Was 2026 auf Münchner WEGs zukommt: Grundbuch, Heizung und der CO₂-Preis

Man könnte meinen, wer eine Eigentumswohnung in München kauft, hat das Wesentliche bereits hinter sich. Der Notar, der Grundbucheintrag, das erste Hausgeld. Aber dann taucht auf der nächsten Eigentümerversammlung jemand auf und fragt beiläufig: "Haben wir eigentlich den Heizungscheck machen lassen?" Und plötzlich ist es ruhig im Raum.

Gesetzliche Pflichten für Wohnungseigentümergemeinschaften haben eine besondere Eigenschaft: Sie gelten auch dann, wenn niemand davon weiß. Das Gebäudeenergiegesetz, die Heizkostenverordnung, das Wohnungseigentumsgesetz, dazu München mit seinem eigenen Wärmeplan und seinen eigenen politischen Ambitionen. Was läuft eigentlich gerade, was ist womöglich schon verpasst, und was rollt 2027 auf WEGs zu?

Dieser Artikel sortiert die wichtigsten WEG-Fristen für München - 2025, 2026 und 2027 - in drei Blöcke: Vergangenheit, Gegenwart und Zukunft. Nicht als Schuldvorwurf, sondern weil es meistens noch etwas zu tun gibt, selbst wenn die offizielle Frist abgelaufen ist. Als WEG-Verwaltung in München kennen wir das aus der Praxis.

---

Teil I: Was 2025 hätte passieren sollen und teilweise nicht passiert ist

Das Grundbuchfenster ist geschlossen. Was jetzt?

Zum 31. Dezember 2025 lief eine Frist ab, die viele Verwaltungen erst in letzter Minute entdeckt haben, manche aber auch schlicht verpasst haben. Gemeint ist die Übergangsregelung aus § 48 Abs. 1 WEG, die mit der WEG-Reform 2020 eingeführt wurde.

Vereinfacht gesagt: Beschlüsse, die WEGs auf Grundlage sogenannter Öffnungsklauseln in der Teilungserklärung gefasst haben, galten bislang als "vereinbarungsersetzende" Beschlüsse. Sie konnten Regelungen enthalten, die von der Gemeinschaftsordnung abwichen, etwa zur Kostenverteilung, zu Nutzungsrechten oder zur Erwerberhaftung für Hausgeldrückstände. Das WEG 2020 hat diese Möglichkeit nicht abgeschafft, aber eine Bedingung gestellt: Wer will, dass solche Beschlüsse auch gegenüber neuen Eigentümern gelten, muss sie ins Grundbuch eintragen lassen. Und zwar bis spätestens 31.12.2025.

Seit dem 1. Januar 2026 binden diese Altbeschlüsse neue Eigentümer nicht mehr automatisch. Wer eine Wohnung kauft, ist an Beschlüsse, die nicht eingetragen wurden, schlicht nicht gebunden. Für WEGs mit entsprechenden Regelungen bedeutet das: Bei jedem Eigentümerwechsel könnte die Gemeinschaftsordnung praktisch außer Kraft treten - zumindest was diesen Eigentümer betrifft.

Besonders heikel ist die Erwerberhaftung nach § 9a Abs. 2 WEG in Verbindung mit der früheren Praxis: Wenn ein Voreigentümer Hausgeld schuldet und die Gemeinschaft hoffte, den Erwerber im Zweifel mit in die Pflicht nehmen zu können, funktioniert das nun nicht mehr, wenn die Grundlage dafür nicht eingetragen wurde.

Der Heizungscheck, von dem viele WEGs noch nie gehört haben

Seit Oktober 2024 gilt § 60b GEG: Wohngebäude mit mindestens sechs Wohneinheiten und einer wassergeführten Heizungsanlage, also Gas-, Öl- oder Holzheizungen, müssen ihre Anlage regelmäßig prüfen lassen. Die Frist richtet sich nach dem Einbaudatum der Heizung.

Wer die Heizung nach dem 30. September 2009 eingebaut hat, muss die Prüfung spätestens 16 Jahre nach Einbau vorweisen. Das bedeutet konkret: Eine Anlage aus Oktober 2009 wäre zum 30. September 2025 fällig gewesen. Eine Anlage aus April 2010 ist zum 30. März 2026 fällig. Anlagen aus dem Jahr 2010 laufen also gerade jetzt in die Frist.

Für ältere Anlagen - Einbau vor dem 1. Oktober 2009 - gilt eine einheitliche Frist: 30. September 2027. Dazu gleich mehr.

Was genau geprüft wird: Der Heizungscheck umfasst die Regeleinstellungen der Anlage, den hydraulischen Abgleich und die Prüfung der Heizungspumpe. Für Gebäude ab 6 Wohneinheiten ist dabei zwingend das aufwändigere Berechnungsverfahren B vorgeschrieben, nicht das einfache Schätzverfahren A. Die Ergebnisse müssen schriftlich dokumentiert und an die Eigentümergemeinschaft übergeben werden. Stellt sich heraus, dass die Anlage optimiert werden muss, hat die WEG für die Umsetzung ein Jahr Zeit.

Was kaum jemand weiß: Wer die Prüfung clever terminiert, kann sie an eine ohnehin anstehende Heizungswartung, den Kaminkehrer oder den Schornsteinfegertermin koppeln. Das spart Koordinationsaufwand und meist auch Kosten.

Wärmepumpen und die vergessene Abrechnungspflicht

Eine andere Frist, die zum 30. September 2025 lief und von vielen Verwaltungen übersehen wurde: Gebäude, die überwiegend mit Wärmepumpen beheizt werden, verloren zu diesem Datum ihre Ausnahmeregelung von der verbrauchsabhängigen Abrechnung nach § 12 Abs. 3 HeizkostenV.

Das sogenannte Wärmepumpenprivileg - eine Ausnahme aus der alten HeizkostenV - ist seit der Novelle vom Oktober 2024 weggefallen. Wer bis zum 30. September 2025 keine geeichten, fernablesbaren Erfassungsgeräte installiert hatte, steht nun vor einem Problem: Nutzer und Mieter können die Heizkostenabrechnung um bis zu 15 Prozent kürzen, wenn die verbrauchsabhängige Abrechnung nicht ordnungsgemäß nachgewiesen wird. Das ist keine Bagatelle. Für WEGs, die gerade erst eine Wärmepumpe eingebaut haben und glaubten, die Abrechnung könne noch etwas warten, wird 2026 der erste Abrechnungszeitraum zur Nagelprobe.

Bleileitungen: Die Frist vom Januar 2026

Kurz und ohne Umschweife: Zum 12. Januar 2026 lief die Frist aus § 12 TrinkwV ab, nach der Blei-Trinkwasserleitungen in Gebäuden entfernt oder stillgelegt sein müssen. In München betrifft das vor allem Gebäude aus den 1940er bis 1960er Jahren, die noch keine Sanierung der Hausinstallation erfahren haben. Wer als WEG-Verwaltung noch keine Bestandsaufnahme veranlasst hat: Das ist der Moment dafür. Bleileitungen sind kein Diskussionspunkt, sie sind ein Gesundheitsthema.

---

Teil II: Was gerade läuft, bis Ende 2026

Fernablesbare Zähler nachrüsten: Frist 31.12.2026

Diese Frist ist noch offen, aber sie läuft. Nach § 5 Abs. 3 HeizkostenV müssen alle Ausstattungen zur Verbrauchserfassung - also Heizkostenverteiler und Wärmezähler -, die vor dem 1. Dezember 2021 installiert wurden und noch nicht fernablesbar sind, bis zum 31. Dezember 2026 umgerüstet oder ausgetauscht sein.

In vielen Münchner Gebäuden der 1970er und 1980er Jahrgänge - Neuperlach, Berg am Laim, Sendling - hängen noch klassische Heizkostenverteiler an den Heizkörpern, die einmal jährlich manuell abgelesen werden. Deren Zeit läuft ab, buchstäblich. Wer die Nachrüstung nicht bis Jahresende 2026 abgeschlossen hat, riskiert das oben beschriebene Kürzungsrecht der Nutzer.

Wer die Nachrüstung in Auftrag gibt, sollte außerdem wissen: Es geht nicht nur darum, das Gerät auszutauschen. Der Verbrauch muss monatlich fernübermittelt werden, und die Abrechnungsdienstleister müssen die Daten entsprechend verarbeiten können. Das sollte man frühzeitig mit dem Messdienstleister klären und nicht im Dezember 2026.

Münchens Wärmeplan und die 65-Prozent-Regel ab Juli 2026

München hat seinen kommunalen Wärmeplan bereits im Mai 2024 verabschiedet und im November 2024 durch eine verbindliche Wärmesatzung ergänzt. Wer nachschauen möchte, wie das eigene Gebäude im Wärmeplan verortet ist, findet die Karte im Geoportal München. Das Stadtgebiet ist unterteilt in Fernwärme-Vorranggebiete (vor allem Innenstadt und Mittlerer Ring), Wärmepumpen-Eignungsgebiete (vor allem Stadtrand) und technologieoffene Gebiete.

Relevant wird das spätestens ab dem 1. Juli 2026: Dann tritt nach § 71 GEG die sogenannte 65-Prozent-Regel für Bestandsgebäude in München in Kraft. Das bedeutet: Wenn in einem Mehrfamilienhaus eine Heizung ausgetauscht wird, muss die neue Anlage zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Die Pflicht gilt nicht für funktionierende Bestandsheizungen, nur beim Tausch.

Für WEGs, die wissen, dass ihre Gasheizung in den nächsten zwei bis drei Jahren an ihre Grenzen stoßen wird, ist der Zeitpunkt für die Planung also jetzt, nicht bei der Havarie. Wer im Sommer mit dem Heizkessel kämpft und erst dann Angebote einholt, zahlt drauf - und zwar mehrfach.

CO₂-Preis 2026: Auktionsphase beginnt

Seit 2021 gilt in Deutschland ein nationaler CO₂-Festpreis auf fossile Brennstoffe, geregelt im Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG). 2025 liegt er bei 55 Euro pro Tonne. 2026 tritt die Festpreisphase in eine Auktionsphase über: Der Preis bewegt sich dann in einem Korridor zwischen 55 und 65 Euro pro Tonne CO₂. Das macht Erdgas rechnerisch rund einen Cent pro Kilowattstunde teurer, Heizöl je nach Szenario zwischen 14 und 17 Cent pro Liter. Für eine WEG mit 20 Einheiten und einem Jahresverbrauch von 150.000 Kilowattstunden Gas bedeutet das grob 1.500 Euro mehr Betriebskosten im Jahr. Kein Weltuntergang, aber auch kein Anlass, die Hände zu falten.

---

Teil III: Was 2027 kommt und jetzt vorbereitet werden muss

Heizungscheck: Die nächste Welle rollt auf WEGs zu

Für alle WEGs ab 6 Wohneinheiten, deren wassergeführte Heizung vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurde, endet die Prüffrist am 30. September 2027. Das klingt nach ausreichend Vorlauf. Ist es nicht.

Erstens: Fachleute, die solche Prüfungen nach § 60b GEG vornehmen dürfen (Heizungsinstallateure, Energieberatende, Schornsteinfeger), sind in München tendenziell ausgebucht. Wer im Herbst 2027 noch schnell einen Termin sucht, wird Schwierigkeiten haben. Zweitens: Wenn die Prüfung Optimierungsbedarf ergibt, hat die WEG ein Jahr Zeit für die Umsetzung. Das bedeutet, ein Beschluss muss her, Angebote müssen eingeholt werden, Handwerker müssen beauftragt werden. In München, wo Handwerksbetriebe für Heizungsoptimierung gut ausgelastet sind, ist das kein Selbstläufer.

Der praktische Tipp, den Zukunft Altbau ausgibt, ist simpel und richtig: den Heizungscheck mit dem ohnehin anstehenden Kaminkehrer- oder Wartungstermin kombinieren. Das spart Koordinationsaufwand. Und es sollte auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung. Jetzt.

ETS 2: Der Systemwechsel beim CO₂-Preis

Das ist das größte strukturelle Thema für WEGs mit fossiler Heizung, und es ist gleichzeitig das unbekannteste. Ab 2027 - nach aktuellem Stand erst ab 2028 - wird das nationale CO₂-Festpreissystem des BEHG durch den europäischen Emissionshandel ETS 2 abgelöst. Der Unterschied ist erheblich: Statt eines politisch festgelegten Festpreises bildet sich der Preis dann marktbasiert durch Angebot und Nachfrage von Emissionszertifikaten.

Was das für WEGs mit Gas- oder Ölheizung bedeutet, zeigt eine Studie des Forschungsinstituts für Wärmeschutz München im Auftrag des Bundesverbands energieeffiziente Gebäudehülle: Bei einem CO₂-Preis von 150 Euro pro Tonne könnten in einem unsanierten Mehrfamilienhaus der Energieeffizienzklasse G bis zu 1.000 Euro Mehrkosten pro Wohnung und Jahr entstehen. Bei Heizöl sogar etwas mehr. Sanierte Gebäude der Klasse B kämen auf unter 300 Euro pro Wohnung.

Die Szenarien der Fachleute variieren je nach politischer Entwicklung stark. Das Umweltbundesamt rechnet in einem seiner Pfade mit einem CO₂-Preis von 80 Euro ab 2027, Agora Energiewende warnt vor möglichen Sprüngen auf über 100 Euro, wenn Deutschland seine Klimaschutzziele im Gebäudesektor weiter verfehlt. Sicher ist: Der Preis wird steigen. Wie stark, weiß niemand. Aber WEGs, die heute noch in der Planungsphase für eine Heizungsmodernisierung stecken, sollten diesen Faktor in ihre Kalkulation einbeziehen.

Für Münchner WEGs in Fernwärmepräferenzgebieten der Stadtwerke München gibt es eine gewisse Erleichterung: Fernwärme auf Geothermie-Basis fällt nicht unter die CO₂-Bepreisung. Wer in einem Gebiet liegt, das in den nächsten Jahren an das Fernwärmenetz angeschlossen werden soll, hat möglicherweise keinen Handlungsdruck. Allerdings: "Soll" ist nicht "wird", und die Stadtwerke bauen ihr Netz derzeit von 1.000 auf 1.600 Kilometer aus. Das dauert.

GEG-Novelle 2026: Noch im Werden

Die neue Bundesregierung hat im Koalitionsvertrag angekündigt, das GEG zu überarbeiten: technologieoffener, flexibler, einfacher. Nach Informationen des Verbands der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV) soll ein Entwurf Ende Februar 2026 in den Bundestag eingebracht werden, ein Beschluss wäre dann wohl Mitte 2026 möglich. Inhaltlich steht die 65-Prozent-Regel im Feuer: Die Union will stärker auf CO₂-Preise als Steuerungsinstrument setzen statt auf Technikvorschriften. Was am Ende beschlossen wird, ist offen. Die Grundrichtung - weg von fossilen Brennstoffen - bleibt.

Die Botschaft für WEGs lautet: Entscheidungen für den Heizungstausch nicht auf den Ausgang der Novelle verschieben. Wer wartet, verliert Zeit, möglicherweise Fördergelder und sicher Planungssicherheit.

---

Alle Fristen im Überblick

---

Fazit: Fristen sind kein Selbstläufer

Drei Jahre, drei Kategorien. Was 2025 hätte passieren sollen, was gerade noch läuft und was 2027 unausweichlich kommt. Die Vergangenheit lässt sich nicht ungeschehen machen, aber sie lässt sich oft noch korrigieren. Altbeschlüsse können noch eingetragen werden. Fehlende Heizungschecks können nachgeholt werden. Zähler können noch umgerüstet werden.

Was sich nicht nachholen lässt, ist verlorene Zeit bei der Vorbereitung. WEGs, die ihren Heizungscheck für 2027 jetzt angehen, haben Spielraum. WEGs, die warten, bis der Schornsteinfeger im September 2027 klingelt und erstmals von der Prüfpflicht erzählt, haben keinen. Und WEGs, die die Betriebskostenentwicklung unter ETS 2 nicht in ihre Rücklagenplanung einbeziehen, werden auf Eigentümerversammlungen ab 2028 unangenehme Gespräche führen.

Eine Verwaltung, die das alles im Blick hat, ist keine Selbstverständlichkeit. Aber sie ist auch keine Seltenheit, wenn man die richtige wählt. Wer gerade überlegt, ob der eigene Verwalter diese Themen proaktiv anspricht, findet in unserem Artikel über den Hausverwaltungswechsel in München die wichtigsten Kriterien für eine fundierte Entscheidung.

---

Dieser Artikel basiert auf dem Rechtsstand Februar 2026. Alle Angaben ohne Gewähr; bei konkreten Rechtsfragen empfiehlt sich die Beratung durch einen auf Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Rechtsanwalt.