Sanierungsfahrplan WEG: Warum Münchner Eigentümergemeinschaften jetzt planen müssen

Manchmal liegt das Problem nicht in der Substanz. Es liegt in der Ruhe, die sich alle gönnen, bis die Substanz anfängt zu reden. In München tut sie das gerade lauter als in den meisten anderen Städten - und sie spricht mit Zahlen: Mehrfamilienhäuser aus den fünfziger bis neunziger Jahren, deren Heizkessel an Altersgrenzen stoßen, deren Dämmstandards auf dem Niveau längst vergangener Bauvorschriften verharren und deren Rücklagen schon bei der Vorstellung einer Fassadensanierung zu schrumpfen beginnen.

Eine Eigentümergemeinschaft, die das alles wegschiebt, trifft die Entscheidung nicht weniger, sie trifft sie nur schlechter. Der Sanierungsfahrplan, in seiner geförderten Form als individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) bekannt, ist das Werkzeug, das genau hier ansetzt: nicht als bürokratische Pflichtübung, sondern als Planungsgrundlage, die Kosten streckt, Förderung maximiert und Konflikte in der Eigentümerversammlung deutlich reduziert - weil alle am gleichen Tisch sitzen, bevor die erste Rechnung kommt.

Dieser Artikel erklärt, was der iSFP für eine WEG konkret bedeutet, welche rechtlichen Grundlagen das Ganze rahmen, was das Gebäudeenergiegesetz für Münchner Eigentümergemeinschaften ab 2026 bedeutet, wie Beschlüsse rechtssicher gefasst werden und wie die Finanzierung realistisch aussieht.

Was ein Sanierungsfahrplan ist - und warum er kein Papiertiger ist

Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) ist ein Beratungsinstrument, das auf Grundlage des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) von einem zertifizierten Energieberater erstellt wird. Er analysiert den energetischen Ist-Zustand eines Gebäudes und empfiehlt aufeinander abgestimmte Sanierungsmaßnahmen in einer sinnvollen Reihenfolge - über einen Planungshorizont von bis zu 15 Jahren.

Das klingt nach Theorie. In der Praxis ist der iSFP aber vor allem eines: eine Entscheidungsgrundlage, die verhindert, dass eine WEG die Heizung austauscht, bevor die Fassadendämmung steht - was technisch dazu führen kann, dass die neue Anlage überdimensioniert und dauerhaft unwirtschaftlich wird. Wer die Reihenfolge kennt, spart Geld, das später nicht als Sonderumlage auf die Eigentümer zurückfällt.

Der iSFP liefert am Ende zwei Dokumente: „Mein Sanierungsfahrplan" und die „Umsetzungshilfe für meine Maßnahmen". Beide sind so aufgebaut, dass sie in der Eigentümerversammlung präsentiert und diskutiert werden können, ohne dass man Energieingenieur sein muss, um sie zu verstehen. Für Wohngebäude mit mindestens drei Einheiten fördert das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) die Erstellung mit 50 Prozent der Beratungskosten, maximal 850 Euro - und legt nochmals 250 Euro drauf, wenn die Ergebnisse in einer Eigentümerversammlung oder Beiratssitzung durch den Energieberater erläutert werden. Wichtig: Der Förderantrag muss zwingend vor der Beauftragung gestellt werden.

Wer einen iSFP hat, profitiert zudem beim Umsetzen der empfohlenen Maßnahmen: Für Einzelmaßnahmen wie Fassadendämmung oder Fenstertausch steigt der Fördersatz der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) von 15 auf 20 Prozent - der sogenannte iSFP-Bonus, der bei größeren Projekten schnell mehrere tausend Euro ausmachen kann.

Der rechtliche Rahmen: Was das WEG vorschreibt

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt nicht, wie eine Sanierung aussehen soll. Aber es regelt sehr präzise, wie sie entschieden, finanziert und kostenmäßig verteilt wird. Und genau dort liegen die Fallstricke, die gut gemeinte Projekte in Beschlussanfechtungen verwandeln.

Ordnungsmäßige Verwaltung als Pflicht, nicht als Option

§ 19 Abs. 1 WEG verpflichtet die Wohnungseigentümer zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung des Gemeinschaftseigentums. Das ist keine weiche Empfehlung. Der Verwalter ist danach verpflichtet, die Eigentümer über erforderliche Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung zu unterrichten und Entscheidungen herbeizuführen - das schließt nach gängiger Rechtsprechung ausdrücklich die Planung und Durchführung von Sanierungen ein. Wer als Verwaltung jahrelang vor einer fälligen Dachsanierung wegschaut, handelt nicht nur unklug, sondern potenziell pflichtwidrig.

Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG ausdrücklich die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage. Angemessen ist dabei keine feste Zahl, sondern ein Maßstab, der vom Alter, Zustand und der Ausstattung der Immobilie abhängt. Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, eine angemessene Rücklage zu verlangen - und kann das, falls die Gemeinschaft sich verweigert, notfalls über eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG durchsetzen.

Das Landgericht Karlsruhe hat in einem Urteil vom 26. Juli 2024 (Az.: 11 S 82/23) klargestellt, dass ein Beschluss über die Erhöhung der Erhaltungsrücklage zur Vorbereitung einer anstehenden Dach- und Fassadensanierung nicht zu beanstanden ist - auch ohne beigelegte Vergleichsangebote für die eigentlichen Bauarbeiten. Die Erhöhung der Rücklage ist nicht dasselbe wie der Beschluss über die Durchführung einer konkreten Maßnahme und folgt eigenen Regeln.

Die Verwalterrolle bei der Sanierungsplanung

Der Verwalter ist nicht nur ausführendes Organ, er trägt aktiv Verantwortung für die Planung. Er muss die Eigentümer über erforderliche Maßnahmen informieren, verschiedene Handlungsoptionen vorlegen und über rechtliche sowie tatsächliche Folgen aufklären. Liegt ein Beschluss über eine energetische Sanierung vor, ist er zur Durchführung verpflichtet. Die Immobilienverwaltung Wottschal versteht diese Rolle nicht als bürokratische Pflicht, sondern als Kernaufgabe: Frühzeitig planen, Eigentümer informieren, Beschlussfähigkeit herstellen. Mehr über unseren Ansatz erfahren Sie auf unserer Hauptseite.

GEG 2024: Was auf Münchner WEGs ab 2026 zukommt

Das Gebäudeenergiegesetz in seiner seit Januar 2024 geltenden Fassung hat viel Wirbel erzeugt - zu Recht, weil es für Bestandsgebäude tatsächlich relevante Fristen enthält, die WEGs in München nicht ignorieren können.

Die sogenannte 65-Prozent-EE-Pflicht besagt, dass jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss. Für Neubauten in Neubaugebieten gilt das seit dem 1. Januar 2024. Für Bestandsgebäude - und damit für praktisch alle Münchner Mehrfamilienhäuser aus dem vorigen Jahrhundert - greift die Pflicht spätestens nach dem 30. Juni 2026, da München als Großstadt über 100.000 Einwohner hat und bis zu diesem Datum einen kommunalen Wärmeplan vorlegen muss. Die Frist ist ein harter Stichtag, keine Bedingung: Ob der Wärmeplan vorliegt oder nicht, ändert daran nichts. München hat ohnehin bereits im Mai 2024 einen vorläufigen Wärmeplan eingebracht.

Bestehende Heizungen dürfen weiter betrieben und repariert werden, solange sie funktionieren. Eine unmittelbare Tauschpflicht gibt es nicht. Wenn jedoch eine Heizung irreparabel defekt ist und ersetzt werden muss, beginnen die neuen Anforderungen zu wirken - und eine WEG, die erst dann zu planen beginnt, hat weder die Zeit für einen ordentlichen Beschluss noch für eine sinnvolle Förderbeantragung. Gasheizkörper, Niedrigtemperaturkessel und ähnliche Anlagen, die in die Jahre gekommen sind, sind in Mehrfamilienhäusern aus dieser Baualtersklasse keine Seltenheit.

Hinzu kommt: CDU/CSU und SPD haben im Koalitionsvertrag vom April 2025 vereinbart, das GEG abzuschaffen und durch ein "Gebäudemodernisierungsgesetz" zu ersetzen, das technologieoffener, flexibler und einfacher sein soll. Im Dezember 2025 hat der Koalitionsausschuss einen Fahrplan beschlossen: Eckpunkte sollten bis Ende Januar 2026 vorliegen, der Kabinettsbeschluss ist für Ende Februar 2026 geplant. Ob und wie sich die 65-Prozent-EE-Pflicht ändert, ist zwischen CDU und SPD noch strittig. Wer auf den fertigen Gesetzestext wartet, um dann zu planen, riskiert, die GEG-Frist vom 30. Juni 2026 unvorbereitet zu erreichen. Ein iSFP, der heute beauftragt wird, verliert durch eine spätere Reform nichts von seiner Planungsrelevanz - er zeigt weiterhin, in welcher Reihenfolge Maßnahmen energetisch und wirtschaftlich sinnvoll sind, unabhängig davon, wie das neue Gesetz die Mindestanforderungen am Ende formuliert.

Wie der iSFP in der WEG beauftragt und beschlossen wird

Die formalen Anforderungen sind überschaubar, wenn man sie kennt. Wer sie nicht kennt, riskiert einen förderschädlichen Ablauf oder einen anfechtbaren Beschluss.

Der erste Schritt ist nicht der Anruf beim Energieberater. Es ist der BAFA-Förderantrag, der zwingend vor der Beauftragung gestellt werden muss. Wer diese Reihenfolge umdreht, verliert den Förderanspruch. In der Praxis bedeutet das: Zunächst setzt die Verwaltung das Thema auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung, der Verwaltungsbeirat oder die Verwaltung holt mindestens zwei bis drei Vergleichsangebote von Energieberatern ein, die in der Energieeffizienz-Expertenliste der Deutschen Energie-Agentur (dena) geführt sind - das ist Fördervoraussetzung. Diese Liste ist kostenlos unter www.energie-effizienz-experten.de zugänglich. Dann beschließt die Eigentümerversammlung per einfacher Mehrheit die Beauftragung, bevollmächtigt die Verwaltung zur Antragstellung beim BAFA und zur Unterzeichnung des Beratervertrags. Erst danach startet der Energieberater offiziell.

Die Erstellung selbst dauert mehrere Wochen bis Monate, abhängig von der Gebäudegröße und der Auslastung des Büros. Der Berater begeht das Gebäude, analysiert Baudaten und Technik, berechnet den energetischen Ist-Zustand und entwickelt den Maßnahmenfahrplan. Das Ergebnis wird, wenn der Zusatzbonus genutzt werden soll, in der nächsten Eigentümerversammlung präsentiert. Diese Präsentation ist kein Luxus, sie ist die Grundlage für informierte Beschlüsse über konkrete Maßnahmen in den Folgejahren.

Finanzierung: Rücklage, Sonderumlage, Kredit

Kein Thema spaltet eine Eigentümerversammlung so verlässlich wie die Frage, wer wie viel zahlt. Ein strukturierter Blick auf die Finanzierungsinstrumente hilft, die Diskussion zu versachlichen.

Die Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG ist das primäre Vorsorgevehikel. Ihre Höhe ist gesetzlich nicht exakt vorgegeben, muss aber angemessen sein. Ein verständiger und vorausschauender Eigentümer - so die Formulierung der Rechtsprechung - würde die Rücklage so bemessen, dass absehbare Großmaßnahmen ohne Überraschungen gestemmt werden können. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 11. April 2025 (Az.: V ZR 96/24) noch einmal klargestellt, dass Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage verteilungsneutral zu behandeln sind und nicht in die Abrechnungsspitze einfließen dürfen - ein Hinweis darauf, wie wichtig die korrekte buchmäßige Behandlung ist. Fragen rund um die Jahresabrechnung in diesem Zusammenhang sind kein Randthema.

Wenn die Rücklage für eine konkrete Maßnahme nicht reicht, kommt die Sonderumlage ins Spiel. Sie wird per Mehrheitsbeschluss beschlossen und nach Miteigentumsanteilen auf alle Eigentümer verteilt - oder nach einem abweichenden Schlüssel, sofern die Teilungserklärung das vorsieht oder die Versammlung das abweichend beschließt. Die Sonderumlage kann in einer Summe oder in Raten fällig gestellt werden, was insbesondere bei größeren Beträgen den sozialen Frieden in der Gemeinschaft erheblich verbessert.

Seit der WEG-Reform ist außerdem die Aufnahme eines Gemeinschaftsdarlehens möglich. Das ist rechtlich komplexer, weil die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Darlehensnehmerin auftreten muss und die Haftungsfragen intern zu klären sind. Wer einen WEG-Kredit ernsthaft erwägt, findet in unserem Blogartikel zum WEG-Kredit: Was Beiräte und Eigentümer vor der Beschlussfassung wissen müssen eine fundierte Übersicht zu den rechtlichen und praktischen Aspekten.

Für die eigentlichen Sanierungsmaßnahmen stehen staatliche Förderprogramme bereit. Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle wie Dämmung oder Fenstertausch werden über das BAFA im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG EM) bezuschusst. Wer den iSFP-Bonus nutzt, erhält für diese Maßnahmen statt 15 Prozent eine Förderung von 20 Prozent der förderfähigen Kosten. Für den Heizungstausch ist seit 2024 ausschließlich die KfW zuständig (Programm 458, Grundförderung 30 Prozent, mit Boni bis 70 Prozent) - der iSFP-Bonus greift hier nicht. Umfangreichere Sanierungen zum Effizienzhaus-Standard laufen über KfW-Kredite. In allen Fällen gilt: Der Förderantrag muss vor Beauftragung der Handwerker gestellt sein.

MEA = Miteigentumsanteile

Was passiert, wenn gar nichts geplant wird

Das ist keine rhetorische Frage. In München gibt es WEGs, die seit Jahren wissen, dass die Heizung am Ende ihrer Lebenszeit ist - und trotzdem keinen Beschluss herbeigeführt haben. Manchmal liegt das an fehlender Initiative der Verwaltung, manchmal an zerstrittenen Eigentümern, manchmal schlicht daran, dass niemand die Rechnung sehen wollte.

Die Konsequenzen sind vorhersehbar: Wenn die Anlage streikt, muss sie unter Zeitdruck und ohne Förderoption ersetzt werden. Die Handwerker, die kurzfristig verfügbar sind, bestimmen den Preis. Eine Sonderumlage wird hastig beschlossen, oft zu einem Betrag, der einzelne Eigentümer in echte Liquiditätsprobleme bringt. Und nicht zuletzt: Wer als Verwalter nachweisbar erkennbare Mängel jahrelang ignoriert hat, setzt sich dem Vorwurf der Pflichtverletzung aus.

Die gute Nachricht ist, dass der Weg heraus weniger aufwendig ist als befürchtet. Ein Beschluss in der nächsten Eigentümerversammlung, der Förderantrag vor Beauftragung der Fachfirma, ein Energieberater von der dena-Liste - und der Sanierungsfahrplan ist auf dem Weg.

Fazit

Ein Sanierungsfahrplan ist kein Selbstzweck und kein Marketingbegriff für Eigentümerversammlungen, die sich modern geben wollen. Er ist ein Planungsinstrument, das einer WEG erlaubt, teure Entscheidungen zu treffen, bevor die Dringlichkeit den Spielraum aufgefressen hat. Für Münchner Gebäude aus den 1950er bis 1990er Jahren, die in den nächsten Jahren mit Heizungstausch, Dämmmaßnahmen und womöglich Dacherneuerung konfrontiert sein werden, ist er schlicht das Vernünftigste, was eine Eigentümergemeinschaft heute tun kann.

Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind klar. Die Mehrheiten für einen Beschluss sind erreichbar. Die Förderung ist vorhanden, solange die Reihenfolge stimmt. Was es braucht, ist eine Verwaltung, die das Thema aktiv auf die Tagesordnung setzt - und Beiräte, die dabei mitziehen.

Haben Sie Fragen zu Ihrem konkreten Objekt oder möchten Sie wissen, ob ein iSFP für Ihre WEG sinnvoll ist? Kontaktieren Sie uns unter Kontakt - Marina Wottschal und das Team der Immobilienverwaltung Wottschal helfen Ihnen weiter.

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Dieser Artikel wurde auf Grundlage von Primärquellen (WEG, GEG, BGH-Rechtsprechung) und seriösen Sekundärquellen (Haufe, BVI, Wohnen im Eigentum e.V., BAFA, Gebäudeforum) erstellt. Stand: Februar 2026. Alle Angaben ohne Gewähr. Bei konkreten Rechtsfragen empfiehlt sich die Beratung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt für Wohnungseigentumsrecht.