Gebäudeschäden früh erkennen: Was Sie als Bewohner selbst sehen können

Gebäudeschäden früh erkennen: Was Sie als Bewohner selbst sehen können

Die meisten teuren Bauschäden fangen unscheinbar an. Ein einzelner Dachziegel, der sich im Herbststurm verschoben hat. Ein blasser Rand an der Kellerwand, der aussieht wie schon immer da gewesen. Ein Geruch im Treppenhaus, an den man sich gewöhnt. Und dann, zwei, drei Jahre später, steht die Sanierungsrechnung im Raum, und alle fragen sich, wie es so weit kommen konnte.

Die ehrliche Antwort: Es hat niemand hingeschaut. Oder besser gesagt, alle sind hundertmal daran vorbeigelaufen, ohne es zu sehen.

Dabei braucht es keinen Bausachverständigen, um die frühen Warnzeichen zu erkennen. Vieles davon sieht, hört oder riecht man auch als Laie, wenn man mit ein bisschen Aufmerksamkeit durchs Haus geht. Genau darum soll es hier gehen. Nicht um Diagnosen, die kann und soll ein Fachbetrieb stellen. Sondern um den wachen Blick der Bewohner, der einen kleinen Schaden meldet, bevor er ein großer wird.

Warum ausgerechnet Sie hinschauen sollten

Kurzer Zwischenruf, weil dieser Punkt gern missverstanden wird: Ist das nicht Sache der Hausverwaltung? Doch, im Kern schon. Und trotzdem sind Sie im Vorteil.

Die Verkehrssicherungspflicht, also die Pflicht, ein Gebäude in sicherem Zustand zu halten, folgt aus § 823 BGB und liegt bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. In aller Regel wird sie im Verwaltervertrag auf die Verwaltung übertragen, die dann Fachfirmen beauftragt und deren Arbeit überwacht. Parallel dazu verlangt das bayerische Baurecht in Art. 3 der Bayerischen Bauordnung, dass bauliche Anlagen so instand gehalten werden, dass Leben und Gesundheit nicht gefährdet werden. Und das WEG selbst regelt in § 19 Abs. 1 WEG, dass die ordnungsmäßige Erhaltung des Gemeinschaftseigentums zu den Aufgaben der Gemeinschaft gehört.

So weit die Theorie. In der Praxis aber ist eine Verwaltung schlicht nicht jeden Tag am Objekt. Üblich sind ein bis zwei dokumentierte Begehungen im Jahr, dazu Termine bei größeren Maßnahmen. Wir bei der Immobilienverwaltung Wottschal führen zweimal jährlich eine dokumentierte Objektbegehung durch, im Frühjahr und im Herbst, weil man in belaubtem und unbelaubtem Zustand unterschiedliche Dinge sieht. Aber zwischen diesen Terminen liegen Monate. Und in genau diesen Monaten sind Sie da. Sie gehen morgens am Heizungsraum vorbei, Sie holen Ihr Fahrrad aus dem Keller, Sie sehen die Fassade jeden Tag. Diese Alltagspräsenz ist durch keine Begehung zu ersetzen.

Ein Bewohner, der einen fehlenden Dachziegel meldet, spart der Gemeinschaft womöglich einen fünfstelligen Feuchteschaden. Das ist keine Übertreibung, das ist gelebter Alltag.

Das Dach: Wo es anfängt und keiner hinsieht

Das Dach ist der klassische blinde Fleck. Man sieht es kaum, man geht selten hoch, und wenn dort etwas nicht stimmt, merkt man es oft erst, wenn es im obersten Geschoss tropft.

Was Sie vom Boden aus, vom Nachbarhaus oder vom Fenster gegenüber trotzdem erkennen können: verschobene oder fehlende Dachziegel. Nach jedem kräftigen Sturm lohnt der Blick nach oben. Eine Lücke in der sonst gleichmäßigen Ziegelreihe, ein Ziegel, der schräg sitzt, Bruchstücke, die unten auf dem Gehweg oder im Rinnstein liegen, all das sind deutliche Signale. Wo ein Ziegel fehlt, läuft Wasser ein. Nicht dramatisch, nicht sofort, aber stetig. Und stetig eindringendes Wasser findet immer einen Weg in die Dämmung, ins Holz, in die Decke.

Auch der Blick auf die Dachrinne gehört dazu. Läuft bei Regen Wasser über den Rand statt durchs Fallrohr? Wächst dort schon Gras oder ein kleiner Birkensämling, ein in München erstaunlich häufiger Anblick? Dann ist die Rinne verstopft, und das Wasser sucht sich seinen eigenen Weg, meist an der Fassade entlang nach unten. Womit wir beim nächsten Punkt wären.

Fassade: Wenn das Wasser den falschen Weg nimmt

Wasser soll ins Rohr. Punkt. Alles andere ist ein Problem, das man früh sehen kann.

Achten Sie bei Regen und danach auf dunkle, feuchte Streifen an der Fassade, besonders unterhalb von Fensterbänken, entlang von Fallrohren und an Übergängen. Ein Fallrohr, das undicht ist oder dessen Anschluss sich gelöst hat, hinterlässt eine verräterische Spur: einen senkrechten, oft grünlich-veralgten Streifen an der Wand. Das ist nicht nur ein Schönheitsfehler. Wo die Fassade dauerhaft nass wird, dringt Feuchtigkeit ins Mauerwerk, der Putz platzt irgendwann ab, und im Winter sprengt gefrierendes Wasser das Material regelrecht auf.

Ein weiteres Warnzeichen sind Risse im Putz oder in der Fassade. Feine Haarrisse sind meist harmlos, aber breitere, sich verändernde Risse, vor allem solche, die diagonal über eine Ecke laufen, sollte man melden. Ob dahinter nur der Putz arbeitet oder etwas Ernsteres steckt, klärt der Fachmann. Sie müssen nur den Riss bemerken und, wichtig, dokumentieren, ob er größer wird.

Der Keller: Was die Nase verrät

Manchmal ist das beste Diagnosewerkzeug die eigene Nase. Ein muffiger, modrig-erdiger Geruch im Keller ist eines der zuverlässigsten Frühwarnzeichen überhaupt, und gleichzeitig eines der am häufigsten ignorierten. Ein Keller riecht halt so, denkt man. Nein, tut er nicht. Ein trockener, gesunder Keller riecht neutral.

Der muffige Geruch entsteht, weil irgendwo Feuchtigkeit im Mauerwerk sitzt und nicht abtrocknet. Die Ursachen sind vielfältig: eine schadhafte Bauwerksabdichtung, aufsteigende Feuchtigkeit bei fehlender Horizontalsperre, ein unentdecktes Leck an einer Leitung, oder Wasser, das über eine mangelhafte Dachentwässerung bis in die Kellerwände zieht. Gerade Altbauten, und davon hat München reichlich, sind anfällig, weil sie oft weder eine durchgehende Bodenplatte noch eine funktionierende Horizontalsperre haben.

Was Sie im Keller außer dem Geruch sehen können:

• Weißliche, flaumige Ausblühungen an den Wänden, sogenannte Salzausblühungen. Sie entstehen, wenn Feuchtigkeit im Mauerwerk verdunstet und Salze zurücklässt.
• Abplatzender Putz, Stockflecken oder dunkle Verfärbungen in Bodennähe, oft hinter Regalen und Kartons versteckt, wo keiner hinschaut.
• Aufquellende Fußbodenleisten oder Bodenbeläge, ein Zeichen, dass die Feuchte schon weiter oben angekommen ist.
• Sichtbarer Schimmel, schwarz oder grünlich, häufig in Ecken und an kalten Außenwänden.

Feuchtigkeit ist heimtückisch, weil sie lange unsichtbar bleiben kann. Der Geruch ist oft das Erste, was auffällt, lange bevor man etwas sieht. Und Schimmel ist nicht nur ein Bauproblem, er kann auch die Gesundheit belasten, Stichwort Atemwege und Allergien. Wer hier früh meldet, schützt die Bausubstanz und die Bewohner gleichermaßen.

Brandschutztüren und Heizraumtüren: Die stillen Lebensretter

Hier wird es ernst, im wörtlichsten Sinne. Türen zu Heizungsräumen, Kellerabgängen und in notwendigen Treppenräumen sind in Mehrfamilienhäusern oft Brand- oder Rauchschutztüren. Sie sollen im Brandfall verhindern, dass Feuer und, vor allem, tödlicher Rauch sich im Haus ausbreiten und die Fluchtwege blockieren. Der bauliche Brandschutz ist auch in Art. 12 BayBO verankert.

Damit eine solche Tür funktioniert, muss sie eines können: von allein zufallen und dicht schließen. Und genau hier schleichen sich im Alltag die Probleme ein.

Worauf Sie achten sollten: Schließt die Tür von selbst vollständig, oder bleibt sie einen Spalt offen stehen? Ein Türschließer, der ausgeleiert ist oder dessen Einstellung nicht mehr stimmt, lässt die Tür nicht mehr richtig ins Schloss fallen. Klemmt die Tür, hakt sie, geht sie schwer auf? Auch das ist ein Mangel, denn im Notfall muss sie sich zuverlässig öffnen lassen. Und der Klassiker: Ist die Tür mit einem Keil, einem Feuerlöscher oder einem Stein aufgehalten worden?

Das Verkeilen einer Brandschutztür ist keine Bagatelle. Es hebt die gesamte Schutzwirkung auf und ist unzulässig, das regelwidrige Offenhalten kann nach § 145 StGB sogar strafbar sein. Wenn Bewohner die Tür ständig aufkeilen, weil sie beim Wäschetragen lästig ist, dann ist das ein verständlicher, aber gefährlicher Reflex. Die richtige Lösung ist nicht der Keil, sondern eine zugelassene Feststellanlage: Die hält die Tür im Alltag offen und lässt sie im Brandfall über einen Rauchmelder automatisch zufallen. So bekommt man Bequemlichkeit und Sicherheit zugleich. Das ist eine Maßnahme, die über die Verwaltung und einen Fachbetrieb läuft, aber der Anstoß kann gut von einem aufmerksamen Bewohner kommen.

Wenn Ihnen an einer solchen Tür etwas auffällt, melden Sie es. Lieber heute als nach dem Brand.

Bäume und Außenanlagen: Das schwankende Risiko

Ein alter, großer Baum im Innenhof ist ein Geschenk. Er spendet Schatten, bringt Leben, wertet die Anlage auf. Er ist aber auch eine Gefahrenquelle, für die die Gemeinschaft haftet.

Die Rechtsprechung ist hier klar: Wer Bäume auf einem bewohnten Grundstück hat, muss sie regelmäßig kontrollieren, üblicherweise durch eine Sichtkontrolle im belaubten und im unbelaubten Zustand, und nach besonderen Ereignissen wie Stürmen zusätzlich. Kommt jemand durch einen herabstürzenden Ast oder einen umkippenden Baum zu Schaden, liegt die Beweislast bei der Gemeinschaft: Sie muss nachweisen, dass sie ihrer Kontrollpflicht nachgekommen ist.

Auch hier können Bewohner mit gesundem Menschenverstand viel erkennen. Warnzeichen, die auch ein Laie sieht:

• Ein Baum, der nach einem Sturm auffällig schwankt oder sich sichtbar geneigt hat.
• Große Totäste in der Krone, dürre Äste ohne Blätter, die abzubrechen drohen.
• Pilzfruchtkörper am Stammfuß oder am Stamm, oft ein Hinweis auf Fäule im Inneren.
• Risse im Stamm oder aufgeworfene Erde an den Wurzeln, was auf nachlassende Standfestigkeit deutet.

Sie müssen nicht beurteilen, ob der Baum gefällt werden muss. Das macht ein Baumkontrolleur. Aber wenn Sie so etwas bemerken, gehört es gemeldet, gerade nach den Sturmereignissen, die auch in München in den letzten Jahren häufiger und heftiger geworden sind.

Zu den Außenanlagen zählen übrigens auch die kleinen, unspektakulären Dinge, die schnell zur Unfallquelle werden: ein lockeres Treppengeländer, eine defekte Stufe, ein hochstehender Gehwegplattenrand, über den man stolpert, eine kaputte Außenleuchte, die den Zugang im Dunkeln zur Falle macht. Nichts davon braucht ein Gutachten. Es braucht nur jemanden, der es meldet.

Balkone, Fenster und Flachdach: Die unterschätzten Feuchtequellen

Es gibt Bauteile, an denen läuft man täglich vorbei, ohne sie je wirklich anzusehen. Der eigene Balkon gehört dazu. Dabei ist er ein echter Klassiker für schleichende Feuchteschäden, weil kaum jemand nach unten schaut, dorthin, wo das Wasser abläuft. Oder eben nicht abläuft.

Achten Sie auf den Balkonablauf: Staut sich dort nach Regen das Wasser, weil Laub oder Schmutz die Öffnung verstopfen? Stehendes Wasser zieht über kurz oder lang in die Bausubstanz, und dann wird es teuer. Ein Blick lohnt auch auf Risse in der Bodenbeschichtung, auf abplatzende Fliesen und auf die Geländerbefestigung. Wo ein Geländer im Beton verankert ist und dort Rost austritt oder der Beton abplatzt, arbeitet die Feuchtigkeit schon länger, und irgendwann sitzt die Verankerung nicht mehr fest. Das ist dann nicht nur ein Feuchte-, sondern ein Sicherheitsproblem.

Ähnlich stiefmütterlich behandelt: die Fenster, vor allem die im Gemeinschaftsbereich, also im Treppenhaus und im Keller. Beschlagen sie dauerhaft von innen, sitzt irgendwo zu viel Feuchtigkeit, oft ein Lüftungsproblem, manchmal ein baulicher Mangel. Ist der Rahmen morsch, die Dichtung spröde und rissig, schließt das Fenster nicht mehr richtig? Ein undichtes Fenster lässt nicht nur Wärme raus, sondern bei Schlagregen auch Wasser rein.

Und dann das Flachdach, in München bei Bauten der 60er bis 80er Jahre sehr verbreitet. Ein Flachdach sehen Sie selbst meist nicht, aber manchmal vom höher gelegenen Nachbargebäude oder vom Dachgeschossfenster aus. Warnzeichen sind stehende Wasserlachen, die auch Tage nach dem Regen nicht abtrocknen, Blasen in der Dachbahn und aufgestellte, sich lösende Ränder. Der oft sicherere Weg, ein Flachdachproblem zu erkennen, führt aber über die Innenseite: Wasserränder an Decken im obersten Geschoss oder im Treppenhaus. Ein bräunlicher Kranz an einer Decke ist fast immer eindringendes Wasser, das von oben kommt, und der Ursprung liegt dann meist am Dach, das Sie gar nicht sehen.

Technik und Sicherheit: Wenn es riecht, piept oder flackert

Manche Warnzeichen sind kein Fleck an der Wand, sondern ein Geräusch, ein Geruch, ein blinkendes Lämpchen. Und die gehören zu den wichtigsten überhaupt, weil hinter ihnen oft Gefahr für Leib und Leben steckt.

Beim Thema Elektrik gilt eine eiserne Regel: sehen, riechen, melden, aber niemals selbst anfassen. Wenn es irgendwo im Gemeinschaftsbereich verschmort riecht, wenn das Licht im Treppenhaus flackert, ein Verteiler- oder Zählerkasten sich warm anfühlt oder eine Steckdose lose in der Wand hängt, dann ist das ein Fall für den Elektriker, den die Verwaltung beauftragt, und zwar zügig. Ihr Beitrag ist die Meldung, nicht die Reparatur.

Auch die Wasser- und Heizungstechnik sendet Signale, wenn man ihnen zuhört. Ein leise tropfender Wasserzähler, rostbraunes Wasser beim ersten Aufdrehen, pfeifende oder klopfende Rohre, all das deutet auf ein Leck oder Verschleiß hin. Im Heizraum steht am Kessel meist ein Manometer offen sichtbar. Fällt der Druck dort immer wieder ab und muss ständig nachgefüllt werden, verliert die Anlage irgendwo Wasser. Das muss kein Drama sein, gehört aber gemeldet, bevor es eins wird.

Und schließlich die Sicherheitstechnik im engeren Sinn. In Bayern sind Rauchwarnmelder Pflicht. Piept einer wegen leerer Batterie vor sich hin, fehlt einer, hängt einer nur noch lose an der Decke? Sofort weitergeben. Dasselbe gilt für die Zugänge: eine Haustür, die nicht mehr richtig ins Schloss fällt, ein defekter Türöffner oder eine kaputte Gegensprechanlage sind Sicherheit im Alltag, und werden trotzdem oft monatelang geduldet, statt gemeldet.

Ein letzter, gern übersehener Punkt: tierische Mitbewohner. Ein Wespennest am Dachüberstand, Marderspuren oder Nagerkot im Dachboden oder Keller, Tauben, die sich unter dem Dach einnisten. Das ist nicht nur unangenehm, es schädigt Dämmung, Leitungen und Bausubstanz. Auch hier: bemerken, melden, den Rest machen die Fachleute.

Die Checkliste: Ihr Rundgang durchs Haus

Nehmen Sie sich zweimal im Jahr eine halbe Stunde, am besten einmal im Frühjahr und einmal im Herbst, passend zu den Jahreszeiten, in denen sich Schäden zeigen. Sie brauchen nichts außer wachen Augen, Ihrer Nase und dem Handy für Fotos. Das ist keine Wissenschaft, das ist ein aufmerksamer Spaziergang durchs eigene Zuhause.

Dach und von oben:

• Fehlen Dachziegel oder sitzen welche schräg? Liegen Bruchstücke unten?
• Läuft Wasser bei Regen über die Dachrinne statt ins Fallrohr?
• Wächst etwas in der Regenrinne?

Fassade und außen:

• Dunkle, feuchte Streifen an der Wand, besonders an Fallrohren und unter Fensterbänken?
• Abplatzender Putz, neue oder größer werdende Risse?
• Sind Fallrohre gelöst, verstopft oder beschädigt?

Balkone, Fenster und Flachdach:

• Staut sich Wasser am Balkonablauf, sind Fliesen oder Bodenbeschichtung rissig?
• Rostet oder wackelt die Geländerbefestigung?
• Beschlagen Treppenhaus- oder Kellerfenster dauerhaft, sind Rahmen morsch oder Dichtungen spröde?
• Stehen auf dem Flachdach Wasserlachen, gibt es Blasen oder lose Ränder?
• Bräunliche Wasserränder an Decken im obersten Geschoss oder Treppenhaus?

Keller und Heizungsraum:

• Riecht es muffig, modrig, erdig?
• Weißliche Ausblühungen, Stockflecken, abplatzender Putz an den Wänden?
• Sichtbarer Schimmel in Ecken oder hinter Regalen?
• Feuchte Stellen oder Pfützen am Boden, tropfende Leitungen?

Türen und Fluchtwege:

• Schließen Brand- und Heizraumtüren von selbst vollständig?
• Klemmt oder hakt eine Tür, geht sie schwer auf?
• Ist irgendwo eine Brandschutztür aufgekeilt oder festgebunden?
• Sind Flure und Treppenhäuser frei, oder versperren Gegenstände den Fluchtweg?

Technik und Sicherheit:

• Riecht es irgendwo verschmort, flackert Licht, ist ein Verteilerkasten warm oder eine Steckdose lose? (Nicht anfassen, nur melden.)
• Tropfender Zähler, Rostwasser, klopfende oder pfeifende Rohre?
• Fällt am Heizungs-Manometer ständig der Druck ab?
• Piept ein Rauchmelder, fehlt einer, hängt einer lose?
• Fällt die Haustür nicht mehr ins Schloss, ist Türöffner oder Gegensprechanlage defekt?
• Spuren von Wespen, Mardern, Nagern oder nistenden Tauben?

Bäume und Wege:

• Schwankt ein Baum auffällig, hat er sich geneigt (vor allem nach Sturm)?
• Große Totäste, Pilze am Stamm, Risse?
• Lockere Geländer, kaputte Stufen, Stolperstellen, defekte Beleuchtung?

Wenn Ihnen bei einem einzigen dieser Punkte etwas auffällt, ist der Rundgang seine halbe Stunde schon wert gewesen.

So dokumentieren Sie richtig, damit die Meldung etwas bringt

Eine Meldung ist nur so gut wie ihre Dokumentation. Und die ist einfacher, als viele denken, das Handy in der Tasche reicht völlig.

Machen Sie mehrere Fotos: ein Übersichtsbild, das zeigt, wo im Haus sich der Schaden befindet, und dann Nahaufnahmen der Stelle selbst. Bei Handyfotos wird Datum und Uhrzeit automatisch mitgespeichert, das ist praktisch, weil es später den Zeitpunkt belegt. Bei Rissen oder feuchten Stellen hilft es, ein Objekt als Größenvergleich danebenzulegen, eine Münze, ein Zollstock, notfalls die eigene Hand. Und wenn Sie eine Stelle über Wochen beobachten, fotografieren Sie sie mehrmals, so lässt sich zeigen, ob ein Riss wächst oder ein Fleck sich ausbreitet.

Dann melden Sie schriftlich an die Verwaltung, am besten per E-Mail mit den Fotos im Anhang. Schreiben Sie kurz dazu: Wo genau ist es, seit wann fällt es Ihnen auf, verändert es sich? Ein Satz reicht oft. Und, ganz wichtig, heben Sie diese Meldung auf. Die gesendete E-Mail ist Ihr Nachweis, dass und wann Sie informiert haben.

Warum dieser Aufwand? Weil im Schadensfall die Dokumentation über bares Geld entscheidet. Gegenüber der Gebäudeversicherung, die einen Schaden schnell und belegt gemeldet haben will. Und gegenüber allen Beteiligten, wenn es später um die Frage geht, wer wann was wusste und hätte handeln müssen. Eine lückenlose Foto- und Meldekette ist im Streitfall Gold wert. Sie schützt am Ende auch Sie selbst.

Wenn der Schaden schon da ist: der Notfall

Ein Wort noch zu den Fällen, in denen es nicht mehr um Vorbeugung geht, sondern brennt, im übertragenen Sinn. Ein platzendes Wasserrohr, ein Rohrbruch, eindringendes Wasser nach Starkregen. Hier zählt jede Stunde.

Melden Sie einen solchen akuten Schaden sofort der Verwaltung, außerhalb der Bürozeiten über die Notfallnummer, die eine gute Verwaltung bereithält. Bei einer echten Notlage darf und muss die Verwaltung sogenannte Notmaßnahmen einleiten, um weitere Schäden abzuwenden, und braucht dafür nach dem Wohnungseigentumsgesetz keinen vorherigen Beschluss der Gemeinschaft. Was Sie selbst tun können, ohne sich in Gefahr zu bringen: den Hauptwasserhahn zudrehen, wenn Sie wissen wo er ist, und, wenn möglich, das Wasser wegwischen, bevor es sich weiter ausbreitet. Fotos machen nicht vergessen, auch im Notfall.

Fazit: Ein Haus, das gesehen wird, altert langsamer

Am Ende ist es ganz einfach. Ein Mehrfamilienhaus ist ein lebendiges Ding, das ständig kleine Signale sendet. Es knarzt, es tropft, es riecht, es zeigt Risse. Die meisten dieser Signale sind harmlos. Manche sind es nicht. Und der Unterschied zwischen einem kleinen Ärgernis und einer großen Katastrophe ist oft nur die Frage, ob jemand rechtzeitig hingeschaut hat.

Diese jemand können Sie sein. Nicht als Ersatz für die Verwaltung, sondern als deren wichtigster Verbündeter vor Ort. Zweimal im Jahr eine halbe Stunde, ein paar Fotos, eine kurze Mail. Das ist der ganze Aufwand. Und der schützt am Ende genau das, was für die meisten von uns der größte Wert im Leben ist: das eigene Zuhause.

Übrigens: Wenn Sie das Gefühl haben, dass Ihre aktuelle Verwaltung erst reagiert, wenn das Kind längst im Brunnen liegt, lohnt vielleicht ein Blick in unseren Beitrag zum Hausverwaltungswechsel in München. Eine gute Verwaltung ist keine, die auf Schäden wartet, sondern eine, die ihnen zuvorkommt.

Haben Sie an Ihrem Objekt etwas entdeckt und sind unsicher, wie ernst es ist? Oder suchen Sie eine Verwaltung, die zweimal jährlich dokumentiert durchs Haus geht? Melden Sie sich unter Kontakt, das Team der Immobilienverwaltung Wottschal schaut gern gemeinsam mit Ihnen hin.