WEG-Kredit: Was Beiräte und Eigentümer in München vor der Beschlussfassung wissen müssen

WEG-Kredit: Was Beiräte und Eigentümer in München vor der Beschlussfassung wissen müssen

Münchner Wohnkomplexe aus den 1970er Jahren haben eines gemeinsam: Die Technik kommt in die Jahre, das Geld in der Instandhaltungsrücklage reicht vorne und hinten nicht, und irgendwann steht die Frage im Raum, ob man als Gemeinschaft nicht einfach einen Kredit aufnehmen könnte. Einfach wie eine Familie, die sich eine neue Heizung finanziert. Nur dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft eben keine Familie ist, sondern ein Rechtsgebilde mit Besonderheiten, die man kennen sollte, bevor man abstimmt.

Dieser Artikel erklärt, was ein WEG-Kredit rechtlich bedeutet, wie er funktioniert, wer haftet und wann er tatsächlich die sinnvollere Lösung ist als die klassische Sonderumlage.

---

Was ist ein WEG-Kredit überhaupt, und wer nimmt ihn auf?

Zunächst die wichtigste Klarstellung: Ein WEG-Kredit ist kein Kredit, den jeder Eigentümer einzeln bei seiner Bank aufnimmt. Es handelt sich um ein Darlehen, das die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als eigenständiger rechtsfähiger Verband abschließt. Vertragspartnerin der Bank ist also die Gemeinschaft selbst, nicht die zwölf oder fünfzig Einzelpersonen dahinter.

Das ist seit der WEG-Reform 2020 gesetzlich klar verankert: Gemäß § 9a Abs. 1 WEG kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen, vor Gericht klagen und verklagt werden. Sie ist eine teilrechtsfähige juristische Person, die selbstständig am Rechtsverkehr teilnimmt. Das bedeutet in der Praxis: Die Bank schließt den Kreditvertrag mit der Gemeinschaft, nicht mit Herrn Müller aus der 3b oder Frau Steinberger aus der 1a.

Den Kreditvertrag unterschreibt der Verwalter, aber eben nicht allein nach eigenem Ermessen. § 9b Abs. 1 WEG macht deutlich, dass der Verwalter beim Abschluss eines Darlehensvertrags ausschließlich aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer handeln darf. Kein Beschluss, kein Darlehen. So einfach ist das.

Typische Anlässe für einen WEG-Kredit in München sind größere Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum: Dacherneuerung, Fassadendämmung, Heizungsaustausch, Aufzugsmodernisierung, Strangsanierung. Also Maßnahmen, deren Kosten schnell in die Hunderttausende gehen können, die Rücklagen aufzehren und die nicht mal eben per Sonderumlage in vier Wochen eingesammelt werden können.

---

Die Rechtslage: Beschlusskompetenz und ordnungsgemäße Verwaltung

Ob WEGs überhaupt Kredite aufnehmen dürfen, war lange umstritten. Der Bundesgerichtshof hat die Frage 2012 grundsätzlich bejaht: Mit Urteil vom 28. September 2012, Az. V ZR 251/11, stellte der BGH klar, dass die Eigentümer die Beschlusskompetenz haben, über eine Kreditaufnahme zu entscheiden. Die Befugnis ergibt sich zwar nicht ausdrücklich aus dem Gesetz, wird von diesem aber vorausgesetzt. Zur Deckung des Finanzbedarfs eines rechtsfähigen Verbands durch Beschluss zu befinden, ist Sache der Wohnungseigentümer, und hierzu gehört auch die Entscheidung, ob der Bedarf durch Rücklagen, Sonderumlagen oder eben ein Darlehen gedeckt werden soll.

Drei Jahre später, im Urteil vom 25. September 2015, Az. V ZR 244/14, präzisierte der BGH die Anforderungen erheblich. Das Gericht bestätigte zunächst, dass das WEG keine Anhaltspunkte enthält, die Kreditaufnahme nur in besonders gelagerten Ausnahmefällen zuzulassen. Ein langfristiger, hoher Kredit kann also ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne von § 19 Abs. 1 WEG entsprechen. Allerdings: Im konkreten Fall verneinte der Senat die Ordnungsmäßigkeit des Beschlusses, weil die Gemeinschaft eine zentrale Pflicht verletzt hatte. Dazu gleich mehr.

Der Kern der BGH-Rechtsprechung: Ob eine Kreditaufnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, lässt sich nur nach sorgfältiger Einzelfallabwägung und unter Berücksichtigung der allseitigen Interessen der Eigentümer feststellen. Es gibt keine pauschale Antwort. Die Gemeinschaft muss im konkreten Fall abwägen, und das muss aus dem Protokoll auch ersichtlich sein.

Was der Beschluss nicht kann

Eine häufige Fehlannahme in Eigentümerversammlungen: der Gedanke, man könne per Mehrheitsbeschluss einfach festlegen, dass alle Eigentümer als Gesamtschuldner für das Darlehen haften. Das ist rechtlich nicht möglich. Die Eigentümer haben keine Kompetenz, die Übernahme einer gesamtschuldnerischen Haftung mehrheitlich zu beschließen. Eine gesamtschuldnerische Haftung kommt nur dann in Betracht, wenn sich einzelne Eigentümer selbst klar und eindeutig persönlich verpflichten. Das ist eine individuelle Erklärung, kein kollektiver Beschluss.

---

Außenhaftung und Innenhaftung: Die zwei Seiten der Medaille

Hier liegt erfahrungsgemäß das größte Missverständnis. Viele Eigentümer glauben, sie seien durch die Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft vollständig von persönlicher Haftung abgeschirmt. Das stimmt so nicht.

Die Außenhaftung nach § 9a Abs. 4 WEG

Gemäß § 9a Abs. 4 WEG haftet jeder Wohnungseigentümer einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft, die während seiner Zugehörigkeit entstanden oder fällig geworden sind. Das ist eine teilschuldnerische, also eine anteilige, begrenzte Haftung gegenüber der Bank.

Redaktioneller Hinweis: Das BGH-Urteil V ZR 244/14 aus dem Jahr 2015 zitiert diese Norm noch unter der alten Bezeichnung § 10 Abs. 8 WEG. Seit der WEG-Reform 2020 ist sie wortgleich in § 9a Abs. 4 WEG überführt worden. Inhaltlich hat sich nichts geändert, nur die Nummerierung.

Ein Beispiel macht das greifbar: Die Gemeinschaft nimmt ein Darlehen über 300.000 Euro auf. Ein Eigentümer hält einen Miteigentumsanteil von 80/1.000. Seine persönliche Außenhaftung gegenüber der Bank beläuft sich auf maximal 24.000 Euro. Die Bank kann ihn also direkt in dieser Höhe in Anspruch nehmen, wenn die Gemeinschaft ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt.

Diese Haftung kann nicht durch einen Beschluss der Gemeinschaft beseitigt werden. Eine Freistellung von der Außenhaftung nach § 9a Abs. 4 WEG erfordert die ausdrückliche Zustimmung des Kreditinstituts selbst. Manche Banken, die auf WEG-Darlehen spezialisiert sind, bieten entsprechende Modelle an, bei denen Eigentümer, die ihren Anteil aus Eigenmitteln zahlen wollen, von der quotalen Bankenhaftung befreit werden können.

Die Innenhaftung und die Nachschusspflicht

Gefährlicher als die Außenhaftung ist in der Praxis oft das, was im Innenverhältnis passiert. Fallen einzelne Eigentümer mit ihren Hausgeldvorauszahlungen aus, muss die Gemeinschaft dennoch die Kreditraten bedienen. Die Lücke wird dann durch Nachschüsse der verbleibenden Eigentümer gestopft, in Form einer Sonderumlage oder erhöhter Hausgeldzahlungen.

Die Nachschusspflicht im Innenverhältnis ist dem Grunde nach unbegrenzt. Das ist der entscheidende Unterschied zur Sonderumlage: Bei einer Sonderumlage für eine einmalige Maßnahme weiß die Gemeinschaft in der Regel sehr gut, ob alle aktuellen Eigentümer zahlen können. Man kann notfalls die Maßnahme zurückstellen, bis alle gezahlt haben. Bei einem Darlehen mit Laufzeit von zehn oder fünfzehn Jahren kann niemand seriös prognostizieren, wie sich die Eigentümerstruktur entwickelt, wer wann verkauft, wer in wirtschaftliche Schwierigkeiten gerät und ob neue Eigentümer ebenso zuverlässig zahlen wie die aktuellen.

Noch ein oft übersehener Punkt: Über das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft findet kein Insolvenzverfahren statt, § 9a Abs. 5 WEG (bis zur WEG-Reform 2020 unter § 11 Abs. 3 WEG geregelt). Das klingt wie eine technische Randnotiz, hat aber praktische Konsequenzen. Die Gläubiger, also die Bank, kann sich nämlich nicht auf das Sondervermögen als Befriedigungsmasse verlassen und wird deshalb im Zweifel umso stärker auf die anteilige Außenhaftung der einzelnen Eigentümer zurückgreifen. Ein weiterer Grund, warum die Haftungsfrage vor der Versammlung transparent gemacht werden muss.

Der BGH hat das klar formuliert: Zuverlässige Prognosen über die Bonität der Wohnungseigentümer sind schon wegen der meist langen Laufzeit des Darlehens nicht möglich. Außerdem muss stets damit gerechnet werden, dass sich die Zusammensetzung der Gemeinschaft durch Eigentümerwechsel ändert.

Und was passiert bei einem Eigentümerwechsel? Der neue Eigentümer haftet für Forderungen, die nach seinem Erwerb entstehen oder fällig werden. Der bisherige Eigentümer haftet für die Zeit seiner Zugehörigkeit. Das klingt einfacher als es ist, denn der Zeitpunkt der Fälligkeit, nicht der Zeitpunkt der Beschlussfassung, ist maßgeblich. Ein gut beratener Kaufinteressent wird fragen, welche Verbindlichkeiten die Gemeinschaft eingegangen ist, was Kaufpreisverhandlungen erschweren oder den Verkauf verzögern.

---

Sonderumlage oder Kredit? Eine ehrliche Abwägung

Diese Frage taucht in jeder ernsthaften Diskussion über WEG-Finanzierung auf, und sie hat keine universelle Antwort. Was der BGH in seinem Urteil von 2015 jedoch betont hat: Eine Sonderumlage ist in der Regel das risikoärmere Instrument, weil sie von den aktuellen Eigentümern getragen wird und das Risiko von Zahlungsausfällen deutlich besser eingeschätzt werden kann.

Das bedeutet nicht, dass der Kredit immer die schlechtere Wahl ist. Es bedeutet nur, dass die Abwägung redlich geführt werden muss.

Ein WEG-Kredit kommt also besonders dann ernsthaft in Betracht, wenn die Erhebung einer Sonderumlage einzelne Eigentümer finanziell erheblich überfordern würde. Der BGH nennt genau das als relevantes Abwägungskriterium, und in einer Gemeinschaft mit Rentnern, jungen Familien und Kapitalanlegern ist das oft ein sehr reales Szenario. Andererseits sollte niemand vergessen, dass Zinsen kosten Geld, das die Gemeinschaft bei einer Sonderumlage nicht ausgeben würde.

---

Welche Banken vergeben WEG-Darlehen?

Nicht jede Hausbank ist darauf eingerichtet, Wohnungseigentümergemeinschaften als Darlehensnehmer zu behandeln. Das ist kein bürokratisches Pech, sondern hat strukturelle Gründe: Es gibt keine persönliche Bonität zu prüfen wie bei einem Privatkredit, keine Grundschuld als klassische Sicherheit, und die Gemeinschaft selbst ist ein rechtliches Konstrukt ohne Eigenkapital im buchhalterischen Sinne.

Deshalb haben sich einige Spezialinstitute in diesem Segment etabliert. Für München und Bayern besonders relevant:

Die Hausbank München eG ist eine Münchner Genossenschaftsbank mit langer Tradition in der Wohnungswirtschaft. Sie bietet WEG-Darlehen gezielt für Hausverwaltungen an und verzichtet auf die Prüfung einzelner Eigentümerbonitäten. Das Institut verlangt keine Grundschuld als Sicherheit und stellt Musterbeschlusstexte zur Verfügung, was die Versammlungsvorbereitung erheblich erleichtert. Wichtig zu wissen: Die Hausbank richtet sich in erster Linie an gewerbliche Hausverwaltungen, nicht an selbstverwaltende WEGs.

Die TEN31 Bank AG, früher unter dem Namen WEG-Bank bekannt, hat sich als nationale Spezialbank für Wohnungswirtschaft positioniert. Sie bietet ebenfalls WEG-Darlehen ohne Einzelbonitätsprüfung und ist über eine Vielzahl von Verwaltern bundesweit zugänglich.

Die BfW Bank für Wohnungswirtschaft ist ein weiterer Akteur in diesem Markt, der sich ebenfalls auf gewerbliche Verwaltungspartner stützt. Für energetische Sanierungen lohnt sich grundsätzlich ein Blick auf das KfW-Programm 261, das im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) zinsgünstige Kredite bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit und Tilgungszuschüsse zwischen 5 und 45 Prozent bietet, je nach erreichter Effizienzhaus-Stufe. Das Programm ist 2026 unverändert aktiv. Voraussetzung ist unter anderem die Einbindung eines zertifizierten Energieeffizienz-Experten. KfW-Mittel werden stets über ein durchleitendes Institut vergeben, also über eine der genannten Partnerbanken als Hausbank, nicht direkt durch die KfW.

Was alle WEG-spezialisierten Banken vereint: Sie prüfen die Gemeinschaft als wirtschaftliche Einheit, schauen sich den Wirtschaftsplan, den Stand der Instandhaltungsrücklage, die Zahl der Wohneinheiten und die historische Zahlungsdisziplin der Eigentümer an. Keine Schufa, kein Einkommensnachweis. Aber ein gepflegtes Rechnungswesen und saubere Protokolle sind trotzdem Pflicht.

---

Der Weg zum rechtssicheren WEG-Beschluss

---

Münchner Praxisbeispiel: Dachsanierung in Schwabing

Eine WEG mit 24 Einheiten in einem Gebäude aus dem Jahr 1978, Lage im Münchner Norden, steht vor einer umfassenden Dachsanierung. Kosten laut Angeboten: rund 380.000 Euro brutto. Die Instandhaltungsrücklage beläuft sich auf 85.000 Euro. Verbleibender Finanzierungsbedarf: knapp 295.000 Euro, also rund 12.300 Euro pro Wohneinheit als Durchschnittswert.

Der Beirat stellt in der Vorbereitungsphase fest: Unter den Eigentümern sind mehrere Rentenempfänger, eine Eigentümerin, die ihre Wohnung gerade erst mit hoher Finanzierung erworben hat, und einige vermietende Kapitalanleger. Eine Sonderumlage in dieser Höhe würde mehrere Eigentümer akut überfordern. Die Alternative: ein WEG-Darlehen über die Hausbank München eG, zehn Jahre Laufzeit, festes Zinsniveau, monatliche Mehrbelastung pro Einheit bei rund 110 Euro.

Was den Ausschlag gibt: Der Beirat informiert sich über die Konditionen, holt einen zweiten Vergleich ein, und die Verwaltung erarbeitet einen Beschlusstext, der alle Pflichtangaben nach BGH-Rechtsprechung enthält. In der Eigentümerversammlung wird die Nachschusspflicht explizit angesprochen und protokolliert. Der Beschluss fällt mit klarer Mehrheit. Die Sanierung beginnt nach Ablauf der Anfechtungsfrist.

Dieses Szenario ist in München keine Ausnahme. Es ist der Normalfall. Wer mehr darüber erfahren möchte, wie eine WEG in finanzieller Schieflage aus dem Rückstand herausgeführt wird, findet auf hier einen detailierten Blogartikel dazu.

---

Was ein WEG-Kredit intern bedeutet: Wirtschaftsplan, Hausgeld und Buchhaltung

Ein Punkt, der in Eigentümerversammlungen häufig zu kurz kommt: Ein WEG-Kredit ist keine einmalige Aktion, sondern ein dauerhaftes Verwaltungsthema. Die Zins- und Tilgungsleistungen sind Kosten der Gemeinschaft und müssen im Wirtschaftsplan nach § 28 WEG abgebildet werden. Das erhöht das Hausgeld für alle, die am Kredit teilnehmen, und das kann je nach Tilgungsstruktur und Zinsniveau durchaus spürbar sein.

Die Verwaltung trägt dafür Sorge, dass die Tilgungsraten termingerecht an die Bank überwiesen werden. Fällt ein Eigentümer mit seinen Hausgeldvorauszahlungen aus, was trotz aller Sorgfalt immer wieder vorkommt, entsteht ein Liquiditätsengpass, der sofort adressiert werden muss. Die Gemeinschaft darf hier nicht abwarten. Das Mahnwesen muss funktionieren, und die Rücklage muss so bemessen sein, dass kurzzeitige Ausfälle überbrückt werden können, ohne dass die Bank ihre Forderungen direkt an einzelne Eigentümer geltend macht.

Es empfiehlt sich außerdem, im Wirtschaftsplan einen Risikopuffer einzuplanen, also einen Betrag, der etwaige Nachschüsse bei Zahlungsausfällen abfedern kann. Wie hoch dieser Puffer sein soll, hängt von der Struktur der Gemeinschaft ab: Eine WEG mit vielen vermietenden Kapitalanlegern und häufigen Eigentümerwechseln braucht mehr Puffer als eine überschaubare Gemeinschaft langjähriger Selbstnutzer.

Wer sich über die grundsätzlichen Pflichten von Eigentümern in einer WEG informieren möchte, findet hier einen gut lesbaren Überblick zu Rechten und Pflichten.

---

Die häufigsten Fehler und wie man sie vermeidet

---

Fazit: Ja zum WEG-Kredit, aber mit offenen Augen

Ein WEG-Kredit ist kein Teufelszeug. Er ist ein legitimes Finanzierungsinstrument, das Gemeinschaften helfen kann, notwendige Sanierungen durchzuführen, ohne einzelne Eigentümer kurzfristig zu überfordern. Die Rechtslage ist klar: Die Beschlusskompetenz liegt bei den Eigentümern, der BGH hat die Zulässigkeit bestätigt, und es gibt spezialisierte Banken mit vernünftigen Konditionen.

Aber: Ein WEG-Kredit ist kein Quick Fix. Er braucht eine sorgfältige Vorbereitung, einen rechtstauglichen Beschluss, ein funktionierendes Mahnwesen und eine Verwaltung, die die laufende Abwicklung professionell begleitet. Die Nachschusspflicht ist real, die Haftung ist real, und die Laufzeit von zehn oder fünfzehn Jahren ist lang genug, um manches Mal unerwartete Überraschungen zu erleben.

Wer in München eine Sanierung plant und unsicher ist, ob ein Kredit, eine Sonderumlage oder eine Kombination die richtige Wahl ist, sollte das nicht allein entscheiden. Gute Beratung durch die Verwaltung und gegebenenfalls durch einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht ist keine Übervorsicht, sie ist schlicht vernünftig.