Hausverwaltung wird verkauft - können wir als WEG kündigen?

Ihre Hausverwaltung wurde verkauft oder steht vor einem Inhaberwechsel? Erfahren Sie, welche Rechte Ihre Eigentümergemeinschaft hat, wie Sie rechtssicher kündigen und worauf Sie bei der Suche nach einer neuen Verwaltung achten sollten. Dieser Leitfaden zum WEG-Verwalterwechsel in München berücksichtigt die aktuelle Rechtslage nach der WEG-Reform (Stand: Februar 2026). Als WEG-Verwaltung in München kennen wir diese Situation aus der Praxis.

Was passiert rechtlich, wenn eine Hausverwaltung den Besitzer wechselt?

Wenn Eigentümer erfahren, dass ihre Hausverwaltung verkauft wurde, löst das verständlicherweise Verunsicherung aus. Die entscheidende Frage lautet: Bleibt der bestehende Verwaltervertrag bestehen, oder können wir uns als Gemeinschaft neu orientieren? Die Antwort hängt davon ab, auf welchem Weg der Verkauf stattfindet. Im Wesentlichen gibt es drei typische Konstellationen, die sich rechtlich grundlegend unterscheiden und für Eigentümergemeinschaften in München und ganz Deutschland relevant sind.

Szenario 1: Verkauf von GmbH-Anteilen

Wenn die Hausverwaltung als GmbH organisiert ist und lediglich die Gesellschaftsanteile an einen neuen Eigentümer übergehen, bleibt die juristische Person als Vertragspartner der WEG unverändert bestehen. Der Verwaltervertrag läuft formal weiter, denn die GmbH, mit der die Gemeinschaft den Vertrag geschlossen hat, existiert ja noch. Was sich ändert, sind die Personen hinter der GmbH - neue Geschäftsführer, neue Gesellschafter, möglicherweise ein völlig anderes Unternehmen im Hintergrund. Für die Wohnungseigentümer bedeutet das: Der Vertrag gilt zunächst fort, aber die Eigentümer sind keineswegs machtlos, wie im weiteren Verlauf dieses Artikels deutlich wird.

Szenario 2: Verkauf des Kundenstamms

Hierbei überträgt ein Verwaltungsunternehmen seine Verwaltungsbestände - also die betreuten WEGs - an ein anderes Unternehmen. Dieser Vorgang hat weitreichende Konsequenzen, denn die Wohnungseigentümer haben ihren Verwalter bewusst ausgewählt. Eine Übertragung der Bestellung auf ein anderes Unternehmen ohne Zustimmung der Eigentümer ist nach herrschender Meinung nicht möglich. Der Verwalter kann seine Befugnisse nicht rechtsgeschäftlich auf Dritte übertragen, wie auch der Bundesgerichtshof klargestellt hat (BGH, Urteil vom 21.02.2014 - V ZR 164/13). Die Eigentümer sind nicht verpflichtet, sich eine andere Person oder ein anderes Unternehmen als Verwalter aufdrängen zu lassen. In diesem Fall muss die übernehmende Verwaltung durch die Eigentümergemeinschaft neu bestellt werden.

Szenario 3: Umwandlungen nach dem Umwandlungsgesetz

Bei Verschmelzungen oder Ausgliederungen hat der BGH in zwei Leitentscheidungen Klarheit geschaffen. Bei der Verschmelzung einer als Verwalter bestellten juristischen Person auf eine andere juristische Person gehen Verwalterstellung und Verwaltervertrag im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den übernehmenden Rechtsträger über (BGH, Urteil vom 21.02.2014 - V ZR 164/13). Gleiches gilt bei der Ausgliederung eines einzelkaufmännischen Unternehmens in eine GmbH (BGH, Urteil vom 02.07.2021 - V ZR 201/20). In beiden Fällen betonte der BGH jedoch ausdrücklich, dass die Eigentümer durch ihr jederzeitiges Abberufungsrecht ausreichend geschützt sind.

Abberufung des Verwalters - Ihre stärkste Karte nach § 26 Abs. 3 WEG

Unabhängig davon, welches Verkaufsszenario vorliegt, haben Wohnungseigentümer seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes ein mächtiges Instrument in der Hand: das jederzeitige Abberufungsrecht nach § 26 Abs. 3 WEG. Diese Vorschrift hat die Rechtsstellung der Eigentümer gegenüber dem Verwalter grundlegend gestärkt und ist gerade in Verkaufssituationen von zentraler Bedeutung für die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft.

Der Wortlaut des Gesetzes ist eindeutig: "Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden." Diese Regelung bedeutet, dass die Eigentümergemeinschaft mit einfachem Mehrheitsbeschluss den Verwalter von seinem Amt abberufen kann, ohne dass es eines besonderen Grundes bedarf. Es spielt keine Rolle, ob der Verwaltervertrag noch drei Jahre läuft, ob die Gemeinschaftsordnung eine Beschränkung der Abberufung auf einen wichtigen Grund vorsieht oder ob im Verwaltervertrag ein Ausschluss der ordentlichen Kündigung vereinbart wurde. All diese Klauseln sind nach § 26 Abs. 5 WEG unwirksam, denn von den Absätzen 1 bis 3 des § 26 WEG darf nicht abgewichen werden.

Der Bundesgerichtshof hat diese Rechtslage in seinem Urteil vom 25. Februar 2022 ausdrücklich bestätigt (BGH, Urteil vom 25.02.2022 - V ZR 65/21). Demnach kann der Verwalter seit dem 1. Dezember 2020 jederzeit abberufen werden, und entgegenstehende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung sind unwirksam geworden. Dies gilt ausdrücklich auch für sogenannte Altvereinbarungen, die vor dem 1. Dezember 2020 geschlossen wurden. Der BGH stellte zudem klar, dass der Verwaltervertrag spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet und auch entgegenstehende Vereinbarungen im Verwaltervertrag unwirksam geworden sind.

Die Abberufung wirkt sofort: Mit dem Beschluss verliert der Verwalter sein Amt und damit alle organschaftlichen Befugnisse. Er darf keine Rechtsgeschäfte mehr für die Gemeinschaft vornehmen, keine Eigentümerversammlungen mehr einberufen und keine Verwaltungsmaßnahmen mehr durchführen. Der Verwaltervertrag als zivilrechtliches Vertragsverhältnis besteht jedoch nach der sogenannten Trennungstheorie zunächst fort - allerdings eben nur für maximal sechs Monate nach der Abberufung, sofern er nicht vorher durch ordentliche oder außerordentliche Kündigung beendet wird.

Vergütungsfolgen: Was kostet die Trennung vom Verwalter?

Die Abberufung ist zwar jederzeit möglich, doch sie hat einen Preis. Wird der Verwalter ohne wichtigen Grund abberufen, steht ihm für die Restlaufzeit des Verwaltervertrags - maximal jedoch für sechs Monate nach der Abberufung - grundsätzlich weiterhin seine Vergütung zu. Diese sogenannte Karenzentschädigung basiert auf § 615 BGB: Der Verwalter muss sich allerdings ersparte Aufwendungen anrechnen lassen, die dadurch entstehen, dass er die Verwaltungstätigkeit nicht mehr ausübt. Die Höhe der ersparten Aufwendungen ist grundsätzlich individuell nach § 615 Satz 2 BGB zu ermitteln - entscheidend ist, ob der Verwalter durch den Wegfall des Objekts tatsächlich fixe Kosten wie Personal einsparen konnte. Ist das nicht der Fall, setzen die Gerichte in der Praxis eine pauschale Ersparnis der variablen Kosten von rund 20 Prozent an, wie unter anderem das Landgericht Frankfurt am Main bestätigt hat (Urteil vom 07.09.2023, Az. 2-13 S 6/23) und das Landgericht Köln (Az. 29 S 151/21).

Für eine typische Münchner WEG mit 20 Wohneinheiten und einer monatlichen Verwaltervergütung von 35 Euro pro Einheit netto bedeutet das in der Praxis: Die monatlichen Verwaltungskosten betragen 700 Euro netto. Dieser Beispielwert bewegt sich im marktüblichen Rahmen - nach der CRES-Verwalterentgeltstudie 2024/25 (Center for Real Estate Studies, veröffentlicht Januar 2025) liegen die Basissätze für Neuverträge in der WEG-Verwaltung je nach Objektgröße und Lage zwischen 27,37 und 41,65 Euro brutto pro Einheit und Monat. Bei sechs Monaten Karenzentschädigung abzüglich 20 Prozent ersparter Aufwendungen ergibt sich ein Betrag von rund 3.360 Euro netto. Diesen Betrag muss die Gemeinschaft einkalkulieren, wenn sie sich ohne wichtigen Grund vom Verwalter trennen möchte. Hinzu kommen die Kosten für die neue Verwaltung, die parallel bereits ihre Arbeit aufnimmt, sodass für einen Übergangszeitraum doppelte Verwaltungskosten anfallen können.

Wie Sie die Kosten reduzieren können

Es gibt mehrere Möglichkeiten, die Trennungskosten zu reduzieren oder ganz zu vermeiden:

• Wichtiger Grund: Liegt ein wichtiger Grund für die Abberufung vor, kann der Verwaltervertrag fristlos gekündigt werden, und der Verwalter verliert seinen Vergütungsanspruch vollständig. Ein wichtiger Grund liegt nach der Rechtsprechung des BGH vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller Umstände die weitere Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zuzumuten ist, insbesondere weil das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört wurde. Im Kontext eines Verwaltungsverkaufs kann ein wichtiger Grund etwa dann vorliegen, wenn nach einer Übernahme die Verwaltungsqualität massiv einbricht, zentrale Ansprechpartner wegfallen oder die neue Geschäftsführung grundlegende Vertragspflichten verletzt.
• Geschickte Terminierung: Wenn die Abberufung so terminiert wird, dass der Verwaltervertrag ohnehin in weniger als sechs Monaten ausläuft, verkürzt sich die Karenzentschädigung entsprechend. Beträgt die Restlaufzeit des Vertrags beispielsweise nur noch drei Monate, muss auch nur für drei Monate die (um ersparte Aufwendungen gekürzte) Vergütung gezahlt werden.
• Einvernehmliche Trennung: Gerade wenn eine Hausverwaltung verkauft wird, ist die abgebende Verwaltung häufig bereit, der Vertragsaufhebung zuzustimmen, um den Übergang für den Käufer reibungslos zu gestalten.

Der konkrete Weg zur Trennung - Schritt für Schritt

Schritt 1: Verwaltervertrag prüfen

Der erste Schritt bei einem Verwalterwechsel ist immer die sorgfältige Prüfung des bestehenden Verwaltervertrags. Auch wenn nach § 26 Abs. 5 WEG keine Klausel das Abberufungsrecht einschränken kann, enthält der Vertrag dennoch wichtige Informationen: die genaue Vertragslaufzeit, die vereinbarte Vergütung, mögliche Kopplungsklauseln zwischen Bestellung und Vertragslaufzeit sowie eventuelle Regelungen zur Herausgabe von Unterlagen und Kontozugängen. Besonders relevant ist die Frage, ob im Vertrag eine Regelung zur Unterlagenübergabe und zu den Modalitäten bei Vertragsende enthalten ist. Fehlt eine solche Regelung, gelten die gesetzlichen Vorgaben, nach denen der ausscheidende Verwalter zur vollständigen Herausgabe aller Verwaltungsunterlagen verpflichtet ist.

Schritt 2: Eigentümerversammlung oder Umlaufbeschluss vorbereiten

Die Abberufung des Verwalters und die Kündigung des Verwaltervertrags erfordern jeweils einen Beschluss der Wohnungseigentümer. Dieser kann auf einer ordentlichen oder außerordentlichen Eigentümerversammlung gefasst werden. Alternativ ist auch ein Beschluss im schriftlichen Umlaufverfahren nach § 23 Abs. 3 WEG möglich, wobei hier die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich ist. In der Praxis empfiehlt es sich, eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen, auf der über die Abberufung, die Kündigung und die Neubestellung eines Verwalters gemeinsam abgestimmt wird. Die Einberufung kann nach § 24 Abs. 2 WEG vom Verwaltungsbeirat oder von mindestens einem Viertel der Eigentümer verlangt werden. Die Einladungsfrist beträgt drei Wochen.

Schritt 3: Abberufung beschließen und Kündigung aussprechen

Auf der Eigentümerversammlung sollten idealerweise drei zusammenhängende Beschlüsse gefasst werden: erstens die Abberufung des bisherigen Verwalters mit sofortiger Wirkung, zweitens die Kündigung des Verwaltervertrags (ordentlich zum nächstmöglichen Zeitpunkt oder fristlos bei Vorliegen eines wichtigen Grundes) und drittens die Bestellung der neuen Verwaltung. Es genügt jeweils die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Wichtig ist, dass die Eigentümer bei der Beschlussfassung über die finanziellen Folgen informiert sind - insbesondere über die mögliche Karenzentschädigung von bis zu sechs Monaten. Ein förmlicher Hinweis im Protokoll ist zwar rechtlich nicht zwingend, kann aber spätere Anfechtungen verhindern.

Schritt 4: Neue Verwaltung suchen und bestellen

Bei der Neubestellung eines Verwalters müssen nach gefestigter BGH-Rechtsprechung mindestens drei Vergleichsangebote verschiedener Hausverwaltungen eingeholt werden (BGH, Urteil vom 01.04.2011 - V ZR 96/10). Diese Angebote müssen den Eigentümern rechtzeitig vor der Versammlung zugänglich gemacht werden - der BGH verlangt hierfür die Übermittlung innerhalb der dreiwöchigen Einladungsfrist (BGH, Urteil vom 24.01.2020 - V ZR 110/19). Fehlen die Vergleichsangebote oder werden sie zu spät mitgeteilt, ist der Bestellungsbeschluss anfechtbar. In München ist die Suche nach einer geeigneten Verwaltung angesichts des Fachkräftemangels in der Branche oft eine Herausforderung - planen Sie deshalb ausreichend Vorlaufzeit ein.

Schritt 5: Übergabe organisieren

Nach der Abberufung ist der bisherige Verwalter verpflichtet, sämtliche Verwaltungsunterlagen, Kontozugänge, Schlüssel, digitale Daten und laufende Vorgänge an die neue Verwaltung herauszugeben. Diese Pflicht besteht unabhängig davon, ob der Verwaltervertrag noch fortläuft oder bereits beendet ist, denn mit der Abberufung endet die Organstellung. In der Praxis gestaltet sich die Übergabe häufig schwierig, insbesondere wenn die abberufene Verwaltung die Herausgabe verzögert oder unvollständige Unterlagen übergibt. Hier kann der Verwaltungsbeirat als Vermittler und Kontrollinstanz eine wichtige Rolle spielen. Im Zweifel kann die Herausgabe gerichtlich durchgesetzt werden.

Münchner Praxisbeispiele

Beispiel 1: Inhaberwechsel einer GmbH in Schwabing

Eine Eigentümergemeinschaft mit 18 Wohneinheiten in München-Schwabing wurde seit Jahren von einer inhabergeführten GmbH verwaltet. Die Eigentümer waren mit der Betreuung zufrieden - kurze Wege, ein fester Ansprechpartner, schnelle Reaktionszeiten. Dann verkaufte der Inhaber seine GmbH-Anteile an ein überregionales Verwaltungsunternehmen. Formal blieb die GmbH als Vertragspartner bestehen, doch innerhalb weniger Wochen wechselten die zuständigen Sachbearbeiter, die persönliche Erreichbarkeit verschlechterte sich drastisch und die Eigentümer erhielten statt individueller Betreuung nur noch standardisierte Rundschreiben. Der Verwaltungsbeirat berief daraufhin eine außerordentliche Eigentümerversammlung ein. Die Eigentümer beschlossen mit großer Mehrheit die Abberufung des Verwalters und die Bestellung einer neuen, lokal ansässigen Verwaltung. Der Verwaltervertrag endete sechs Monate nach der Abberufung, wobei die Gemeinschaft die Karenzentschädigung von rund 2.500 Euro (nach Abzug ersparter Aufwendungen) bewusst in Kauf nahm. Die Eigentümer betonten rückblickend, dass der schnelle Wechsel die richtige Entscheidung war, weil die Verwaltungsqualität nach der Übernahme stetig abgenommen hatte.

Beispiel 2: Kundenstammverkauf in Sendling

In einer kleineren WEG mit 8 Einheiten in München-Sendling verwaltete ein Einzelunternehmer die Anlage seit über zehn Jahren. Als dieser aus Altersgründen sein Geschäft aufgab, vereinbarte er mit einer anderen Verwaltungsgesellschaft die Übernahme seiner Kundenstämme. Die Eigentümer erfuhren davon erst durch ein Schreiben der übernehmenden Verwaltung, in dem diese sich als "neue Hausverwaltung" vorstellte. Der Verwaltungsbeirat holte rechtlichen Rat ein und erfuhr, dass eine bloße Übertragung des Kundenstamms weder die Verwalterbestellung noch den Verwaltervertrag auf das neue Unternehmen übergehen lässt. Die Eigentümer waren somit nicht an die neue Verwaltung gebunden. Sie holten drei Angebote ein, verglichen diese sorgfältig und bestellten auf einer Eigentümerversammlung eine neue Verwaltung, die besser zu den Bedürfnissen ihrer kleinen Gemeinschaft passte. Wer in einer ähnlichen Situation steckt, findet weiterführende Hinweise in unserem Blogartikel Ärger mit der WEG-Verwaltung? 10 Tipps für eine bessere Kommunikation.

Was bei der Wahl der neuen Verwaltung wichtig ist

Ein WEG-Verwalterwechsel in München ist für die betroffene Eigentümergemeinschaft zwar zunächst ein unfreiwilliger Einschnitt, bietet aber zugleich die Chance, die Verwaltungssituation grundlegend zu verbessern. Bei der Auswahl einer neuen Verwaltung sollten Eigentümer und Beiräte einige wesentliche Kriterien berücksichtigen, die über die reine Vergütungshöhe hinausgehen und langfristig über die Zufriedenheit mit der Verwaltung entscheiden.

Ein zentrales Kriterium ist die lokale Verankerung der Verwaltung. Gerade in München, wo kommunale Besonderheiten wie die Erhaltungssatzung, die kommunale Wärmeplanung und spezifische baurechtliche Vorgaben eine Rolle spielen, ist eine Verwaltung mit Ortskenntnissen ein erheblicher Vorteil. Ebenso wichtig ist die Frage der persönlichen Erreichbarkeit: Wer ist der feste Ansprechpartner, und wie schnell reagiert die Verwaltung auf Anfragen? Die Erfahrung vieler Eigentümergemeinschaften zeigt, dass nach Übernahmen durch überregionale Anbieter genau diese persönliche Nähe als erstes verloren geht. Hinzu kommen Aspekte wie Digitalisierung und Transparenz - ein modernes Eigentümerportal mit Dokumentenzugang, digitale Abrechnungen und eine strukturierte Kommunikation sind heute keine Luxusmerkmale mehr, sondern berechtigte Erwartungen an eine zeitgemäße Verwaltung.

Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG

Ein weiterer Punkt, den Eigentümer bei der Neubestellung beachten sollten: Seit dem 1. Dezember 2023 gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). "Zertifizierter Verwalter" darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer eine Prüfung über die erforderlichen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse bestanden hat; bestimmte Berufsgruppen wie Volljuristen oder Immobilienkaufleute sind gleichgestellt (Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung - ZertVerwV). Von dieser Pflicht ausgenommen sind Gemeinschaften, in denen kumulativ drei Voraussetzungen vorliegen: Es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer ist zum Verwalter bestellt, und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer verlangen die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Für alle übrigen WEGs - insbesondere für die in München typischen mittelgroßen Gemeinschaften - ist die Zertifizierung ein wichtiges Qualitätskriterium, das bei der Auswahl einer neuen Verwaltung berücksichtigt werden sollte.

Fazit: Handeln Sie selbstbewusst - das Gesetz steht auf Ihrer Seite

Der Verkauf einer Hausverwaltung mag für Eigentümer zunächst beunruhigend wirken, doch die Rechtslage ist klar: Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes zum 1. Dezember 2020 können Eigentümergemeinschaften ihren Verwalter jederzeit und ohne Angabe von Gründen per einfachem Mehrheitsbeschluss abberufen. An dieser Kernregelung hat sich seither nichts geändert - auch die zum 17. Oktober 2024 in Kraft getretene Novelle zur Zulassung virtueller Eigentümerversammlungen und zu Steckersolargeräten hat das Abberufungsrecht in § 26 Abs. 3 WEG unberührt gelassen. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung, unabhängig von vertraglichen Restlaufzeiten oder Klauseln in der Gemeinschaftsordnung. Dieses Recht ist zwingend und kann weder durch den Verwaltervertrag noch durch die Teilungserklärung eingeschränkt werden, wie der BGH mehrfach bestätigt hat.

Entscheidend ist, dass Eigentümer und Verwaltungsbeiräte bei einem Inhaberwechsel nicht abwarten, bis sich die Verwaltungsqualität verschlechtert, sondern proaktiv ihre Optionen prüfen. Die Kosten einer Trennung - in der Regel maximal sechs Monatsgehälter abzüglich ersparter Aufwendungen - sind überschaubar und stehen in keinem Verhältnis zu den Risiken, die eine schlecht geführte Verwaltung für das Gemeinschaftseigentum und die Finanzen der WEG mit sich bringt. Wer frühzeitig Vergleichsangebote einholt, die Beschlusslage rechtssicher vorbereitet und die Übergabe professionell organisiert, kann den Verwalterwechsel ohne nennenswerte Unterbrechung der Verwaltungstätigkeit bewältigen.

Weitere Informationen zum Thema finden Sie in unserem Artikel Hausverwaltung rechtssicher kündigen: 5 Wege zur Abberufung oder auf unserer Seite zur WEG-Verwaltung München.

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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Alle Angaben beruhen auf der Rechtslage im Februar 2026. Bei konkreten Fragen zu Ihrem Verwaltervertrag oder zur Abberufung Ihres Verwalters empfehlen wir die Konsultation eines im Wohnungseigentumsrecht erfahrenen Fachanwalts.