Einnahmen aus dem Gemeinschaftseigentum: Was Münchner WEGs wirklich dürfen

Manchmal ist es gar nicht die Sonderumlage, die eine Eigentümerversammlung zum Kochen bringt. Es ist die Frage, die scheinbar beiläufig irgendwann auftaucht: Könnte die WEG eigentlich Geld verdienen, das schon da ist? Das Dach liegt brach. Der hintere Kellerraum wird seit Jahren nicht genutzt. Die Fassade wäre eine prima Werbefläche für das Blumengeschäft um die Ecke. Und die Rasenfläche im Innenhof? Der Yogalehrer aus dem dritten Stock fragt schon seit einem halben Jahr.

Tatsächlich ist München kein schlechter Ort für solche Überlegungen. Die Stadt wächst, der Sanierungsstau bei Anlagen aus den 1970er Jahren häuft sich, und die Rücklagen schmelzen schneller dahin als der erste Schnee im November. Kreativität ist also nicht nur erlaubt, sie wird manchmal zur Notwendigkeit. Aber. Und hier ist das Aber groß geschrieben: Das WEG setzt klare Grenzen, die man nur dann souverän ausreizen kann, wenn man sie genau kennt.

Dieser Beitrag zeigt, was rechtlich möglich ist, worüber die Gemeinschaft abstimmen muss - und wo man sich als Beirat oder Eigentümer ganz sicher die Finger verbrennen kann, wenn man leichtsinnig vorgeht.

Das Gemeinschaftseigentum gehört allen - und deshalb entscheiden auch alle

Bevor irgendjemand einen Vertrag mit einem Mobilfunkanbieter unterschreibt oder eine Werbetafel an der Fassade aufhängt, gilt es eine Grundwahrheit zu verstehen: Das Gemeinschaftseigentum steht nicht zur freien Disposition des Verwaltungsbeirats, auch nicht der Verwaltung selbst, und erst recht nicht eines einzelnen Eigentümers, der eine gute Idee hat. Es gehört allen.

§ 19 Abs. 1 WEG legt fest, dass Verwaltung und Benutzung des Gemeinschaftseigentums durch Beschluss der Wohnungseigentümer geregelt werden, soweit keine Vereinbarung besteht. Aus dieser scheinbar trockenen Formulierung folgt praktisch Entscheidendes: Wer Gemeinschaftseigentum wirtschaftlich nutzen möchte, braucht einen ordentlich gefassten Beschluss. Kein Handschlag, keine E-Mail-Runde, kein Vorstandsbeschluss. Ein formgerechter Beschluss in einer einberufenen Eigentümerversammlung, mit klarer Tagesordnung.

Die zweite Grundregel: Alle Einnahmen aus der wirtschaftlichen Nutzung von Gemeinschaftseigentum fließen dem Gemeinschaftsvermögen zu. Das Amtsgericht München bestätigte in seinem Urteil vom 3. Juni 2024 (Az.: 1291 C 17860/23 WEG), dass Mieteinnahmen aus Gemeinschaftseigentum grundsätzlich allen Mitgliedern der WEG zustehen und nicht einzelnen Eigentümern zugeordnet werden dürfen. Einnahmen aus der Vermietung einer Dachfläche, eines Kellerraums oder von Stellplätzen landen also im Gemeinschaftsvermögen, werden über den Wirtschaftsplan nach § 28 WEG erfasst und nach dem vereinbarten Verteilungsschlüssel verrechnet. Wer das anders handhabt, handelt rechtswidrig und riskiert Beschlussanfechtungen bis hin zu Schadensersatz.

Wann reicht einfache Mehrheit - und wann braucht es mehr?

Hier liegt der Knackpunkt, über den in Eigentümerversammlungen erstaunlich häufig Unklarheit herrscht. Das WEG unterscheidet grundsätzlich zwei große Kategorien von Maßnahmen, und die Beschlussmehrheiten unterscheiden sich erheblich.

Geht es um die Verwaltung und Nutzungsregelung des Gemeinschaftseigentums, also beispielsweise darum, einem Dritten die zeitlich begrenzte Nutzung einer Gemeinschaftsfläche zu gestatten oder einen Mietvertrag über einen ungenutzten Kellerraum abzuschließen, reicht nach § 19 Abs. 1 WEG in der Regel eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Voraussetzung ist immer, dass kein Eigentümer durch die Maßnahme unbillig benachteiligt wird. Das klingt abstrakt, ist es aber nicht: Der BGH hat in ständiger Rechtsprechung klargestellt, dass eine unbillige Benachteiligung dann vorliegt, wenn ein Eigentümer gegenüber anderen in einem Ausmaß schlechtergestellt wird, das bei vernünftiger Interessenabwägung unzumutbar erscheint.

Anders verhält es sich bei baulichen Veränderungen im Sinne von § 20 WEG. Darunter fallen alle Maßnahmen, die über die bloße Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen und seinen bisherigen Zustand dauerhaft verändern. Eine Photovoltaikanlage aufs Dach zu setzen, eine Werbetafel an der Fassade zu befestigen oder eine Mobilfunkantenne zu installieren - das alles ist eine bauliche Veränderung. Hier gilt nach § 20 Abs. 1 WEG: einfache Mehrheit reicht für die Beschlussfassung, aber die Kosten tragen zunächst nur diejenigen, die zugestimmt haben. Erst wenn entweder mehr als zwei Drittel der Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile zustimmen (doppelt qualifizierte Mehrheit) oder sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren, werden die Kosten auf alle Eigentümer verteilt, so regelt es § 21 Abs. 2 WEG.

Kleine Einnahmen, kleine Hürden - mit einem wichtigen Vorbehalt

Eine WEG, die ungenutzten Lagerraum oder Garagenplätze an externe Dritte vermieten möchte, hat es vergleichsweise einfach. Für einen Mietvertrag über einen Kellerraum oder die Vergabe eines Parkplatzes an einen Externen ist kein Baugenehmigungsverfahren nötig, keine Fachplanung, kein Gutachten. Ein formgerechter Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung genügt - auf dem Papier. Denn hier steckt ein Fallstrick, den viele übersehen.

Die Zweckbestimmung der Teilungserklärung. Wenn ein Raum dort als „Waschküche", „Fahrradraum" oder „Gemeinschaftskeller" definiert ist, lässt er sich nicht per einfachem Mehrheitsbeschluss ohne Weiteres in einen Lagerraum für einen externen Dritten umwidmen. Wird durch die Vermietung die ursprüngliche Nutzung für andere Eigentümer faktisch unmöglich oder erheblich erschwert, handelt es sich um eine Zweckänderung. Diese kann, je nach Reichweite des Eingriffs, die Zustimmung aller benachteiligten Eigentümer erfordern oder sogar als Vereinbarungsänderung einzustufen sein, für die eine notarielle Grundlage nötig wird. Der einfache Mehrheitsbeschluss reicht also zuverlässig nur dann, wenn der Raum in der Teilungserklärung bereits als frei disponibel gilt oder die angestrebte Nutzung der Zweckbestimmung nicht widerspricht. Wer das übersieht, baut auf einem anfechtbaren Beschluss.

Ähnlich unkompliziert ist die Aufstellung eines Getränke- oder Snackautomaten im Hausflur oder einer Münzwäscheanlage in der Gemeinschaftswaschküche, sofern die Nutzung dieser Gemeinschaftsfläche damit vereinbar bleibt. In München haben Anlagen in Stadtteilen wie Schwabing oder Maxvorstadt damit gute Erfahrungen gemacht - der Ertrag ist bescheiden, aber planbar.

Wichtig bleibt bei all diesen Maßnahmen: Der Beschlusstext muss inhaltlich präzise sein. Pauschalformulierungen ohne konkrete Rahmenbedingungen sind angreifbar. Besser: Den konkreten Vertragspartner benennen, die wesentlichen Konditionen festlegen, einen Zeitraum definieren, die Einnahmenverwendung regeln.

Photovoltaik auf dem WEG-Dach: Wie es wirklich geht

Das Thema bewegt Eigentümerversammlungen in ganz München. Eine gemeinschaftliche Photovoltaikanlage auf dem Flachdach eines Mehrfamilienhauses ist eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG. Das entschied das LG Frankfurt (Az.: 2-13 S 54/23) unmissverständlich, und die Grundlinie gilt unabhängig davon, ob eine kleine Aufdachanlage oder ein größeres System geplant ist.

Für die Beschlussfassung reicht eine einfache Mehrheit. Die Hürde klingt niedrig - ist es in der Praxis aber oft nicht, weil die emotionale Debatte über Kosten und Nutzen leicht eskaliert. Sinnvoller als ein harter Kampf um Stimmen ist deshalb die sogenannte Doppelbeschlussstrategie: Die Eigentümerversammlung beschließt die bauliche Maßnahme und die Kostenverteilung in einem Zug. Wenn bei der Kostenverteilung die doppelt qualifizierte Mehrheit (mehr als zwei Drittel der Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile nach § 21 Abs. 2 WEG) erreicht wird, müssen alle Eigentümer die Investitionskosten anteilig tragen. Fehlt diese qualifizierte Mehrheit, tragen nur die zustimmenden Eigentümer die Kosten - dafür gehören ihnen dann aber auch die Einnahmen aus der Einspeisevergütung.

Steuerlich hat sich seit 2023 einiges entspannt. Nach § 3 Nr. 72 EStG sind Einnahmen aus dem Betrieb von PV-Anlagen bis 30 kWp von der Einkommensteuer befreit. Die WEG muss allerdings als Betreiberin der Anlage entscheiden, ob sie die Kleinunternehmerregelung oder die Regelbesteuerung bei der Umsatzsteuer wählt. Im Regelfall lohnt sich die Regelbesteuerung, weil dann die Vorsteuer aus der Anschaffung erstattet wird - das kann bei einer mittleren Anlage schnell 8.000 bis 15.000 Euro ausmachen. Seit dem Solarpaket I (Mai 2024) ist außerdem das Modell der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung möglich: Mehrere Wohneinheiten im selben Gebäude können direkt aus der gemeinsamen PV-Anlage versorgt werden, ohne dass jede Einheit einen eigenen Netzanschluss braucht.

Praxisbeispiel Neuperlach, 2024

In einem Wohnblock aus den frühen 1980er Jahren in Neuperlach - zwölf Stockwerke, 58 Eigentümer, großes Flachdach - hatte die WEG jahrelang über Photovoltaik gesprochen, ohne je zur Abstimmung zu kommen. Der Knackpunkt war eine ältere Gruppe von Eigentümern, die Dachschäden fürchtete und keine Kosten tragen wollte. Der Verwaltungsbeirat setzte 2024 eine außerordentliche Eigentümerversammlung an und präsentierte drei Szenarien mit klaren Kostenberechnungen.

Die Lösung war ein zweistufiger Beschluss. Im ersten Beschluss stimmten 41 von 58 anwesenden oder vertretenen Eigentümern für die Anlage - einfache Mehrheit für die bauliche Maßnahme, klar. Im zweiten Beschluss über die Kostenverteilung fehlte die doppelt qualifizierte Mehrheit knapp: 36 Ja-Stimmen, aber nur 47 Prozent der Miteigentumsanteile. Ergebnis: Die 41 zustimmenden Eigentümer investierten gemeinsam, erhalten die Einspeisevergütung, nutzen den Strom anteilig günstiger. Die übrigen 17 Eigentümer zahlen weiterhin den vollen Strompreis. Die Immobilienverwaltung Wottschal begleitete die Transaktion und kalkuliert, dass die Anlage nach neun bis zehn Jahren amortisiert ist - ab diesem Zeitpunkt greift § 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG, und die Kosten wären auf alle Eigentümer zu verteilen.

Mobilfunkantennen: Verlockend, aber kaum durchsetzbar

Mobilfunkbetreiber zahlen für gute Dachstandorte in München durchaus attraktive Pachtbeträge. Doch wer glaubt, das lasse sich mit einer ordentlichen Mehrheit in der Eigentümerversammlung beschließen, übersieht eine wesentliche Hürde. Formal kann seit der WEG-Reform 2020 eine Mobilfunkantenne als bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Ein solcher Beschluss ist jedoch nach § 20 Abs. 4 WEG anfechtbar, wenn er einen Eigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligt.

Genau diese unbillige Benachteiligung hat der BGH in seinem nach wie vor richtungsweisenden Urteil vom 24. Januar 2014 (Az.: V ZR 48/13) ausführlich begründet: Bereits die ernsthafte Möglichkeit einer Wertminderung der Eigentumswohnungen sowie verbreitete Befürchtungen hinsichtlich Gesundheitsrisiken begründen eine solche Benachteiligung. Das Urteil erging noch unter altem Recht, seine inhaltliche Aussage über die Zumutbarkeit bleibt aber unter dem heutigen § 20 Abs. 4 WEG weiterhin maßgeblich. Entscheidend ist der Unterschied zur Zeit vor 2020: Damals wäre ein Mehrheitsbeschluss über eine Mobilfunkantenne schlicht nichtig gewesen. Heute ist er zunächst wirksam, aber anfechtbar - und in der Praxis wegen des breiten Klagerechts fast ebenso schwer durchzusetzen.

Wer also ein solches Vorhaben erwägt, muss damit rechnen, dass ein einzelner Eigentümer, der sich auf unbillige Benachteiligung beruft, den Beschluss zu Fall bringen kann. Eine Anfechtungsfrist von einem Monat nach dem Beschluss (§ 44 Abs. 1 WEG) beginnt zu laufen, und sofern ein Gericht die Benachteiligung bestätigt, wird der Beschluss für ungültig erklärt.

Gemeinschaftsgarten und Außenflächen: Kreative Modelle mit geringem Risiko

Yoga-Gruppen, Urban-Gardening-Parzellen, Bootcamp-Klassen - in vielen Münchner Stadtteilen wird das Potenzial gemeinschaftlicher Grünflächen längst erkundet. Rechtlich stellt sich die Frage, ob eine solche Nutzung als dauerhaftes Sondernutzungsrecht oder als bloße zeitlich begrenzte Nutzungsregelung einzustufen ist.

Ein echtes Sondernutzungsrecht gibt einer Person das ausschließliche Recht zur Nutzung einer Gemeinschaftsfläche auf Dauer. Es entsteht nicht durch Beschluss, sondern nur durch notarielle Vereinbarung und Eintragung ins Grundbuch. Eine bloße Nutzungsregelung dagegen, also die zeitlich begrenzte Überlassung der Fläche gegen Entgelt, reicht ein einfacher Mehrheitsbeschluss. Voraussetzung: Die Nutzung ist nicht dauerhaft exklusiv, und alle Eigentümer können die Fläche weiterhin nutzen. Sicherheitshalber sollte ein schriftlicher Nutzungsvertrag mit Haftpflichtversicherungsnachweis des Nutzers abgeschlossen werden.

Ein Praxisbeispiel aus Trudering aus dem Jahr 2024 zeigt das gut. Eine WEG stimmte mit klarer Mehrheit dafür, einer lokalen Yogalehrerin die Gartenfläche werktags abends für zwei Stunden zu vermieten. Monatlich 150 Euro flossen in die Instandhaltungsrücklage. Die Eigentümer freuten sich - nicht nur wegen des Geldes, auch wegen des Lebens, das jetzt abends in den Innenhof eingezogen ist.

Übersicht: Einnahmenquellen und Beschlusserfordernisse im Vergleich

Praxisbeispiel Dachbodenausbau in Berg-am-Laim, 2025

Eine WEG in Berg-am-Laim stand 2025 vor der Frage: Was tun mit dem seit Jahren ungenutzten Dachboden? Ein Investor hatte angeboten, den Raum selbst auszubauen und Apartments zu errichten. Rechtlich heikel: Der Dachstuhl ist zwingend Gemeinschaftseigentum (BGH, Urteil vom 25.01.2001, VII ZR 193/99), jede Nutzungsänderung erfordert einen Beschluss nach § 20 WEG, und bei erheblichen baulichen Eingriffen war sogar die Frage zu prüfen, ob nicht alle Eigentümer zustimmen müssten.

Nach mehreren Versammlungsrunden entschied die Gemeinschaft, den Dachboden selbst auszubauen und an Studierende zu vermieten. Ein KfW-Kredit federte die Investition ab. Heute fließen monatlich rund 2.500 Euro Mieteinnahmen in die Rücklage. Das Projekt dauerte zwei Jahre und erforderte erhebliche rechtliche Begleitung - am Ende hat die Gemeinschaft etwas geschaffen, das ihr langfristig nützt, statt einen Investor zu bereichern. Marina Wottschal hat die Transaktion beratend begleitet und weist darauf hin, dass solche Projekte ohne klare rechtliche und kaufmännliche Struktur von Anfang an scheitern.

Die buchhalterische Seite: Vergessen Sie das nicht

Einnahmen aus der wirtschaftlichen Nutzung von Gemeinschaftseigentum sind keine Fußnote, wenn es um die ordnungsgemäße Jahresabrechnung geht. Nach § 28 Abs. 2 WEG hat der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan aufzustellen, die sämtliche Einnahmen und Ausgaben enthält. Pachteinnahmen aus einer Dachfläche, Mieterträge aus einem Kellerraum oder Erlöse aus einer PV-Anlage fließen in diese Einnahmen-Ausgaben-Rechnung ein und beeinflussen damit direkt die Abrechnungsspitze - also das, worüber die Eigentümerversammlung nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG letztlich beschließt: Nachzahlung oder Guthaben je Eigentümer. Wer die Einnahmen falsch verbucht oder weglässt, verfälscht diese Spitze - das ist nicht nur eine Formalfrage, sondern unmittelbar relevant für das, was jeder Eigentümer am Ende des Jahres zahlt oder zurückbekommt.

Bei größeren Projekten wie Photovoltaikanlagen oder Pachterträgen aus Energieeinspeisung empfiehlt sich die Beratung durch einen Steuerberater mit WEG-Erfahrung. Die steuerliche Einordnung der WEG als Unternehmerin (bei Stromverkauf) hat Konsequenzen für die Umsatzsteuer-Abführung und die Buchführung. Das gilt es vorab zu klären, nicht nachher.

Mehr dazu, wie die Immobilienverwaltung Wottschal bei der Planung solcher Maßnahmen unterstützt, finden Sie auf unserer Startseite. Wer außerdem gerade über einen Verwalterwechsel nachdenkt, findet Orientierung in unserem Artikel Hausverwaltungswechsel in München - dort ist auch erklärt, welche Unterlagen bei einem Wechsel unbedingt übergeben werden müssen.

Fazit: Kreativität ja, Leichtsinn nein

Die Ideen, mit dem Gemeinschaftseigentum Geld zu verdienen, sind zahlreich - und viele davon sind durchaus realisierbar. Wer allerdings glaubt, das laufe nebenbei und ohne juristischen Blick, der erlebt Überraschungen. Gut gemeinte Ideen ohne ordentliche Beschlussbasis führen zu Anfechtungsklagen, die alle Beteiligten mehr kosten als die erhofften Einnahmen je eingebracht hätten.

Das WEG ist kein Bremsklotz, sondern ein Rahmen. Wer ihn kennt, kann darin überraschend viel bewegen - von der Yogalehrerin im Innenhof bis zur Photovoltaikanlage auf dem Hochhausdach. Was es dazu braucht: einen klaren Beschluss, transparente Zahlen, die Teilungserklärung auf dem Tisch - und eine Verwaltung, die das Handwerk versteht.

Haben Sie Fragen zu Ihrem konkreten Objekt oder möchten Sie eine Einnahmenidee rechtlich einordnen lassen? Kontaktieren Sie uns unter Kontakt - Marina Wottschal und das Team der Immobilienverwaltung Wottschal helfen gern weiter.