Sonderumlage in der WEG: Was Münchner Eigentümer und Beiräte wirklich wissen müssen

Sonderumlage in der WEG: Was Münchner Eigentümer und Beiräte wirklich wissen müssen

Manchmal kündigt sich das Unheil mit einem feuchten Fleck an der Zimmerdecke an. So war es jedenfalls in einer Wohnanlage in Neuperlach, wo ein Eigentümer eines Abends feststellte, dass das Flachdach seit Tagen undicht war - und mit ihm ein Wort in die Welt trat, das in Eigentümerversammlungen stets Herzklopfen erzeugt: Sonderumlage. Manche Anwesende seufzten, andere wurden laut, wieder andere fragten sich, ob das alles wirklich mit rechten Dingen zugehe.

Ob es mit rechten Dingen zugeht, das ist keine Frage des Bauchgefühls. Es ist eine Rechtsfrage - und eine, auf die es klare Antworten gibt. Dieser Artikel ist für alle geschrieben, die sich in solchen Situationen nicht einfach mit dem Schicksal abfinden wollen. Wir beleuchten, wann eine Sonderumlage zulässig ist, was ein Beschluss zwingend enthalten muss, welche Mehrheiten erforderlich sind, wie die Erhaltungsrücklage mit dem Thema zusammenhängt und welche Finanzierungsalternativen es gibt. Wo immer es geht, schauen wir dabei auf konkrete Münchner Fälle.

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Was eine Sonderumlage eigentlich ist - und was nicht

Der Begriff „Sonderumlage" taucht im Wohnungseigentumsgesetz nicht wörtlich auf. Das Gesetz kennt an dieser Stelle zwei verschiedene Instrumente, die gerne durcheinandergebracht werden, rechtlich aber klar zu trennen sind. Der Nachschuss nach § 28 Abs. 2 WEG entsteht nach Ablauf des Kalenderjahres, wenn die Jahresabrechnung eine Unterdeckung gegenüber den geleisteten Vorschüssen ergibt - er ist also rückwärtsgerichtet. Die Sonderumlage ist etwas anderes: Sie ist eine außerplanmäßige Ergänzung des laufenden Wirtschaftsplans nach § 28 Abs. 1 WEG und dient der Deckung besonderer oder unvorhergesehener Ausgaben während des laufenden Wirtschaftsjahres. Die Zahlungspflicht ergibt sich aus einem Beschluss der Gemeinschaft in Verbindung mit § 16 Abs. 2 WEG, wonach jeder Eigentümer die Gemeinschaftskosten nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils trägt.

In der Praxis meint man mit „Sonderumlage" eine einmalige Zuzahlung, die außerhalb des regulären Wirtschaftsplans beschlossen wird, weil die laufenden Hausgeldzahlungen oder die Erhaltungsrücklage nicht ausreichen. Was die formale Bestimmtheit des Beschlusses angeht, hat der BGH mit Urteil vom 23. Februar 2024 (V ZR 132/23) die geltende Regel präzisiert: Grundsätzlich muss in einem Beschluss über eine Sonderumlage die auf jeden einzelnen Eigentümer entfallende Summe betragsmäßig bestimmt sein. Nur ausnahmsweise - wenn der Einzelbetrag anhand der im Beschluss genannten Gesamtsumme und des Verteilungsschlüssels von jedem Eigentümer ohne Weiteres selbst errechnet werden kann - genügt bloße Bestimmbarkeit. Diese Ausnahme erleichtert die Praxis bei großen Gemeinschaften, ändert aber nichts daran, dass Zweck, Gesamtsumme, Verteilungsschlüssel und Fälligkeit stets klar aus dem Beschluss hervorgehen müssen.

Der Unterschied zum monatlichen Hausgeld liegt auf der Hand: Das Hausgeld deckt laufende Betriebskosten und die regelmäßige Zuführung zur Erhaltungsrücklage ab und wird durch den jährlichen Wirtschaftsplan nach § 28 Abs. 1 WEG festgelegt. Die Sonderumlage hingegen ist zweckgebunden, einmalig und reagiert auf außerplanmäßigen Kapitalbedarf. Eine Gemeinschaft kann die Sonderumlage auch in Raten erheben, vorausgesetzt, der Beschluss regelt die Ratenhöhe und die jeweiligen Fälligkeitstermine konkret - so ausdrücklich Haufe Immobilienverwaltung zur Sonderumlage und § 28 Abs. 3 WEG, der die Eigentümer ausdrücklich ermächtigt, Fälligkeit und Erfüllung zu regeln.

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Typische Anlässe - und warum gerade München eine besondere Rolle spielt

Wer einmal durch Neuperlach, Ramersdorf oder Berg-am-Laim spaziert, sieht es sofort: viele Mehrfamilienhäuser aus den 1960er bis 1980er Jahren, Flachdächer, Plattenbauten, Aufzüge aus einer Ära, in der das Wort „Nachhaltigkeit" noch gar nicht im Wörterbuch stand. Diese Bausubstanz altert. Und sie kostet Geld - regelmäßig mehr, als manche Gemeinschaft eingeplant hat.

Die häufigsten Auslöser für eine Sonderumlage lassen sich in drei Kategorien einteilen. Da sind zunächst die unvorhergesehenen Instandsetzungen: das undichte Dach, der gebrochene Hauptwasserkanal, der Brandschutzaufwand nach einer geänderten Verwaltungsvorschrift. Solche Ereignisse können nicht immer aus der Erhaltungsrücklage bestritten werden. Dann gibt es die energetischen Modernisierungen und baulichen Veränderungen - Aufzug nachrüsten, Photovoltaikanlage installieren, Fassade dämmen. Diese Maßnahmen sind teuer, steigern aber langfristig den Wert der Anlage und senken die Betriebskosten. Schließlich entstehen Sonderumlagen auch durch Liquiditätsengpässe: Eigentümer zahlen das Hausgeld nicht, Rücklagen laufen aus, die Gemeinschaft muss trotzdem ihren Verbindlichkeiten nachkommen.

Ein konkretes Beispiel aus unserer Verwaltungspraxis in München: In einer Anlage mit 24 Einheiten in Ramersdorf war die Tiefgarage so marode, dass Sachverständige dringenden Sanierungsbedarf bescheinigten. Die Erhaltungsrücklage deckte nur etwa 60 Prozent der veranschlagten Kosten von rund 480.000 Euro. Der Beirat erarbeitete gemeinsam mit der Verwaltung drei Szenarien: vollständige Sonderumlage, Kombination aus Sonderumlage und Kredit, oder gestreckter Sanierungsplan mit erhöhter Rücklage. In der Versammlung rang man lange. Am Ende stimmte eine Mehrheit für die Kombination - eine moderate Sonderumlage von rund 8.000 Euro pro Einheit, gekoppelt mit einem KfW-Darlehen für den Restbetrag. Dieses Beispiel zeigt, dass Sonderumlagen keine Naturkatastrophe sind. Sie sind eine Finanzierungsentscheidung - und die lässt sich vernünftig vorbereiten.

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Was der Beschluss enthalten muss - und warum das kein bürokratisches Kleinklein ist

Ein Beschluss über eine Sonderumlage ist kein Alltagsbeschluss. Er begründet eine erhebliche Zahlungspflicht für jeden Eigentümer - teilweise geht es um fünf-, ja sechsstellige Beträge, gerade bei größeren Münchner Anlagen. Deshalb gelten strenge formale Anforderungen, und Gerichte prüfen sie genau.

Der Beschluss muss nach ganz herrschender Meinung in Rechtsprechung und Fachkommentarliteratur vier Kernelemente enthalten. Erstens den Zweck: Was genau soll finanziert werden? „Dachsanierung" allein reicht nicht, wenn nicht klar ist, welche Arbeiten geplant sind und welche Gewerke betroffen sein sollen. Zweitens die Gesamthöhe der Sonderumlage. Drittens den Verteilungsschlüssel - in der Regel die Miteigentumsanteile nach § 16 Abs. 2 WEG, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes vorsieht. Viertens die Fälligkeit: Zu welchem Datum oder auf welche Weise wird die Zahlung eingefordert?

Nicht ausdrücklich nötig ist laut BGH (V ZR 132/23), dass jede Einzelsumme im Protokoll steht. Es reicht aus, wenn die Anteile aus dem Beschlussinhalt selbst berechenbar sind - etwa weil Gesamtsumme und Verteilungsschlüssel eindeutig feststehen. Das klingt entspannend, aber: Die Einladung zur Versammlung sollte dennoch Kostenvoranschläge oder Gutachten beigefügt bekommen. Nur so können Eigentümer fundiert abstimmen. Und nur eine gut vorbereitete Versammlung übersteht eine Anfechtung unbeschadet.

Zur Fälligkeit gibt es eine spezielle Regel, die oft unterschätzt wird: Ohne wirksamen Beschluss über die Fälligkeit darf die Verwaltung nicht einziehen - das ist in § 28 Abs. 3 WEG ausdrücklich angelegt, wonach die Eigentümer beschließen können, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind. Bleibt die Fälligkeit im Beschluss offen, entsteht keine durchsetzbare Zahlungspflicht. Das klingt nach einem technischen Detail, führt in der Praxis aber regelmäßig zu Streit.

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Welche Mehrheiten für welche Maßnahmen gelten

Hier scheiden sich die Geister - und das nicht zu Unrecht, denn die Anforderungen variieren je nach Art des Vorhabens erheblich. Wer die Mehrheitsregeln nicht kennt, riskiert entweder einen anfechtbaren Beschluss oder eine unnötig lange Blockade.

Für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum - also alles, was der Instandhaltung und Instandsetzung dient - genügt nach § 25 WEG die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Das gilt sowohl für die Maßnahme selbst als auch für den Beschluss über die Sonderumlage zu ihrer Finanzierung. Der Bundesgerichtshof hat in diesem Kontext nochmals klargestellt: Ein Beschluss über eine Sonderumlage kann sogar dann gefasst werden, wenn die grundsätzliche Notwendigkeit der Maßnahme unstreitig ist, aber über Details noch gestritten wird - er sichert die Liquidität der Gemeinschaft im Vorfeld (LG Frankfurt a.M., NJW-RR 2024, 1076).

Bauliche Veränderungen, die über die bloße Erhaltung hinausgehen, können nach § 20 Abs. 1 WEG mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden - § 25 WEG gilt als Grundregel für alle Beschlüsse. Die Frage der Mehrheit und die Frage der Kostentragung sind dabei sorgfältig auseinanderzuhalten, denn sie hängen zwar zusammen, folgen aber eigenen Regeln. Für die Kostentragung gilt: Tragen grundsätzlich nur diejenigen Eigentümer die Kosten, die dem Beschluss zugestimmt haben. Sollen dagegen alle Eigentümer zahlungspflichtig werden, ist nach § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG eine qualifizierte Mehrheit erforderlich: mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen, die zugleich mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentieren. Kommt diese doppelt qualifizierte Mehrheit zustande und sind die Kosten weder unverhältnismäßig hoch noch amortisieren sie sich erkennbar niemals, dann trifft die Zahlungspflicht alle - auch diejenigen, die dagegen gestimmt haben. Das ist die Rechtsfolge, die sich aus dem Zusammenspiel von § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG und dem Fehlen unverhältnismäßiger Kosten ergibt, nicht aus § 20 WEG allein.

Für reine Notmaßnahmen - akuter Wassereinbruch, Gefahr im Verzug - darf die Verwaltung nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG sofort handeln. Den formalen Beschluss holt sie anschließend nach. Das ist kein Freifahrtschein für beliebige Eigenmächtigkeiten, sondern eine eng begrenzte Ausnahme.

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Die Erhaltungsrücklage - unterschätzt, zu niedrig, oft der eigentliche Kern des Problems

Wer über Sonderumlagen nachdenkt, sollte eigentlich über die Erhaltungsrücklage nachdenken. Die Rücklage ist kein nettes Extra, sondern Bestandteil ordnungsgemäßer Verwaltung. § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zählt die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage ausdrücklich zu den Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung. Wichtig: Damit entsteht noch keine unmittelbare Zahlungspflicht des einzelnen Eigentümers - diese ergibt sich erst aus dem konkreten Beschluss der Gemeinschaft über die Vorschüsse nach § 28 Abs. 1 WEG. Wer als Eigentümer oder Beirat bei einer chronisch zu niedrigen Rücklage tatenlos zuschaut, riskiert aber, dass irgendwann unweigerlich eine Sonderumlage droht - und dann sind die Summen erfahrungsgemäß deutlich höher.

Wie hoch die Rücklage konkret sein soll, lässt das Gesetz offen. In der Praxis haben sich zwei Berechnungsansätze als Orientierungshilfe etabliert. Der erste ist die Peterssche Formel, die davon ausgeht, dass im Laufe von 80 Jahren das 1,5-fache der ursprünglichen Herstellungskosten für Instandhaltungsmaßnahmen anfällt. Der zweite ist eine Anlehnung an die gestaffelten Richtwerte aus § 28 Abs. 2 der II. Berechnungsverordnung - zu beachten ist aber, dass diese Norm formal nur für den sozialen Wohnungsbau gilt und für private WEGs lediglich als grobe Orientierungsgröße herangezogen wird, ohne Rechtspflicht zu entfalten. Für ältere Mehrfamilienhäuser, wie sie in Neuperlach, Berg-am-Laim oder Ramersdorf häufig sind, nennen Verwalter und Fachkommentare als Faustregel oft Werte zwischen 0,80 und 1,20 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich - eine bloße Daumenregel, keine verbindliche Vorgabe. Die passende Höhe hängt immer vom konkreten Gebäudezustand und dem anstehenden Instandhaltungsbedarf ab. (Vertiefende Hinweise im Leitfaden zur Instandhaltungsrücklage)

Der BGH hat zuletzt mit Urteil vom 26. September 2025 (V ZR 108/24) nochmals betont, dass den Eigentümern bei der Beschlussfassung über die Vorschüsse zur Kostentragung - einschließlich der Rücklage - ein weites Ermessen zusteht. Anfechtbar wird ein Beschluss allenfalls dann, wenn zum Zeitpunkt der Abstimmung evident ist, dass er zu wesentlich zu niedrigen oder wesentlich zu hohen Beiträgen führt. Im Alltag bedeutet das: Gemeinschaften haben Spielraum, aber sie können sich nicht dauerhaft auf eine offensichtlich unterdimensionierte Rücklage zurückziehen, ohne Konsequenzen zu riskieren.

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Finanzierungsalternativen: Kredit, Mieteinnahmen aus Gemeinschaftseigentum, Ratenzahlung

Eine Sonderumlage muss nicht immer das einzige Werkzeug sein. Wer frühzeitig plant und kreativ denkt, findet mitunter Wege, sie zu vermeiden oder zumindest abzumildern.

Erstens: der WEG-Kredit. Gemäß § 9a Abs. 1 WEG ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtsfähig und kann Rechte erwerben sowie Verbindlichkeiten eingehen - also auch Darlehensverträge abschließen. Ein Kredit, kombiniert mit KfW-Fördermitteln für energetische Maßnahmen, kann die finanzielle Belastung auf viele Jahre verteilen. Das hat einen Preis in Form von Zinsen und gesamtschuldnerischer Haftung: Fallen einzelne Eigentümer aus, müssen die anderen deren Anteil tragen, behalten aber einen internen Ausgleichsanspruch. Für viele Gemeinschaften ist diese Option dennoch attraktiver als eine hohe Einmalzahlung.

Zweitens: Erträge aus der Nutzung von Gemeinschaftseigentum. Dachflächen für Mobilfunksender vermieten, Stellplätze an externe Mieter vergeben, Werbeflächen anbieten - all das ist möglich und erhöht die Einnahmen der Gemeinschaft. Diese Erträge fließen dem Gemeinschaftsvermögen zu und können die Rücklage stärken oder konkrete Maßnahmen mitfinanzieren. Ein Beschluss ist dafür nötig; die Verteilung erfolgt nach dem geltenden Schlüssel. Rechtlich hat der BGH bereits mit Beschluss vom 29. Juni 2000 (V ZB 46/99) grundlegende Weichen für solche Nutzungsmodelle gestellt; durch die WEG-Reform 2020 ist die Rechtslage im Detail weiterentwickelt worden, das Prinzip der Gemeinschaftsvermögensverwaltung durch Beschluss ist aber unverändert.

Drittens: Ratenzahlung. Viele Beschlüsse legen fest, dass die Sonderumlage in zwei oder drei Tranchen zu zahlen ist. Das ist rechtlich zulässig, sofern der Beschluss die genauen Fälligkeitstermine nennt, und sozial verträglich für Eigentümer mit begrenztem Kapital.

💡 Tipp: KfW-Förderung für energetische Sanierungen

Bei energetischen Modernisierungen wie Fassadendämmung, Heizungserneuerung oder Photovoltaik-Anlagen können WEGs zinsgünstige Kredite und Tilgungszuschüsse der KfW-Bank nutzen. Die Programme 261 und 270 bieten attraktive Konditionen, die eine Sonderumlage deutlich reduzieren oder ganz vermeiden können. Eine frühzeitige Beratung lohnt sich.

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Steuerliche Aspekte: Wer kann die Sonderumlage absetzen?

Kurz und klar: Eigentümer, die ihre Wohnung vermieten, können Sonderumlagen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen - und zwar in dem Jahr, in dem die Verwaltung die entsprechenden Rechnungen bezahlt, nicht im Jahr der Beschlussfassung oder der eigenen Zahlung. Selbstnutzer hingegen können keine Werbungskosten abziehen, haben aber unter engen Voraussetzungen die Möglichkeit, den Arbeitskostenanteil handwerklicher Leistungen nach § 35a EStG steuerlich zu berücksichtigen. Zu beachten: § 35a EStG gilt ausschließlich für Lohn- und Fahrtkosten, nicht für Materialkosten oder Verwaltungsgebühren. Eine steuerliche Beratung ist in beiden Fällen sinnvoll.

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Anfechtung: Wann lohnt es sich, den Weg vor Gericht zu gehen?

Nicht jede Sonderumlage ist rechtmäßig beschlossen. Eigentümer haben das Recht, einen Beschluss binnen eines Monats nach der Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht anzufechten (§ 44 Abs. 1 WEG). Die Frist ist kurz und unveränderlich - wer sie verpasst, verliert das Anfechtungsrecht, muss aber dennoch zahlen.

Typische Anfechtungsgründe: Der Beschluss ist zu unbestimmt (Zweck unklar, Fälligkeit fehlt), der falsche Verteilungsschlüssel wurde angewendet, die Maßnahme ist offensichtlich unwirtschaftlich, oder einzelne Eigentümer werden ohne sachlichen Grund unverhältnismäßig belastet. Formale Mängel - etwa eine zu kurz gesetzte Einladungsfrist oder eine fehlerhafte Tagesordnung - können ebenfalls zur Anfechtbarkeit führen, sofern sie sich auf das Beschlussergebnis ausgewirkt haben könnten.

Der BGH hat mit Urteil vom 20. September 2024 (V ZR 195/23) für Jahresabrechnungen klargestellt, dass bloß formale Mängel im Zahlenwerk allein noch nicht zur Anfechtbarkeit führen - entscheidend ist, ob sich der Fehler auf die tatsächliche Zahlungspflicht, die sogenannte Abrechnungsspitze, auswirkt. Diese Linie dürfte auf Sonderumlagen übertragbar sein, auch wenn der BGH das für diesen Fall noch nicht ausdrücklich entschieden hat: Maßgeblich ist in jedem Fall die Frage, ob der Fehler die Höhe der geschuldeten Leistung beeinflusst. Wer einen Beschluss anfechten will, tut gut daran, vorher anwaltliche Beratung einzuholen. Die Kosten eines erfolglosen Prozesses trägt der Unterlegene.

Wichtig auch: Ein Beschluss zur Finanzierung und ein Beschluss zur Maßnahme selbst sind zwei rechtlich selbständige Beschlüsse. Das bedeutet, dass der Beschluss über die Sonderumlage auch dann wirksam bleiben kann, wenn der Beschluss über die Baumaßnahme für ungültig erklärt wird - sofern er nicht ausdrücklich mit dem Maßnahmenbeschluss verknüpft wurde (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.11.2024, 2-13 S 624/23). Wer einzelne Aspekte angreifen will, sollte daher gezielt vorgehen.

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Wie eine gut geführte Gemeinschaft Sonderumlagen vermeidet oder zumindest handhabbar macht

Es gibt keine Garantie, dass eine WEG nie eine Sonderumlage erleben wird. Aber es gibt kluge Vorsorge. In unserer Erfahrung als Immobilienverwaltung Wottschal in München machen drei Faktoren den entscheidenden Unterschied: ein realistischer Wirtschaftsplan mit angemessener Rücklagenplanung, ein regelmäßig aktualisierter Instandhaltungsplan für alle wesentlichen Gewerke, und eine Verwaltung, die Probleme frühzeitig anspricht, statt auf günstigere Zeiten zu warten.

Gerade in Altbauvierteln wie Berg-am-Laim oder Neuperlach ist ein Sanierungsfahrplan kein Luxus. Er gibt jeder Eigentümerin und jedem Eigentümer die Chance, sich auf absehbare Kosten einzustellen - und er stärkt das Vertrauen, dass die Verwaltung ihren Job macht. Eine Gemeinschaft, die weiß, dass in fünf Jahren das Dach dran ist und das Geld dafür bereits angespart wird, reagiert in der Versammlung erheblich gelassener als eine, die unvermittelt mit einer Sonderumlage überrascht wird.

Wenn Sie sich fragen, ob Ihre Erhaltungsrücklage angemessen bemessen ist oder ob Sie bei einem anstehenden Beschluss auf rechtssicherem Boden stehen, helfen wir als professionelle WEG-Verwaltung in München gerne weiter. Sprechen Sie uns an - wir kennen die Münchner Verhältnisse, die rechtlichen Anforderungen und den Unterschied, den gute Vorbereitung macht.

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Weiterführende BGH-Rechtsprechung

• BGH, Urteil vom 23.02.2024 - V ZR 132/23: Bestimmbarkeit der Einzelanteile bei Sonderumlage
• BGH, Urteil vom 19.07.2024 - V ZR 139/23: Anwendung des geltenden Kostenverteilungsschlüssels
• BGH, Urteil vom 20.09.2024 - V ZR 195/23: Formale Mängel bei Jahresabrechnungen
• BGH, Urteil vom 15.11.2024 - V ZR 239/23: Geänderter Kostenverteilungsschlüssel bei Sonderumlagen
• BGH, Urteil vom 26.09.2025 - V ZR 108/24: Ermessen bei Vorschüssen zur Kostentragung