sie sich fort zu relevanten rechtlichen Entwicklungen 5. Nutzen Sie professionelle Unterstützung bei komplexen Fragen ### ✅ Für Eigentümergemeinschaften **Bei der Beiratswahl:** 1. Wählen Sie geeignete Kandidaten mit entsprechender Qualifikation 2. Regeln Sie die Vergütungsfrage transparent und angemessen 3. Beschließen Sie den Versicherungsschutz für Ihre Beiräte 4. Definieren Sie klare Aufgaben und Kompetenzen 5. Sorgen Sie für eine ordnungsgemäße Einarbeitung **Im laufenden Betrieb:** 1. Unterstützen Sie Ihren Beirat bei der Aufgabenerfüllung 2. Respektieren Sie die Unabhängigkeit des Beirats 3. Sorgen Sie für regelmäßige Information und Kommunikation 4. Überprüfen Sie regelmäßig die Angemessenheit der Vergütung 5. Würdigen Sie die ehrenamtliche Tätigkeit angemessen ### ✅ Für Hausverwaltungen **Als professionelle Verwaltung:** 1. Arbeiten Sie konstruktiv mit dem Beirat zusammen 2. Informieren Sie proaktiv über wichtige Entwicklungen 3. Respektieren Sie die Kontrollfunktion des Beirats 4. Unterstützen Sie bei der Fortbildung der Beiratsmitglieder 5. Beraten Sie bei rechtlichen Fragen zur Haftung und Vergütung ## Häufige Fehler und wie Sie sie vermeiden ### Fehler bei der Haftung **Fehler 1:** Überschätzung der Haftungsrisiken Viele potenzielle Beiratsmitglieder scheuen das Amt aus Angst vor unbegrenzter Haftung. Die WEG-Reform 2020 hat hier deutliche Erleichterungen gebracht. **Lösung:** Informieren Sie sich über die aktuelle Rechtslage und die Haftungsbeschränkung bei ehrenamtlicher Tätigkeit. **Fehler 2:** Verzicht auf Versicherungsschutz Auch bei beschränkter Haftung kann grobe Fahrlässigkeit schnell vorliegen. **Lösung:** Schließen Sie eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung ab oder lassen Sie die Kosten von der WEG übernehmen. **Fehler 3:** Kompetenzüberschreitung Beiräte handeln manchmal außerhalb ihrer Befugnisse und schaffen dadurch Haftungsrisiken. **Lösung**: Kennen Sie Ihre Kompetenzen genau und halten Sie sich daran. Bei Unsicherheiten fragen Sie nach. ### Fehler bei der Vergütung **Fehler 1:** Überhöhte Aufwandsentschädigung Zu hohe Entschädigungen entsprechen nicht dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung. **Lösung:** Orientieren Sie sich an der Rechtsprechung (100 € pro Jahr) und dokumentieren Sie außergewöhnliche Aufwendungen. **Fehler 2**: Fehlende Beschlussfassung Vergütungen ohne ordnungsgemäßen Beschluss sind unwirksam. **Lösung:** Lassen Sie jede Vergütungsregelung ordnungsgemäß von der Eigentümerversammlung beschließen. **Fehler 3:** Vermischung von Aufwand und Zeitentschädigung Der Zeitaufwand ist nicht erstattungsfähig, nur konkrete Aufwendungen. **Lösung:** Unterscheiden Sie klar zwischen Aufwendungsersatz und unzulässiger Zeitentschädigung. ## Fazit: Haftung und Vergütung im Überblick Die WEG-Reform 2020 hat wichtige Verbesserungen für Verwaltungsbeiräte gebracht. Die Haftungsbeschränkung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit bei ehrenamtlicher Tätigkeit reduziert die Risiken erheblich. Dennoch bleibt eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung empfehlenswert. Bei der Vergütung gilt weiterhin der Grundsatz der Unentgeltlichkeit. Eine pauschale Aufwandsentschädigung von 100 € pro Jahr entspricht der aktuellen Rechtsprechung und ist angemessen. Die wichtigsten Punkte zusammengefasst: **Haftung:** - Ehrenamtliche Beiräte haften nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit - Bei Vergütung entfällt die Haftungsbeschränkung - Versicherungsschutz ist trotzdem empfehlenswert - Einzelne Eigentümer können keine direkten Ansprüche stellen **Versicherung:** - Vermögensschadenhaftpflichtversicherung empfohlen - Kosten: 80-150 € pro Jahr - Kostenübernahme durch WEG möglich - Passiver Rechtsschutz inklusive **Vergütung:** - Grundsätzlich ehrenamtliche Tätigkeit - Aufwendungsersatz nach §§ 662, 670 BGB möglich - 100 € pro Jahr als angemessene Pauschale - Beschlussfassung durch Eigentümerversammlung erforderlich Wichtig ist auch, dass der Beirat seine [Kompetenzen nicht überschreitet](/blog/verwaltungsbeirat-kompetenzueberschreitung-abwahl-neuwahl), da dies zu zusätzlichen Haftungsrisiken führen kann. Die richtige Balance zwischen aktiver Mitwirkung und Beachtung der rechtlichen Grenzen ist entscheidend. Als professionelle [Hausverwaltung in München](/leistungen/weg-verwaltung-muenchen) stehen wir Ihnen bei allen Fragen zur Seite. [Kontaktieren](/kontakt) Sie uns für eine individuelle Beratung zu Ihrem Verwaltungsbeirat. --- *Dieser Artikel wurde auf Basis umfassender Recherche und seriösen Rechtsquellen erstellt. Stand: 2025. Alle Angaben ohne Gewähr. Bei konkreten Rechtsfragen empfiehlt sich die Beratung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt für Wohnungseigentumsrecht.* 25:T4a4a, Unzufriedenheit mit der Hausverwaltung kann teuer werden, wenn die Kündigung rechtliche Mängel aufweist. Diese Anleitung zeigt Ihnen, wie Sie als Münchner Wohneigentümer den Verwaltervertrag ordnungsgemäß beenden und dabei alle rechtlichen Fallstricke umgehen. Bevor Sie eine Kündigung in erwägen, sollten Sie Ihre [Kommunikation als Wohnungseigentümergemeinschaft](/blog/aerger-mit-weg-verwaltung-kommunikation) mit der Verwaltung auf den Prüfstand stellen. ## 💡 Wichtiger Unterschied: Verwaltervertrag vs. Verwalteramt Viele Eigentümer verwechseln den **Verwaltervertrag** mit dem **Verwalteramt**. Der Verwaltervertrag ist die zivilrechtliche Vereinbarung zwischen WEG und Verwaltungsunternehmen über Leistungen und Vergütung. Das Verwalteramt hingegen ist die gesetzliche Position nach § 27 WEG, die mit der Bestellung beginnt und durch Abberufung endet. **Praktische Folge**: Für die Kündigung des Vertrags gelten die vereinbarten Kündigungsfristen. Die Abberufung vom Amt kann jederzeit ohne Begründung mit einfacher Mehrheit erfolgen. Dabei kann der Vertrag bis zu 6 Monate nach der Abberufung enden - eine Zeit in der weiterhin die Vergütung geschuldet wird. ## 5 Wege zur Abberufung vom Verwalteramt nach § 26 WEG Die **Abberufung des Verwalters** vom Amt ist der erste Schritt und ist die Grundlage für die Kündigung des Verwaltervertrages. Nach § 26 WEG genügt hierfür die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung, nicht aller Miteigentumsanteile. Für die Abberufung der Hausverwaltung können Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung einen strengeren Maßstab festlegen, wie etwa eine qualifizierte Mehrheit. ### Weg 1 zur Kündigung der Hausverwaltung: Eigentümerversammlung durch die Verwaltung Der häufigste Weg in der Praxis ist die Einberufung einer Eigentümerversammlung und die Abbestellung der Verwaltung via Beschluss mit einfacher Mehrheit. Wenn eine Hausverwaltung sich weigert, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, bei der ihre eigene Abberufung zur Diskussion steht, können Wohnungseigentümer verschiedene rechtliche Schritte einleiten. Zunächst sollte die Hausverwaltung schriftlich unter Fristsetzung zur Einberufung der Versammlung aufgefordert werden, da sie nach § 24 Abs. 1 WEG grundsätzlich zur Einberufung verpflichtet ist, auch wenn es um ihre eigene Abberufung geht. Es lohnt sich zusätzlich die Hausverwaltung auch auf anderen Wegen zu kontaktieren und dabei immer respektvoll und höfflich zu bleiben. Bitten Sie zum Beispiel an bei der Erstellung der Tagesordnung und Organisation der Versammlung zu unterstützen; damit beschleunigen Sie womöglich die Einberufung deutlich. ### Weg 2 zur Kündigung der Hausverwaltung: Eigentümerversammlung durch den Verwaltungsbeirat Häufig hat die abzurufende Verwaltung kein Eigeninteresse am Einberufen der Eigentümerversammlung. Dann kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, der Stellvertreter des Verwaltungsbeirats oder ein mit Beschluss dazu befähigte Eigentümer:in zur Eigentümerversammlung einberufen. Es ist daher auch für kleine WEGs relevant einen [Beirat zu wählen](/blog/ratgeber-weg-beirat-waehlen-anleitung). Die Einladung zur Eigentümerversammlung sollte mind. 3 Wochen vor der Eigentümerversammlung bei allen Eigentümern, die im Grundbuch eingetragen sind eingehen. Mit unterschiedlichen **Tagesordnungspunkten** sollten die Aspekte Amt und Vertrag getrennt behandelt werden: "1. Abberufung des Verwalters [Name] vom Verwalteramt" und "2. Kündigung des Verwaltervertrags mit [Name] zum [Datum]". Vage Formulierungen wie "Verwaltungsangelegenheiten" machen spätere Beschlüsse anfechtbar und kosten Zeit und Geld. Stellen Sie sicher, dass die schriftliche Vollmachten von Eigentümern vorliegen, die voraussichtlich nicht teilnehmen können. ### Weg 3 zur Kündigung der Hausverwaltung: Vollversammlung Gibt es keinen Verwaltungsbeirat in der Wohnungseigentümergemeinschaft, können einzelne Eigentümer nach § 24 Abs. 2 WEG selbst eine Eigentümerversammlung einberufen, um die Hausverwaltung zu kündigen. Diese Option ist besonders relevant, wenn der amtierende Verwalter sich weigert, eine Versammlung einzuberufen, oder wenn dringende Entscheidungen bezüglich der Verwaltung getroffen werden müssen. Bei einer solchen eigenständig einberufenen Eigentümerversammlung liegt jedoch ein **formeller Mangel** vor, da die Einberufung nicht durch das dazu befugte Organ erfolgt ist. Diese Verfahrenswidrigkeit hat zur Folge, dass die in einer derart einberufenen Versammlung gefassten Beschlüsse grundsätzlich unwirksam sind. Dies betrifft auch einen eventuell gefassten Beschluss zur Kündigung oder Abberufung der Hausverwaltung. Eine wichtige Ausnahme besteht jedoch dann, wenn alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft an der Versammlung teilnehmen. In diesem Fall wird der Einladungsmangel durch die vollständige Anwesenheit aller Berechtigten geheilt, und die gefassten Beschlüsse erlangen Wirksamkeit ([BGH, Urteil v. 11.3.2022, V ZR 77/21](https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=9d73bdb60850604a7f44342d91131896&Sort=1&Seite=2336&nr=128719&anz=80271&pos=70087)). Die Vollversammlung muss dabei sämtliche im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer umfassen, einschließlich solcher, die normalerweise einem Stimmrechtsausschluss unterliegen würden. In der Praxis ist die Erreichung einer Vollversammlung oft schwierig, insbesondere in größeren Wohnungseigentümergemeinschaften. Für kleine WEGs kann das eine Alternative sein. ### Weg 4 zur Kündigung der Hausverwaltung: Umlaufbeschluss Der **Umlaufbeschluss nach § 23 Abs. 3 WEG** ermöglicht schnelle Entscheidungen ohne Einberufung einer Eigentümerversammlung. Alle im Grundbuch eigetragenen Wohnungseigentümer müssen dem Beschluss schriftlich zustimmen, was die Hürde deutlich höher legt als bei normalen Mehrheitsbeschlüssen. Die Zustimmung kann in Textform erfolgen, beispielsweise per E-Mail, muss aber ordnungsgemäß dokumentiert und das Beschlussergebnis an alle Eigentümer verkündet werden. Die BGH-Rechtsprechung betont, dass formelle Anforderungen strikt einzuhalten sind und ein Umlaufbeschluss erst mit der ordnungsgemäßen Verkündung wirksam wird (BGH, Urteil vom 6. Juli 2018 – V ZR 221/17). Für den Umlaufbeschluss benötigen Sie einen konkreten Beschlussvorschlag mit genauer Formulierung der Kündigung und des Kündigungstermins. Senden Sie den Vorschlag per Einschreiben an alle Eigentümer, mit einer angemessenen Bedenkzeit von mindestens drei Wochen. Bei auch nur einer Gegenstimme oder Enthaltung scheitert das Verfahren und Sie müssen eine reguläre Eigentümerversammlung einberufen. Dokumentieren Sie alle Zustimmungserklärungen sorgfältig, da diese bei späteren Rechtsstreitigkeiten als Nachweis dienen. ### Weg 5 zur Kündigung der Hausverwaltung: Beschlussersetzungsklage Wenn eine notwendige Kündigung der Hausverwaltung von der Eigentümergemeinschaft nicht beschlossen wird, obwohl wichtige Gründe dafür sprechen, kann ein einzelne Wohnungseigentümer:in nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG eine Beschlussersetzungsklage erheben. Das Gericht kann dann den unterlassenen Kündigungsbeschluss ersetzen, sofern dieser ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Voraussetzung für eine erfolgreiche Beschlussersetzungsklage ist die sogenannte **Vorbefassung der Wohnungseigentümer** in einer Eigentümerversammlung. Das bedeutet, dass der Antrag auf Kündigung der Hausverwaltung bereits einmal in einer Eigentümerversammlung behandelt und abgelehnt wurde oder keine Mehrheit gefunden hat. Ohne diese vorherige Auseinandersetzung mit dem Kündigungsantrag wird die Beschlussersetzungsklage keinen Erfolg haben. Die Klage muss substantiiert darlegen, warum die Kündigung der Hausverwaltung der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, beispielsweise aufgrund mangelhafter Leistungen, Pflichtverletzungen oder wirtschaftlicher Nachteile für die Gemeinschaft. Im Gegensatz zur Anfechtungsklage unterliegt die Beschlussersetzungsklage keiner starren Klagefrist. Sie kann grundsätzlich solange erhoben werden, wie die Notwendigkeit der Hausverwaltungskündigung besteht. Allerdings sollten Wohnungseigentümer nicht zu lange zögern, da sich die Situation verschlechtern oder Schäden für die Gemeinschaft entstehen können. ## ✅ Braucht es zusätzliche zur Mitteilung der Abberufung auch eine Kündigung des Verwaltervertrages? - **Nein**, es braucht keine zusätzliche Kündigung des Verwaltervertrages. Dieser endet automatisch 6 Monate nach Kenntnisnahme der Abberufung. - **Ja** es braucht ein Kündigungsschreiben, wenn der Verwaltervertrag kürzere Kündigungsfristen enthält und die Wohnungseigentümergemeinschaft diese nutzen will. - **Ja** es braucht ein Kündigungsschreiben, wenn es sich um eine außerordentlich Kündigung hält. Es ist ratsam die Kündigungsgründe zu nennen. ## Kündigung des Vertrages mit der Hausverwaltung ### Ordentliche Kündigung des Verwaltervertrags Nach einer wirksamen Abberufung des Verwalters endet der Verwaltungsvertrag gemäß § 26 Abs. 5 WEG spätestens sechs Monate nach der Abberufung, unabhängig von abweichenden vertraglichen Vereinbarungen. Der Verwaltervertrag kann aber auch eine kürzere Frist beinhalten, wie 3 Monate zum Ende eines Quartals. Die formellen Anforderungen an die Erklärung der Abberufung unterscheiden sich je nach Anwesenheit des Verwalters in der Eigentümerversammlung. War der Verwalter bei der Abberufung anwesend, gilt der Beschluss als unmittelbar zugegangen, und die Sechsmonatsfrist beginnt sofort zu laufen. Bei Abwesenheit des Verwalters muss ihm der Abberufungsbeschluss und die Kündigung des Verwaltervertrages gesondert mitgeteilt werden. Entscheidend ist, dass die Sechsmonatsfrist erst mit dem Zugang der Erklärung beim Verwalter zu laufen beginnt. Es ist daher rechtlich sinnlos und wirtschaftlich nachteilig, eine Abberufung geheim zu halten oder die Mitteilung zu verzögern, da hierdurch nur die Vertragslaufzeit und damit die Vergütungspflicht unnötig verlängert wird. Besonders findige Eigentümer könnten sich denken, die Abberufung für einen Zeitpunkt in der Zukunft zu beschließen und diese sowie die Kündigung des Vertrages frühzeitig und fristgerecht zuzustellen. Aber die sechsmonatige Kündigungsfrist läuft in diesem Fall, ab dem Zeitpunkt der Abberufung. Die Mitteilung zur Abberufung muss im Namen der Eigentümergemeinschaft erfolgen und präzise auf den entsprechenden Beschluss verweisen. Bei Versendung per Post empfiehlt sich ein Einschreiben mit Rückschein, um den Zugang nachweisen zu können und Rechtssicherheit über den Beginn der Kündigungsfrist zu erlangen. Wenn Sie sich im Detail dafür interessieren, was nach der Abberufung geschieht, empfehle ich ihnen meine Blogartikel "[Abberufene Hausverwaltung: was noch erlaubt ist, was verboten ist und wie es mit der Vergütung weitergeht](/blog/abberufene-hausverwaltung-rechte-pflichten-verguetung)". ### Außerordentliche Kündigung bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen Bei **wichtigem Grund** können Sie den Verwaltervertrag auch fristlos kündigen, aber nur, wenn ein Abberufungsbeschluss zuvor gefasst wurde. § 626 BGB gilt entsprechend und ermöglicht die sofortige Beendigung bei Vertrauensverlust oder groben Pflichtverletzungen. Typische Kündigungsgründe sind nachgewiesene Veruntreuung, zu vertretende monatelange Verzögerung bei Betriebskostenabrechnungen oder wiederholte Verstöße gegen Beschlüsse der WEG. Sammeln Sie alle Belege für Pflichtverletzungen und lassen Sie die außerordentliche Kündigung rechtlich prüfen, da bayerische Gerichte hier strenge Maßstäbe anlegen. ## Typische Fehler und ihre Vermeidung bei der Kündigung der Hausverwaltung ### Fehler 1: Verwechslung von Abberufung und Kündigung der Hausverwaltung **Problem:** Viele WEGs berufen den Verwalter vom Amt ab, vergessen aber die Abberufung der Verwaltung mitzuteilen. Der Verwalter kann dann weiterhin für bis zu 6 Monate nach Zugang der Kündigung Vergütung verlangen, obwohl er nicht mehr tätig ist. Diese Doppelbelastung kann zu erheblichen Mehrkosten führen. **Lösung:** Fassen Sie beide Beschlüsse in derselben Versammlung und formulieren Sie sie getrennt in der Tagesordnung. Die Abberufung wirkt sofort, die Vertragskündigung zu den vereinbarten Fristen. Informieren Sie alle Mieter und Dienstleister schriftlich über beide Maßnahmen und die jeweiligen Termine. ### Fehler 2: Unzureichende Mehrheit bei der Beschlussfassung zur Abberufung der Hausverwaltung **Problem:** Bei unterschiedlichen Mehrheitserfordernisse durch Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung für Abberufung (einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen) und Vertragskündigung (mehr als 50% aller Anteile) werden verwechselt. Fehlt die erforderliche Mehrheit, sind die Beschlüsse unwirksam und die Kündigung rechtlich nicht durchsetzbar. **Lösung:** Erstellen Sie vor der Versammlung eine genaue Übersicht aller Miteigentumsanteile und simulieren Sie verschiedene Teilnahmeszenarien. Wenn Sie auch Nummer sicher gehen wollen, dann holen Sie sich Vollmachten von mindestens 75% aller Anteile, um beide Mehrheiten sicher zu erreichen. Bei kritischen Mehrheitsverhältnissen verschieben Sie die Abstimmung auf einen Termin mit höherer Beteiligung. ### Fehler 3: Mangelhafte Übergaberegelungen führen zu monatelangen Verzögerungen **Problem:** Ohne detaillierte Vereinbarungen zur Übergabe blockiert der scheidende Verwalter oft wichtige Unterlagen oder überträgt Konten verspätet. Dies kann die neue Verwaltung monatelang behindern und rechtliche Streitigkeiten auslösen. **Lösung:** Erstellen Sie bereits bei der Kündigung eine vollständige Checkliste aller zu übergebenden Unterlagen, Konten und Zugangsdaten. Vereinbaren Sie einen festen Übergabetermin mit notarieller Protokollierung bei strittigen Fällen. Fordern Sie eine Bankbürgschaft für noch nicht übertragene Geldbestände und setzen Sie eine Vertragsstrafe bei verspäteter Übergabe fest. ### Fehler 4: Fehlende Kostenkalkulation für den Verwalterwechsel **Problem:** Die Kosten für Rechtsberatung (500-1.500 Euro), Verwaltersuche, notarielle Protokolle und mögliche Übergangszeit werden nicht eingeplant. Dies führt zu unerwarteten Belastungen der WEG-Kasse und Unmut bei den Eigentümern. **Lösung:** Kalkulieren Sie alle Wechselkosten vorab und lassen Sie diese von der Eigentümerversammlung genehmigen. Prüfen Sie, ob Ihre Rechtsschutzversicherung die Kosten für die Kündigung übernimmt. Bei außerordentlicher Kündigung können Sie Schadenersatzansprüche gegen den scheidenden Verwalter geltend machen. ### Fehler 5: Unvollständige Dokumentation der Kündigungsgründe **Problem:** Der Verwalter kann Feststellungsklage erheben, wenn kein triftiger Grund für die außerordentliche Kündigung vorliegt. Mit dieser Klage kann er feststellen lassen, dass die Kündigung unwirksam ist oder dass ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung nicht vorliegt. Vage Vorwürfe wie "schlechte Arbeit" reichen vor Gericht nicht aus und können zu kostspieligen Prozessen führen. **Lösung:** Führen Sie ein detailliertes Protokoll aller Beanstandungen mit Datum, Zeugen und schriftlichen Belegen. Setzen Sie dem Verwalter vor der Kündigung eine angemessene Frist zur Abhilfe und dokumentieren Sie deren Nichteinhaltung. Bei außerordentlicher Kündigung sammeln Sie konkrete Beweise für schwerwiegende Pflichtverletzungen. ### Fehler 6: Fehlende Vorbereitung der neuen Verwaltung **Problem:** Die neue Verwaltung wird zu spät gesucht oder unzureichend eingearbeitet. Dies führt zu Verwaltungslücken, bei denen wichtige Termine versäumt werden und die Immobilie rechtlich unvertreten ist. **Lösung:** Beginnen Sie die Verwaltersuche mindestens 6 Monate vor dem geplanten Wechsel. Falls Sie als kleine WEG Probleme haben eine Hausverwaltung zu finden, lesen Sie diesen [Artikel](/blog/hausverwaltung-kleine-weg-strategien-muenchen). Erstellen Sie ein Anforderungsprofil und holen Sie mehrere Angebote ein. Vereinbaren Sie eine Überschneidungszeit von 2-4 Wochen, in der beide Verwalter parallel arbeiten können. Lassen Sie den neuen Verwalter bereits vor Amtsantritt an wichtigen Terminen teilnehmen. ### Fehler 7: Unklare Regelungen zu laufenden Verträgen und Projekten **Problem:** Bestehende Wartungsverträge, Bauprojekte oder Rechtsstreitigkeiten werden beim Verwalterwechsel nicht ordnungsgemäß weitergeführt und die Vertragspartner nicht informiert. Dies kann zu Vertragsbrüchen, Gewährleistungsverlusten oder verjährten Ansprüchen führen. **Lösung:** Erstellen Sie eine vollständige Liste aller laufenden Verträge, Projekte und Rechtsangelegenheiten. Klären Sie bereits vor der Kündigung, welche Aufgaben der scheidende Verwalter noch abschließen muss und was an den Nachfolger übergeht. Informieren Sie alle Vertragspartner schriftlich über den Verwalterwechsel und die neuen Ansprechpartner. ## Rechtssichere Kündigung der Hausverwaltung – Ihr Weg zu einer professionellen Verwaltung in München Ein Verwalterwechsel ist mehr als nur ein administrativer Akt – er ist die Grundlage für eine erfolgreiche Zukunft Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die verschiedenen Wege zur Abberufung, von der klassischen Eigentümerversammlung über den Umlaufbeschluss bis hin zur Beschlussersetzungsklage, erfordern jeweils spezifische rechtliche Kenntnisse und praktische Erfahrung. Dabei können bereits kleine Formfehler bei der Einladung oder unklare Formulierungen in der Tagesordnung die gesamte Kündigung unwirksam machen. Die Immobilienverwaltung Wottschal in München versteht diese Herausforderungen aus langjähriger Praxis und begleitet Eigentümergemeinschaften nicht nur bei der ordnungsgemäßen Übernahme, sondern auch bei der rechtssicheren Beendigung bestehender Verwaltungsverhältnisse. Wir kennen die typischen Stolperfallen und sorgt dafür, dass der Übergang reibungslos und ohne rechtliche Risiken erfolgt. Wenn Sie mit Ihrer aktuellen Hausverwaltung in München unzufrieden sind oder einen Wechsel in Erwägung ziehen, sollten Sie nicht zögern, professionelle Unterstützung in Anspruch zu nehmen. Die Immobilienverwaltung Wottschal bietet Ihnen nicht nur eine kompetente Beratung zum rechtssicheren Verwalterwechsel, sondern auch eine moderne, transparente und serviceorientierte Verwaltung Ihrer Immobilie. Von der ersten Beratung über die Übernahme bis hin zur langfristigen Betreuung – wir begleiten Sie auf jedem Schritt des Weges zu einer professionellen Immobilienverwaltung. --- Dieser Artikel wurde auf Basis umfassender Recherche und seriösen Rechtsquellen erstellt. Stand: 2025. Alle Angaben ohne Gewähr. Bei konkreten Rechtsfragen empfiehlt sich die Beratung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt für Wohnungseigentumsrecht. 26:T679d, # Rechte und Pflichten von WEG-Beiräten Der Verwaltungsbeirat einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nimmt eine zentrale Rolle in der Selbstverwaltung von Eigentümergemeinschaften ein. Als Bindeglied zwischen den Wohnungseigentümern und der Verwaltung trägt dieses Organ maßgeblich dazu bei, dass die Interessen der Gemeinschaft gewahrt und die Verwaltung ordnungsgemäß überwacht wird. Doch welche konkreten Rechte und Pflichten bringt dieses ehrenamtliche Amt mit sich? ## Was ist ein WEG-Beirat? ### Definition des Verwaltungsbeirats Der Verwaltungsbeirat ist ein fakultatives Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft, das aus der Mitte der Eigentümer gewählt wird. Seine Hauptfunktion besteht darin, die Interessen der Eigentümergemeinschaft gegenüber der Verwaltung zu vertreten und dessen Tätigkeit zu unterstützen sowie zu überwachen. Anders als die Verwaltung, die externe Dienstleistungen erbringt, oder die Eigentümerversammlung, die als oberstes Beschlussorgan fungiert, nimmt der Beirat eine vermittelnde Position ein. Er fungiert als kompetenter Ansprechpartner für den Verwaltung und gleichzeitig als Kontrollorgan im Interesse der Eigentümergemeinschaft. Die praktische Bedeutung eines Verwaltungsbeirats zeigt sich besonders bei größeren Wohnungseigentümergemeinschaften, wo eine kontinuierliche Betreuung und Überwachung der Verwaltungstätigkeit zwischen den jährlichen Eigentümerversammlungen erforderlich ist. Hier kann der Beirat als sachkundiges Gremium fungieren, das zeitnah auf Entwicklungen reagieren und die Verwaltung bei komplexen Entscheidungen beraten kann.
### 📜 Übersicht Paragraphen zum Pflichten und Aufgaben des WEG-Beirats #### Gesetzliche Grundlagen § 29 WEG - Verwaltungsbeirat (Hauptparagraph): - **Abs. 1:** Bestellung der Beiratsmitglieder durch Beschluss - **Abs. 2:** Unterstützung und Überwachung der Verwaltung - **Abs. 3:** Prüfung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung - **Abs. 4:** Haftungsbeschränkung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit #### § 24 WEG - Eigentümerversammlung (Beiratsbezogene Regelungen): - **Abs. 3:** Einberufungsrecht des Beiratsvorsitzenden bei Verwalterausfall - **Abs. 6:** Protokollunterzeichnung durch Beiratsvorsitzenden #### § 9b WEG - Vertretung der Gemeinschaft: - **Abs. 3:** Einberufungsrecht des Beiratsvorsitzenden bei Verwalterausfall - **Abs. 2:** Beiratsvorsitzender als gesetzlicher Vertreter gegenüber der Verwaltung #### § 27 WEG - Aufgaben der Verwaltung: - Abgrenzung der Verwaltungskompetenzen zu Beiratsbefugnissen - Keine Einschränkung der Verwaltungsaufgaben durch Beirat #### Relevante BGB-Paragraphen: - § 666 BGB: Auskunftspflicht des Beirats gegenüber der Eigentümergemeinschaft - § 670 BGB: Aufwendungsersatz für Beiratsmitglieder
## Aufgaben und Rechte des WEG-Beirats ### Gesetzliche Kernaufgaben des Verwaltungsbeirats nach § 29 WEG Die Aufgaben des Verwaltungsbeirats sind im Wohnungseigentumsgesetz nur in sehr allgemeiner Form umrissen. Diese bewusst offene Formulierung ermöglicht es den Eigentümergemeinschaften, die Beiratsarbeit an ihre spezifischen Bedürfnisse anzupassen, schafft aber gleichzeitig Unsicherheit über den genauen Umfang der Befugnisse. ### Unterstützung der Verwaltung Die Unterstützung der Verwaltung bei der Durchführung ihrer Aufgaben ist eine der traditionellen Kernfunktionen des Beirats. Diese Unterstützung kann sich in verschiedenen Bereichen manifestieren und trägt dazu bei, die Qualität der Verwaltungsarbeit zu verbessern. In der Praxis zeigt sich die Unterstützungsfunktion beispielsweise bei der Vorbereitung von Eigentümerversammlungen. Der Beirat kann der Verwaltung dabei helfen, relevante Tagesordnungspunkte zu identifizieren, Beschlussvorlagen zu formulieren oder komplexe Sachverhalte für die Eigentümer verständlich aufzubereiten. Auch bei der Durchführung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen kann der Beirat wertvolle Unterstützung leisten. Durch seine Ortskenntnisse und sein Verständnis für die Bedürfnisse der Eigentümergemeinschaft kann er der Verwaltung dabei helfen, die richtigen Prioritäten zu setzen und geeignete Handwerker oder Dienstleister zu finden. Die Beratungsfunktion des Beirats erstreckt sich auch auf rechtliche Fragestellungen. Während der Beirat keine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne leisten kann und soll, kann er aufgrund seiner Erfahrung und Sachkenntnis der Verwaltung dabei helfen, rechtliche Probleme zu identifizieren und die Notwendigkeit einer fachlichen Beratung zu erkennen. ### Überwachung der Verwaltung durch den Verwaltungsbeirat Die Überwachungsfunktion stellt die zweite wesentliche Beiratsbefugnisse dar. Sie verleiht dem Beirat das Recht und die Pflicht, die Verwaltungstätigkeit kritisch zu hinterfragen und auf Missstände hinzuweisen. Die Überwachung umfasst verschiedene Aspekte der Verwaltungstätigkeit. Dazu gehört die Kontrolle, ob die Verwaltung ihre gesetzlichen und vertraglichen Pflichten ordnungsgemäß erfüllt, ob sie die Beschlüsse der Eigentümerversammlung umsetzt und ob sie im Interesse der Gemeinschaft handelt. Besonders wichtig ist die Überwachung der finanziellen Verwaltung. Der Beirat sollte regelmäßig prüfen, ob die Hausgeldbewirtschaftung ordnungsgemäß erfolgt, ob Zahlungen rechtzeitig geleistet werden und ob die Rücklagenbildung den Beschlüssen der Eigentümerversammlung entspricht. Die Überwachungsfunktion erstreckt sich auch auf die Vertragsgestaltung und -abwicklung mit Dritten. Der Beirat kann prüfen, ob die Verwaltung angemessene Verträge mit Dienstleistern abschließt, ob die Preise marktgerecht sind und ob die vereinbarten Leistungen tatsächlich erbracht werden. Wichtig ist jedoch die Abgrenzung zu einer umfassenden Kontrolle. Der Beirat erhält keine Weisungsbefugnis gegenüber der Verwaltung und kann auch keine eigenständigen Entscheidungen für die Gemeinschaft treffen. Seine Rolle bleibt die eines beratenden und überwachenden Organs. ### Prüfung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung Eine der wichtigsten und konkretesten Aufgaben des Verwaltungsbeirats ist die Prüfung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung. Diese Aufgabe ist in § 29 Absatz 3 WEG explizit geregelt und stellt das Herzstück der Beiratsarbeit dar. Der Wirtschaftsplan ist das zentrale Planungsinstrument der Wohnungseigentümergemeinschaft. Er legt fest, welche Einnahmen und Ausgaben für das kommende Wirtschaftsjahr zu erwarten sind und bildet die Grundlage für die Hausgeldfestsetzung. Der Beirat sollte den Wirtschaftsplan sorgfältig prüfen und dabei insbesondere folgende Aspekte berücksichtigen: Die Vollständigkeit der geplanten Ausgaben ist ein wesentlicher Prüfungspunkt. Der Beirat sollte kontrollieren, ob alle absehbaren Kosten berücksichtigt wurden und ob die Ansätze realistisch sind. Dabei kann er auf seine Erfahrungen aus den Vorjahren zurückgreifen und Entwicklungen bei Preisen und Kostenfaktoren berücksichtigen. Auch die Angemessenheit der [Rücklagenbildung](/blog/instandhaltungsruecklage-weg-muenchen) sollte vom Beirat überprüft werden. Eine ausreichende Instandhaltungsrücklage ist für die langfristige Werterhaltung der Immobilie von entscheidender Bedeutung. Der Beirat kann beurteilen, ob die geplante Rücklagenbildung den tatsächlichen Instandhaltungsbedarf der Anlage widerspiegelt. Die Jahresabrechnung dokumentiert die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben des vergangenen Wirtschaftsjahres. Ihre Prüfung durch den Beirat umfasst sowohl rechnerische als auch sachliche Aspekte. Die rechnerische Prüfung konzentriert sich auf die Korrektheit der Berechnungen und die ordnungsgemäße Anwendung der Verteilungsschlüssel. ## Spezielle Befugnisse des WEG-Beirats ### Einberufung von Eigentümerversammlungen Das Recht zur Einberufung von Eigentümerversammlungen ist das einzige echte Sonderrecht des Verwaltungsbeirats. Es kommt jedoch nur in besonderen Situationen zum Tragen, nämlich wenn die Verwaltung fehlt oder sich pflichtwidrig weigert, eine Versammlung einzuberufen. Diese Reservekompetenz ist von großer praktischer Bedeutung, da sie sicherstellt, dass die Eigentümergemeinschaft auch in Krisensituationen handlungsfähig bleibt. Wenn beispielsweise die Verwaltung erkrankt, verstirbt oder ihr Amt niederlegt, kann der Beiratsvorsitzende die notwendigen Versammlungen einberufen, um eine neue Verwaltung zu bestellen. Auch wenn die Verwaltung sich weigert, eine von den Eigentümern gewünschte Versammlung einzuberufen, kann der Beirat eingreifen. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn die Verwaltung befürchtet, dass in der Versammlung über ihre Abberufung entschieden werden könnte. Das Einberufungsrecht steht dem Vorsitzenden des Beirats oder seinem Stellvertreter zu. Die Einberufung muss den allgemeinen Vorschriften für Eigentümerversammlungen entsprechen, insbesondere bezüglich der Ladungsfristen und der Tagesordnung. ### Protokollunterzeichnung Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder sein Stellvertreter hat nach § 24 Absatz 6 WEG die Aufgabe, das Protokoll der Eigentümerversammlung mit zu unterschreiben. Diese Verpflichtung besteht neben der Unterschrift des Versammlungsleiters und eines weiteren Wohnungseigentümers. Die Protokollunterzeichnung durch den Beiratsvorsitzenden dient der Authentizität und Vollständigkeit des Protokolls. Durch seine regelmäßige Teilnahme an den Versammlungen und seine Sachkenntnis kann der Beiratsvorsitzende zur Qualität der Protokollierung beitragen. Auch wenn die Verwaltung sich weigert, eine von den Eigentümern gewünschte Versammlung einzuberufen, kann der Beirat eingreifen. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn die Verwaltung befürchtet, dass in der Versammlung über ihre Abberufung entschieden werden könnte. Voraussetzung für die Protokollunterzeichnung ist allerdings, dass der Beiratsvorsitzende oder sein Stellvertreter tatsächlich an der Versammlung teilgenommen hat. Wenn kein Beiratsmitglied anwesend war, entfällt die Unterzeichnungspflicht. ### Stellungnahmen und Empfehlungen Der Verwaltungsbeirat hat das Recht und die Pflicht, zu wichtigen Verwaltungsangelegenheiten Stellungnahmen abzugeben. Dies gilt insbesondere für den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung, die der Beirat vor der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung prüfen und mit einer Stellungnahme versehen soll. Die Stellungnahmen des Beirats haben zwar keine rechtlich bindende Wirkung, können aber erheblichen Einfluss auf die Meinungsbildung in der Eigentümergemeinschaft haben. Eine fundierte und nachvollziehbare Stellungnahme kann dazu beitragen, dass die Eigentümer informierte Entscheidungen treffen. Der Beirat kann auch zu anderen Themen Stellungnahmen abgeben, beispielsweise zu geplanten Instandsetzungsmaßnahmen, Vertragsabschlüssen oder organisatorischen Fragen. Dabei sollte er stets sachlich und objektiv argumentieren und die Interessen der Gesamtheit der Eigentümer im Blick behalten. ## Zusätzliche Aufgaben durch Beschluss ### Mögliche Erweiterungen der Befugnisse Die gesetzlichen Aufgaben des Verwaltungsbeirats können durch Beschluss der Eigentümerversammlung oder durch Regelungen in der Gemeinschaftsordnung erweitert werden. Dies ermöglicht es den Eigentümergemeinschaften, die Beiratsarbeit an ihre spezifischen Bedürfnisse anzupassen. Mögliche zusätzliche Aufgaben können beispielsweise die Mitwirkung beim Abschluss von Verwaltungsverträgen, die Erteilung von Aufträgen in Abstimmung mit der Verwaltung oder die Mithilfe bei bestimmten Verwaltungsmaßnahmen umfassen. Auch die Übertragung von Entscheidungsbefugnissen in bestimmten Bereichen ist grundsätzlich möglich. So könnte der Beirat beispielsweise ermächtigt werden, kleinere Reparaturen bis zu einem bestimmten Betrag zu beauftragen oder über die Vergabe von Wartungsverträgen zu entscheiden. ### Grenzen der Aufgabenübertragung Bei der Erweiterung der Beiratsaufgaben sind jedoch wichtige Grenzen zu beachten. Die Kompetenzen der Verwaltung aus § 27 WEG dürfen nicht eingeschränkt werden, und die grundsätzliche Entscheidungsbefugnis der Eigentümerversammlung muss gewahrt bleiben. Besonders wichtig ist, dass der Beirat die Übernahme zusätzlicher Aufgaben ausdrücklich akzeptieren muss. Die Eigentümergemeinschaft kann dem Beirat nicht gegen seinen Willen zusätzliche Verpflichtungen auferlegen. Dies entspricht dem ehrenamtlichen Charakter der Beiratsarbeit. Regelungen, die auch für zukünftige Beiräte gelten sollen oder die die grundsätzliche Kompetenzverteilung ändern, können in der Regel nicht durch einfachen Beschluss getroffen werden. Hierfür ist meist eine Änderung der Gemeinschaftsordnung erforderlich, die erhöhte Mehrheitserfordernisse mit sich bringt.
## Aufgaben des Verwaltungsbeirats Komplettübersicht
### Gesetzliche Kernaufgaben (§ 29 WEG): ✅ Unterstützung der Verwaltung bei der Durchführung ihrer Aufgaben ✅ Überwachung der Verwaltung bei der Aufgabenerfüllung ✅ Prüfung des Wirtschaftsplans vor Beschlussfassung ✅ Prüfung der Jahresabrechnung mit schriftlicher Stellungnahme ✅ Kontrolle der Rechnungslegung und Kostenansätze
### Spezielle Befugnisse: 🏛️ Einberufung von Eigentümerversammlungen (bei Ausfall/Verweigerung der Verwaltung) ✍️ Protokollunterzeichnung bei Eigentümerversammlungen 📝 Stellungnahmen und Empfehlungen zu Verwaltungsangelegenheiten 🔍 Belegprüfung durch stichprobenartige Kontrollen 💬 Beratung und Vermittlung zwischen Eigentümern und Verwaltung
### Mögliche zusätzliche Aufgaben (durch Beschluss): 📄 Mitwirkung beim Abschluss von Verwaltungsverträgen 🔨 Erteilung von Aufträgen in Abstimmung mit der Verwaltung 🏗️ Mithilfe bei Instandhaltungsmaßnahmen 💰 Entscheidung über kleinere Reparaturen (bis festgelegter Betrag) 📊 Überwachung der Hausgeldbewirtschaftung
## Pflichten des Verwaltungsbeirats ### Sorgfaltspflicht und ordnungsgemäße Aufgabenerfüllung Die Übernahme eines Beiratsamts bringt verschiedene rechtliche Pflichten mit sich, die sich aus dem besonderen Vertrauensverhältnis zwischen dem Beirat und der Eigentümergemeinschaft ergeben. Im Zentrum steht dabei die Sorgfaltspflicht, die von jedem Beiratsmitglied die Anwendung der Sorgfalt eines ordentlichen und gewissenhaften Geschäftsführers verlangt. Diese Sorgfaltspflicht manifestiert sich in verschiedenen Bereichen der Beiratsarbeit. Bei der Prüfung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung bedeutet sie, dass der Beirat nicht nur oberflächlich die vorgelegten Unterlagen durchsehen darf, sondern eine gründliche und sachkundige Prüfung vornehmen muss. Dies schließt auch die Verpflichtung ein, bei Unklarheiten nachzufragen und gegebenenfalls zusätzliche Unterlagen anzufordern. Die Sorgfaltspflicht erstreckt sich auch auf die Teilnahme an Beiratssitzungen und Eigentümerversammlungen. Ein Beiratsmitglied, das regelmäßig unentschuldigt fehlt oder sich nicht ausreichend über wichtige Angelegenheiten informiert, kann seine Sorgfaltspflicht verletzen. Besonders wichtig ist die gewissenhafte Wahrnehmung der Überwachungsfunktion. Der Beirat muss die Verwaltungstätigkeit aufmerksam verfolgen und bei erkennbaren Missständen tätig werden. Ein "Wegschauen" oder bewusstes Ignorieren von Problemen kann eine Pflichtverletzung darstellen. ### Auskunftspflicht gegenüber der Eigentümergemeinschaft #### Umfang der Auskunftspflicht Der Verwaltungsbeirat ist gemäß § 666 BGB der Gesamtheit der Wohnungseigentümer zur Auskunft über seine Tätigkeit verpflichtet. Diese Auskunftspflicht ist Ausdruck des Vertrauensverhältnisses zwischen dem Beirat und der Eigentümergemeinschaft und dient der demokratischen Kontrolle der Beiratsarbeit. Die Auskunftspflicht umfasst alle wesentlichen Aspekte der Beiratstätigkeit. Dazu gehören die durchgeführten Prüfungen, die dabei festgestellten Ergebnisse, die abgegebenen Stellungnahmen und die geführten Gespräche mit der Verwaltung. Der Beirat sollte regelmäßig über seine Arbeit berichten und dabei transparent und nachvollziehbar darstellen, welche Maßnahmen er ergriffen hat. Besonders wichtig ist die Berichterstattung über die Prüfung der Jahresabrechnung. Der Beirat sollte nicht nur das Prüfungsergebnis mitteilen, sondern auch erläutern, wie er zu diesem Ergebnis gekommen ist und welche Aspekte er besonders kritisch betrachtet hat. Die Auskunftspflicht erstreckt sich auch auf die Überwachungstätigkeit. Der Beirat sollte der Eigentümergemeinschaft mitteilen, welche Bereiche der Verwaltungstätigkeit er überwacht hat und ob dabei Auffälligkeiten festgestellt wurden. #### Keine Einzelauskunft außerhalb der Versammlung Wichtig ist die Abgrenzung der Auskunftspflicht: Sie besteht gegenüber der Gesamtheit der Eigentümer, nicht aber gegenüber einzelnen Eigentümern außerhalb der Eigentümerversammlung. Der Beirat ist daher nicht verpflichtet, einzelnen Eigentümern auf deren individuelle Nachfrage hin Auskunft zu erteilen. Diese Regelung dient dem Schutz des Beirats vor übermäßiger Inanspruchnahme und stellt sicher, dass alle Eigentümer gleichberechtigt informiert werden. Sie verhindert auch, dass einzelne Eigentümer durch gezielte Nachfragen versuchen, Informationen zu erlangen, die ihnen einen Vorteil gegenüber anderen Eigentümern verschaffen könnten. Gleichwohl kann es im Interesse einer guten Zusammenarbeit sinnvoll sein, auch außerhalb der Versammlung auf Fragen einzelner Eigentümer einzugehen, sofern dies ohne unverhältnismäßigen Aufwand möglich ist und keine vertraulichen Informationen betroffen sind. ### Verschwiegenheitspflicht und Treuepflicht Der Verwaltungsbeirat unterliegt einer Verschwiegenheitspflicht bezüglich vertraulicher Informationen, die ihm im Rahmen seiner Tätigkeit bekannt werden. Diese Pflicht ergibt sich aus dem besonderen Vertrauensverhältnis zur Eigentümergemeinschaft und dem Charakter des Beirats als internes Organ. Vertrauliche Informationen können beispielsweise personenbezogene Daten einzelner Eigentümer, Details über Rechtsstreitigkeiten oder sensible Geschäftsinformationen der Verwaltung sein. Der Beirat darf solche Informationen nicht an Dritte weitergeben oder für eigene Zwecke verwenden. Die Treuepflicht verpflichtet den Beirat, stets im Interesse der Eigentümergemeinschaft zu handeln und Interessenkonflikte zu vermeiden. Wenn ein Beiratsmitglied beispielsweise selbst ein Unternehmen betreibt, das Dienstleistungen für die Gemeinschaft erbringen könnte, muss es diesen Interessenkonflikt offenlegen und sich gegebenenfalls von entsprechenden Entscheidungen fernhalten.
## Eine Übersicht: Pflichten des Verwaltungsbeirats
### Sorgfaltspflichten: 🎯 Ordnungsgemäße Aufgabenerfüllung mit der Sorgfalt eines gewissenhaften Geschäftsführers 📚 Gründliche Prüfung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung 🔍 Gewissenhafte Überwachung der Verwaltungstätigkeit 📅 Regelmäßige Teilnahme an Beiratssitzungen und Eigentümerversammlungen 📖 Fortlaufende Weiterbildung in WEG-rechtlichen Fragen
### Auskunfts- und Berichtspflichten: 📢 Auskunftspflicht gegenüber der Gesamtheit der Eigentümer (§ 666 BGB) 📋 Schriftliche Stellungnahme zur Jahresabrechnung vor Eigentümerversammlung 📊 Transparente Berichterstattung über durchgeführte Prüfungen 📝 Dokumentation aller wesentlichen Beiratsaktivitäten ❌ Keine Einzelauskunft außerhalb der Eigentümerversammlung
### Verschwiegenheits- und Treuepflichten: 🤐 Verschwiegenheitspflicht bei vertraulichen Informationen 🤝 Treuepflicht - stets im Interesse der Eigentümergemeinschaft handeln ⚠️ Interessenkonflikte offenlegen und vermeiden 🚫 Keine Weitergabe vertraulicher Daten an Dritte 💼 Keine Nutzung von Insider-Informationen für eigene Zwecke
## Grenzen der Beiratsbefugnisse: Was darf der Beirat NICHT? ### Keine eigenständigen Entscheidungsbefugnisse Eine der wichtigsten Abgrenzungen betrifft die Entscheidungsbefugnisse des Verwaltungsbeirats. Der Beirat ist ein beratendes und überwachendes Organ, besitzt aber keine eigenständigen Entscheidungskompetenzen für die Wohnungseigentümergemeinschaft. Alle wesentlichen Entscheidungen, die die Gemeinschaft betreffen, müssen von der Eigentümerversammlung getroffen werden. Der Beirat kann Empfehlungen aussprechen, Stellungnahmen abgeben und Vorschläge unterbreiten, aber er kann nicht selbst verbindliche Beschlüsse fassen. Dies gilt insbesondere für finanzielle Entscheidungen. Der Beirat kann nicht eigenständig Ausgaben beschließen, Verträge abschließen oder über die Verwendung von Rücklagen entscheiden. Auch die Beauftragung von Handwerkern oder Dienstleistern liegt grundsätzlich nicht in seiner Kompetenz. Selbst wenn der Beirat durch zusätzliche Beschlüsse erweiterte Aufgaben übertragen bekommt, bleiben seine Befugnisse begrenzt. Die Übertragung von Entscheidungskompetenzen ist nur in sehr engen Grenzen möglich und muss ausdrücklich beschlossen werden. ### Keine Weisungsbefugnis gegenüber der Verwaltung Obwohl der Beirat die Verwaltung überwachen soll, besitzt er keine Weisungsbefugnis gegenüber dieser. Die Verwaltung ist nur der Eigentümerversammlung gegenüber weisungsgebunden, nicht aber dem Beirat. Diese Abgrenzung ist von großer praktischer Bedeutung, da sie häufig zu Missverständnissen führt. Der Beirat kann die Verwaltung nicht anweisen, bestimmte Maßnahmen zu ergreifen oder zu unterlassen. Er kann lediglich Empfehlungen aussprechen und bei gravierenden Mängeln die Eigentümerversammlung informieren. Wenn der Beirat der Ansicht ist, dass die Verwaltung ihre Pflichten nicht ordnungsgemäß erfüllt, kann er dies in seiner Stellungnahme zur Jahresabrechnung oder in einem gesonderten Bericht thematisieren. Die Entscheidung über weitere Maßnahmen liegt dann bei der Eigentümerversammlung. Die fehlende Weisungsbefugnis bedeutet auch, dass der Beirat nicht berechtigt ist, Verträge der Verwaltung zu kündigen oder zu ändern. Solche Entscheidungen können nur von der Eigentümerversammlung oder von der Verwaltung selbst im Rahmen ihrer Befugnisse getroffen werden. ### Keine Vertragskündigungen Der Verwaltungsbeirat ist nicht berechtigt, Verträge der Wohnungseigentümergemeinschaft zu kündigen. Dies gilt insbesondere für den Verwaltungsvertrag, aber auch für alle anderen Verträge, die die Gemeinschaft eingegangen ist. Die Kündigung des Verwaltungsvertrags ist eine der wichtigsten Entscheidungen einer Eigentümergemeinschaft und kann nur durch Beschluss der Eigentümerversammlung erfolgen. Der Beirat kann zwar eine solche Kündigung empfehlen oder beantragen, aber er kann sie nicht selbst aussprechen. Auch die Kündigung von Dienstleistungsverträgen, Versicherungsverträgen oder anderen Vereinbarungen liegt nicht in der Kompetenz des Beirats. Solche Entscheidungen müssen entweder von der Eigentümerversammlung getroffen oder der Verwaltung im Rahmen ihrer Befugnisse überlassen werden. ### Abgrenzung zur Eigentümerversammlung Der Verwaltungsbeirat ist ein Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft, aber er steht hierarchisch unter der Eigentümerversammlung. Die Eigentümerversammlung ist das oberste Beschlussorgan und kann jederzeit Entscheidungen des Beirats überstimmen oder korrigieren. Diese Hierarchie zeigt sich auch darin, dass der Beirat von der Eigentümerversammlung bestellt und abberufen werden kann. Er ist der Versammlung rechenschaftspflichtig und muss seine Tätigkeit regelmäßig berichten. Der Beirat kann auch nicht gegen den Willen der Eigentümerversammlung handeln. Wenn die Versammlung beispielsweise beschließt, eine bestimmte Maßnahme nicht durchzuführen, kann der Beirat diese Entscheidung nicht eigenmächtig umgehen. ## Fazit: Der WEG-Beirat als wichtiges Kontrollorgan Der Verwaltungsbeirat einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein wichtiges Organ der Selbstverwaltung. Wie Sie einen kompetenten Beirat wählen, erfahren Sie in unserem [Ratgeber zur Beiratswahl](/blog/ratgeber-weg-beirat-waehlen-anleitung). Auch die [Haftung und Vergütung](/blog/haftung-und-verguetung-des-weg-beirats) des Beirats sind wichtige Aspekte, die bei der Amtsübernahme zu beachten sind. Die erfolgreiche Beiratsarbeit erfordert jedoch mehr als nur guten Willen. Sie setzt fundierte Kenntnisse des Wohnungseigentumsrechts, Verständnis für betriebswirtschaftliche Zusammenhänge und die Fähigkeit zur konstruktiven Zusammenarbeit mit Verwaltung und Eigentümern voraus. Bei [Kompetenzüberschreitungen](/blog/verwaltungsbeirat-kompetenzueberschreitung-abwahl-neuwahl) können rechtliche Konsequenzen drohen. Besonders wichtig ist das Bewusstsein für die Grenzen der eigenen Befugnisse. Der Beirat ist ein beratendes und überwachendes Organ, aber er kann und soll nicht die [Eigentümerversammlung](/blog/erste-eigentuemerversammlung-vorbereitung) oder die Verwaltung ersetzen. Ein gut funktionierender Verwaltungsbeirat ist ein wichtiger Baustein für eine erfolgreiche Wohnungseigentümergemeinschaft. Er trägt dazu bei, dass die Verwaltung transparent und effizient arbeitet, dass die Interessen aller Eigentümer berücksichtigt werden und dass Konflikte frühzeitig erkannt und gelöst werden können. Wenn Sie eine professionelle [WEG-Verwaltung in München](/leistungen/weg-verwaltung-muenchen) suchen, die konstruktiv mit dem Beirat zusammenarbeitet, [kontaktieren Sie uns](/kontakt). --- *Dieser Artikel wurde auf Basis umfassender Recherche und seriösen Rechtsquellen erstellt. Stand: 2025. Alle Angaben ohne Gewähr. Bei konkreten Rechtsfragen empfiehlt sich die Beratung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt für Wohnungseigentumsrecht.* 18:["$","$L22",null,{"post":{"slug":"abberufene-hausverwaltung-rechte-pflichten-verguetung","title":"Abberufene Hausverwaltung: Rechte, Pflichten und Vergütung nach der Kündigung","excerpt":"Was passiert, wenn eine Hausverwaltung abberufen wird? Die Antwort überrascht: Sie verliert sofort alle Befugnisse, erhält aber weiterhin Geld – bis zu sechs Monate lang! Dieses Vergütungsparadox ist nur eine von vielen rechtlichen Besonderheiten nach einer Abberufung. 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