Balkonkraftwerk, Wallbox & Co.: Wann darf ich in meiner Münchner WEG bauen?

Vier Eigentümer, ein Hausflur, ein einziger Nachmittag. Der junge Mann aus dem zweiten Stock will endlich sein Balkonkraftwerk anschrauben, hat es sogar schon im Keller stehen. Die Nachbarin gegenüber träumt seit dem letzten Hitzesommer von einer Klimaanlage. Der Herr aus dem Erdgeschoss hat sich ein E-Auto bestellt und braucht eine Wallbox. Und ganz oben, im dritten Stock ohne Aufzug, kommt der ältere Herr mittlerweile kaum noch die Treppe hoch, ein Lift müsste her.

Alle vier klingeln, bildlich gesprochen, an derselben Tür. An der Tür des § 20 WEG. Und alle vier hören dort eine leicht andere Antwort.

Genau das ist das Verwirrende an baulichen Veränderungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Von außen sieht es aus wie ein einziges Thema, ein einziger Paragraf. In Wahrheit stecken darin völlig unterschiedliche Rechtslagen, und wer sie durcheinanderbringt, produziert entweder unnötigen Streit oder anfechtbare Beschlüsse. Beides teuer, beides vermeidbar.

Dieser Beitrag sortiert die vier häufigsten Fälle, die uns in Münchner Gemeinschaften über den Tisch laufen. Und er beginnt mit dem Satz, den fast alle unterschätzen und den der Bundesgerichtshof im Jahr 2025 noch einmal mit aller Deutlichkeit unterstrichen hat.

Erst der Beschluss, dann der Bohrer. Immer.

Fangen wir mit dem Missverständnis an, das die meisten Rückbaustreitigkeiten auslöst. Es geht so: "Ich habe doch einen gesetzlichen Anspruch auf mein Balkonkraftwerk, also darf ich es aufhängen." Klingt logisch. Ist aber falsch.

Denn das Wohnungseigentumsgesetz trennt zwei Dinge sauber voneinander, die im Alltag gern verschwimmen. Auf der einen Seite steht der Anspruch, dass eine Maßnahme grundsätzlich gestattet werden muss. Auf der anderen Seite steht der Beschluss, der diese Gestattung förmlich ausspricht. Das eine ersetzt das andere nicht. Wer baut, bevor die Gemeinschaft beschlossen hat, handelt rechtswidrig, Anspruch hin oder her.

Der BGH hat das im Urteil vom 18. Juli 2025 (V ZR 29/24) in einer Klarheit formuliert, die keinen Interpretationsspielraum lässt. Ein Berliner Eigentümer hatte über die gesamte Länge seiner hofseitigen Balkonbrüstung neun Solarplatten montiert, ohne je einen Beschluss dazu eingeholt zu haben. Die Gemeinschaft verlangte den Rückbau, und sie bekam recht. Die mit § 20 Abs. 2 und Abs. 3 WEG geschaffenen Gestattungsansprüche sind, so der Senat, untrennbar mit dem Beschlusszwang verknüpft. Fehlt der legitimierende Beschluss, entsteht ein Beseitigungsanspruch nach § 1004 BGB. Punkt.

Eine Nebenbemerkung, die für Vermieter im Haus wichtig ist. Wer seine Wohnung vermietet und dem Mieter etwa ein Balkonkraftwerk erlaubt, obwohl die WEG noch gar nicht beschlossen hat, haftet als sogenannter mittelbarer Handlungsstörer. Die Genehmigungskette lautet also: erst der WEG-Beschluss, dann die Erlaubnis an den Mieter. Nicht umgekehrt.

Und noch etwas hat das Urteil von 2025 mitgeklärt, fast beiläufig, aber praktisch bedeutsam. Eine bauliche Veränderung setzt keinen Eingriff in die Bausubstanz voraus. Es reicht, wenn eine dauerhaft angelegte Maßnahme das optische Erscheinungsbild der Anlage wesentlich verändert. Neun sichtbare Solarplatten an der Brüstung tun das. Damit fällt selbst das aufgestellte, nur eingehängte Gerät unter § 20 Abs. 1 WEG, obwohl niemand eine Schraube ins Gemeinschaftseigentum gedreht hat.

Zwei Kategorien, ein Paragraf: privilegiert oder nicht

Jetzt wird es systematisch, aber keine Sorge, es bleibt übersichtlich. § 20 WEG kennt im Kern zwei Sorten von baulichen Veränderungen.

Die erste Sorte ist die ganz normale bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG. Alles, was über die bloße Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgeht. Darüber kann die Gemeinschaft mit einfacher Mehrheit beschließen, sie muss aber nicht. Ein Anspruch besteht hier zunächst nicht.

Die zweite Sorte ist die privilegierte Maßnahme nach § 20 Abs. 2 WEG. Der Gesetzgeber hat fünf Zwecke herausgehoben, die im gesamtgesellschaftlichen Interesse liegen und auf die jeder einzelne Eigentümer einen einklagbaren Anspruch hat: der Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, das Laden von Elektrofahrzeugen, der Einbruchschutz, der Glasfaseranschluss und, seit Oktober 2024 neu dazugekommen, die Stromerzeugung durch Steckersolargeräte.

Von unseren vier Klingelnden im Hausflur sind also drei privilegiert: Balkonkraftwerk, Wallbox und Treppenlift. Die Klimaanlage nicht. Und trotzdem, so viel sei verraten, ist ihre Rechtslage 2026 spannender geworden, als man lange dachte.

Wichtig ist eine Feinheit, die der BGH mehrfach betont hat (etwa in V ZR 33/23 und V ZR 244/22 vom 9. Februar 2024): Die Beschlusskompetenz folgt in allen Fällen aus § 20 Abs. 1 WEG. Absatz 2 und Absatz 3 geben nur einen Anspruch auf Beschlussfassung, keine eigene Kompetenz. Für die Anfechtung eines stattgebenden Beschlusses heißt das: Ein Gericht prüft nicht, ob die Anspruchsvoraussetzungen vorlagen, sondern nur § 20 Abs. 4 WEG und die allgemeinen Beschlussmängel. Klingt technisch, entlastet aber die Verwaltung enorm.

Fall 1: Das Balkonkraftwerk, der Neuzugang im Privilegien-Club

Lange war das Steckersolargerät ein Sorgenkind. Kein Anspruch, keine Privilegierung, und die Gerichte durften noch nicht einmal analog auf die bestehenden Privilegierungen zurückgreifen (so etwa LG Frankfurt a. M., 06.11.2023, 13 S 54/23). Wer ein Balkonkraftwerk wollte, war auf das Wohlwollen der Mehrheit angewiesen.

Das hat sich am 17. Oktober 2024 geändert. Seither steht das Steckersolargerät als § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG im Gesetz, mit einem eigenen Anspruch. Jeder Eigentümer kann die Gestattung verlangen. Das "Ob" ist damit vom Tisch, streiten lässt sich nur noch übers "Wie".

Und beim "Wie" darf die Gemeinschaft durchaus mitreden. Einheitliche Farbe und Rahmung, eine sturmsichere Befestigung, die Kabelführung, der Verzicht auf Bohrungen in die Fassade, all das kann die WEG als Auflage vorgeben. Was sie nicht darf: den Anspruch über überzogene Detailvorgaben leerlaufen lassen. Ein reines "gefällt uns optisch nicht" trägt eine Ablehnung nicht. Nur eine konkrete, unverhältnismäßige Beeinträchtigung, etwa Denkmalschutz oder eine nachweislich unzureichende Statik, rechtfertigt ein Nein.

Technisch lohnt ein kurzer Blick auf die Rahmenwerte, weil sie inzwischen erfreulich klar sind. Seit dem Solarpaket I (in Kraft seit 16. Mai 2024) liegt die Wechselrichter-Einspeisegrenze bei 800 VA, die Modulleistung darf bis 2.000 Wp reichen. Angemeldet wird ausschließlich im Marktstammdatenregister, binnen eines Monats nach Inbetriebnahme, die frühere Meldung beim Netzbetreiber ist ersatzlos entfallen. Und seit dem 1. Dezember 2025 gibt es mit der DIN VDE V 0126-95 erstmals eine eigene Produktnorm für Steckersolargeräte, die den Schuko-Anschluss bis 960 Wp Modulleistung ausdrücklich zulässt. Das ist kein Gesetz, sondern der anerkannte Stand der Technik, aber für die Frage der fachgerechten Ausführung durchaus relevant.

Fall 2: Die Wallbox, der Klassiker mit dem Lastmanagement-Haken

Bei der Ladeinfrastruktur ist die Grundlage seit Jahren geklärt. § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG gibt jedem Eigentümer einen Anspruch auf Gestattung baulicher Veränderungen zum Laden von Elektrofahrzeugen. Und der Anspruch ist weit gefasst: Wallbox, Zuleitung, Überspannungsschutz, die Erweiterung des Hausanschlusses, sogar die Verbesserung einer schon vorhandenen Lösung. Erfasst sind alle E-Fahrzeuge, vom Auto über den Plug-in-Hybrid bis zum Elektromobil für gehbehinderte Menschen.

Der Haken liegt woanders, und er wird mit jeder zusätzlichen Wallbox größer. Solange nur einer lädt, ist alles einfach. Aber wenn im Laufe der Jahre der dritte, vierte, fünfte Eigentümer ein E-Auto anschafft, wird die Stromversorgung zur Gretchenfrage. Deshalb darf und sollte die WEG die einzelne Wallbox an ein Gesamtkonzept mit Lastmanagement koppeln. Eine spätere Gemeinschaftslösung geht der individuellen Bastellösung sogar vor.

Was hier immer wieder schiefgeht: der Blanko-Beschluss. Fehlen im Gestattungsbeschluss die wesentlichen Regelungen zu Wartung, zur Qualifikation des Fachbetriebs, zum Versicherungsschutz und zur Leitungsführung, ist er angreifbar (so etwa LG Frankfurt/M., 22.09.2022, 2-13 S 91/21). Und wer bei einem Mehrfach-Ausbau ohne verbindliches Lastmanagement und Leitungswegeplan einfach jeden machen lässt, verstößt gegen die ordnungsmäßige Verwaltung (AG Düsseldorf, 06.01.2025, 290a C 2/24). Der ausführende Betrieb muss übrigens ins Installateurverzeichnis des Netzbetreibers eingetragen sein, das schreibt § 13 NAV vor.

Für München relevant: Das LG München I hat bereits am 23.06.2022 (31 S 12015/21) eine WEG-Konstellation mit bis zu zehn Wallbox-Anschlüssen behandelt und die Zulässigkeit einer weiteren Wallbox als zumutbar bejaht. Ein allgemeines Gleichbehandlungsgebot gebe es nicht, wohl aber ein Willkürverbot. Wer also die zweite Ladebox genehmigt bekommen hat, kann die dritte nicht per se mit Verweis auf "Gleichbehandlung" blockieren.

Fall 3: Der barrierefreie Umbau, weiter als viele denken

Der ältere Herr aus dem dritten Stock hat die vielleicht stärkste Position von allen vier. Maßnahmen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen, sind nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG privilegiert. Treppenlift, Rampe, Türverbreiterung, bodengleiche Dusche, sogar ein Personenaufzug.

Und jetzt kommt der Punkt, der überrascht: Der Anspruch besteht anlasslos. Der Eigentümer, der ihn geltend macht, muss selbst gar nicht behindert sein. Das hat der BGH am 09.02.2024 in gleich zwei Grundsatzentscheidungen festgezurrt. In V ZR 244/22 ging es ausgerechnet um eine denkmalgeschützte Münchner Jugendstil-Anlage, deren Vorderhaus 1983 sogar den Fassadenpreis der Stadt gewonnen hatte. Trotzdem: Anspruch auf einen Außenaufzug am Hinterhaus bejaht. Die Angemessenheit einer privilegierten Maßnahme ist nur ausnahmsweise zu verneinen.

Im Parallelfall V ZR 33/23 (Rampe, erhöhte Terrasse, Umbau eines Fensters zur Tür) hat der Senat den Maßstab noch geschärft: Bei privilegierten Maßnahmen ist eine "grundlegende Umgestaltung" der Anlage im Sinne des § 20 Abs. 4 WEG typischerweise zu verneinen. Es handelt sich um ein Regel-Ausnahme-Verhältnis, nur außergewöhnliche Umstände kippen das.

Das "Wie" bleibt aber, wie immer, bei der Versammlung. Und hier wird es dann doch feinteilig. Das LG Dortmund hat am 21.11.2025 (17 S 54/25) einem Eigentümer einen behindertengerechten Fußweg statt des von der WEG angebotenen Treppenlifts zugesprochen. Die Begründung: Wenn die Gemeinschaft eine Alternative aufdrängt, muss sie deren technische Machbarkeit auch darlegen. Das "Ob" ist gerichtlich durchsetzbar, der konkrete Verlauf bleibt der Versammlung, aber eine ungeeignete Ersatzlösung ist keine echte Alternative.

Ein baurechtlicher Stolperstein noch, der in München mit seinen engen Altbau-Treppenhäusern öfter zuschlägt: Ein Treppenlift darf die Restlaufbreite der Fluchttreppe nicht unter das Maß der DIN 18065 drücken. Ein Beschluss, der das nicht prüft, ist angreifbar (so LG Frankfurt, 2024).

Fall 4: Die Klimaanlage, die Überraschung des Sommers 2026

Und jetzt zur Nachbarin mit dem Klimatraum. Nach dem Gesetzeswortlaut steht sie am schlechtesten da. Split-Klimageräte tauchen im abschließenden Katalog der privilegierten Maßnahmen schlicht nicht auf. Kein Anspruch aus § 20 Abs. 2 WEG, auch nicht, wenn sie sämtliche Kosten selbst trägt. Hitze allein, so hatte es das LG Frankfurt 2023 noch entschieden, macht aus einem Komfortwunsch keine privilegierte Maßnahme. Dafür bräuchte es eine Behinderung im Sinne des Gesetzes.

Man hätte die Geschichte hier enden lassen können. Aber dann kam der 17. Juli 2026.

An diesem Tag hat der BGH im Verfahren V ZR 162/25 entschieden, dass ein Wohnungseigentümer die Gestattung eines Klima-Splitgeräts auf seinem Balkon grundsätzlich verlangen kann. Nicht über die Privilegierung, die es ja nicht gibt, sondern über § 20 Abs. 3 WEG. Diese Vorschrift gibt einen Gestattungsanspruch, wenn kein anderer Eigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt wird.

Der Kniff der Entscheidung liegt in der Trennung von Bau und Betrieb. Für die Frage der Beeinträchtigung zählen, so der Senat, nur die unmittelbar mit der baulichen Maßnahme verbundenen Auswirkungen, also im Wesentlichen die Bohrung durch die Fassade und die Optik des Außengeräts. Die befürchteten Betriebsgeräusche gehören dagegen zum späteren Gebrauch. Und die lassen sich, wenn sie denn auftreten, über Abwehransprüche im Nachhinein regeln. Zumal ein für den heimischen Markt zugelassenes Gerät grundsätzlich in der Lage ist, die Grenzwerte der TA Lärm einzuhalten.

Das ist eine kleine Revolution für alle, die im Münchner Sommer in einer Dachgeschosswohnung schwitzen. Aber, und dieses Aber ist wichtig, es ist kein Freibrief. Der Anspruch besteht nur, wenn keine unbillige Benachteiligung vorliegt. Denkmalschutz, eine besonders exponierte Fassade, ein Schlafzimmerfenster des Nachbarn direkt neben dem geplanten Außengerät, all das kann die Abwägung kippen. Und der Beschlusszwang gilt auch hier: ohne Gestattungsbeschluss keine Klimaanlage.

Wer zahlt? Der Blick auf § 21 WEG

Die Kostenfrage entscheidet oft mehr über die Stimmung in der Versammlung als die Baumaßnahme selbst. Deshalb kurz und klar.

Bei der Einzelgestattung, also dem Regelfall für alle vier hier besprochenen Maßnahmen, trägt nach § 21 Abs. 1 WEG der begünstigte Eigentümer allein die Kosten. Und nur ihm gebühren die Nutzungen, beim Balkonkraftwerk also der erzeugte Strom, bei der Wallbox der Ladepunkt. Das ist fair und meistens unstrittig.

Anders wird es, wenn die Gemeinschaft eine Maßnahme gemeinsam stemmen will, etwa eine Ladeinfrastruktur für alle. Sollen dann alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen zahlen, braucht es die doppelt qualifizierte Mehrheit nach § 21 Abs. 2 WEG: mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile. Oder die Kosten amortisieren sich in angemessener Zeit, was die Rechtsprechung bei rund zehn Jahren ansetzt.

Ein Fallstrick zum Schluss dieses Abschnitts. Eine abweichende Kostenverteilung nach § 21 Abs. 5 WEG ist möglich, darf aber niemandem Kosten aufbürden, der nach den Grundregeln gar keine zu tragen hätte. Der pauschale "Duldungsbeschluss", der die Kosten stillschweigend "auf alle Nutzer" verteilt, ist insoweit ungültig (AG Lübeck, 11.02.2022, 35 C 39/21). Wer abweichen will, muss das ausdrücklich beschließen und begründen.

Die Übersicht: vier Maßnahmen, vier Rechtslagen

So wird der Beschluss anfechtungsfest: Praxis für Münchner WEGs

Genug Theorie. Was heißt das alles konkret für die Verwaltung und den Beirat, die eine Eigentümerversammlung vorbereiten?

Der Antrag gehört rechtzeitig zur Einladung als eigener Tagesordnungspunkt aufs Papier, mit ausformuliertem Beschlussantrag, nicht als vager Programmpunkt "Verschiedenes". Bei den privilegierten Maßnahmen ist die Beschlussfassung Pflicht, das Ablehnen ist keine echte Option, weil sonst die Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 WEG droht. Die Anfechtungsfrist beträgt einen Monat, die Begründungsfrist zwei Monate (§ 45 WEG). Beschluss und sämtliche Anlagen, also Plan, Angebot, Datenblatt, Foto, gehören ins Protokoll und in die Beschlusssammlung, und zwar ausdrücklich bezeichnet ("gemäß Anlage 1, Planstand …").

Das eigentliche Handwerk steckt in den Auflagen. Ein Gestattungsbeschluss trägt nur dann, wenn er klar regelt, was wann, wo, von wem, mit welchen Mitteln und zu welchen Bedingungen ausgeführt wird. Der Bestimmtheitsgrundsatz ist kein Formalismus, sondern der häufigste Grund, warum an sich berechtigte Beschlüsse vor Gericht scheitern.

Für die einzelnen Maßnahmen empfiehlt sich noch etwas Maßarbeit. Beim Balkonkraftwerk lohnt es, die technischen Grenzwerte und eine einheitliche Optik gleich für die gesamte Anlage festzulegen, dann muss man den Streit nicht bei jedem neuen Modul wiederholen. Bei der Wallbox gehört das Lastmanagement verbindlich in den Beschluss. Bei der Klimaanlage sind ein leises, zugelassenes Gerät, eine Körperschallentkopplung und ein möglichst unauffälliger Standort die halbe Miete, Betriebszeiten lassen sich zur Not über die Hausordnung nachregeln. Und beim barrierefreien Umbau ist die baurechtliche Prüfung der Restlaufbreite Pflicht, bevor irgendwer einen Lift bestellt.

Fazit: Ein Paragraf, vier Geschichten, eine goldene Regel

Kehren wir zum Hausflur vom Anfang zurück. Der junge Mann mit dem Balkonkraftwerk und der Herr mit der Wallbox haben einen glasklaren Anspruch, ebenso der ältere Herr, der über den Treppenlift oder besser noch einen barrierefreien Zugang nachdenkt. Und die Nachbarin mit der Klimaanlage, die nach dem Gesetzeswortlaut leer ausging, hat seit Juli 2026 überraschend gute Karten, wenn der bauliche Eingriff niemanden unbillig benachteiligt.

So verschieden die vier Fälle sind, eine Regel eint sie. Erst der Beschluss, dann der Bohrer. Ein Anspruch, so stark er sein mag, entbindet niemanden davon, die Gemeinschaft entscheiden zu lassen. Wer das beherzigt, spart sich den teuersten aller WEG-Streitigkeiten, den über den Rückbau einer Anlage, die längst hängt.

Die Kunst liegt am Ende nicht im Ja oder Nein, sondern im sauber formulierten "Wie". Ein bestimmter, vollständiger Gestattungsbeschluss hält der Anfechtung stand und schafft für alle Beteiligten Klarheit. Genau da fängt gute Verwaltung an.

Sie haben eine konkrete Maßnahme in Ihrer Gemeinschaft und sind unsicher, wie der Beschluss aussehen muss? Sprechen Sie uns an unter Kontakt. Alexandra Schmidt und das Team der Immobilienverwaltung Wottschal begleiten Sie von der Antragsprüfung bis zum anfechtungsfesten Beschluss. Wer ohnehin gerade über einen Wechsel der Verwaltung nachdenkt, findet Orientierung in unserem Beitrag zum Hausverwaltungswechsel in München.