Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum: Was es wirklich kostet, wenn die Zuordnung schiefgeht

Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum: Was es wirklich kostet, wenn die Zuordnung schiefgeht

Frau Baumann aus Neuperlach hat 2022 ihre Fenster tauschen lassen. Dreifachverglasung, Kunststoffrahmen, sah gut aus. 6.800 Euro. Eigentlich hätte sie sich freuen können. Nur: Die Eigentümergemeinschaft hatte den Austausch nicht beschlossen. Frau Baumann war fest davon überzeugt, dass ihre Fenster zu ihrer Wohnung gehören, also auch ihre Sache seien. Eine Überzeugung, die sie mit erstaunlich vielen Eigentümern in München teilt. Und die sie teuer bezahlt hat.

Denn Fenster sind Gemeinschaftseigentum. Immer. Ohne Ausnahme. Und wer sie auf eigene Faust austauscht, bleibt auf den Kosten sitzen. Das hat der Bundesgerichtshof nicht einmal, sondern mehrfach klargestellt.

Frau Baumanns Fall ist kein Einzelfall, sondern ein Muster. In den zahlreichen WEGs, die wir als Immobilienverwaltung Wottschal in München betreuen, ist die Grenze zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum der häufigste Streitpunkt. Noch vor den Hausgeldabrechnungen, noch vor dem Parkplatzstreit, sogar noch vor der ewigen Frage, ob die Treppenhausbeleuchtung warmweiß oder kaltweiß sein soll. Die Zuordnung betrifft Balkone, Leitungen, Estrich, Heizungsanlagen, und fast immer geht es am Ende ums Geld.

Dieser Artikel zeigt, wo die Grenzen verlaufen, welche Streitfälle in Münchner WEGs immer wieder hochkochen, was eine falsche Zuordnung in Euro kosten kann, und warum gerade hier die Qualität der Hausverwaltung den Unterschied macht.

Warum die Grenze zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum so viele WEGs zerreißt

Die meisten Eigentümer kaufen eine Wohnung und denken: Was in meinen vier Wänden steht, gehört mir. Was draußen ist, gehört allen. So ungefähr stimmt das sogar. Nur eben nicht ganz, und dieses "nicht ganz" produziert Konflikte, die sich über Jahre hinziehen und Gemeinschaften spalten.

Das Problem liegt im Gesetz selbst, genauer gesagt in § 5 WEG. Absatz 1 definiert Sondereigentum als diejenigen Räume und Gebäudebestandteile, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass das Gemeinschaftseigentum oder die äußere Gestaltung des Gebäudes beeinträchtigt wird. Das klingt einleuchtend, bis man vor einem konkreten Bauteil steht und sich fragt: Verändert der Austausch dieses Fensters die äußere Gestaltung? Ist der Estrich unter meinem Parkett ein Bestandteil, der den Bestand des Gebäudes sichert?

Absatz 2 verschärft die Sache: Alles, was für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist, und alle Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, sind zwingend Gemeinschaftseigentum. Selbst wenn sie sich mitten in Ihrer Wohnung befinden. Die Heizungsleitung hinter Ihrer Badezimmerwand? Gemeinschaftseigentum, solange sie zum Gesamtnetz gehört. Die Balkonplatte unter Ihren Terrassenmöbeln? Gemeinschaftseigentum. Die Wohnungseingangstür? Kommt drauf an.

In München, wo viele Wohnanlagen aus den 1960er bis 1980er Jahren stammen und Teilungserklärungen teils handschriftlich verfasst wurden, fehlt es oft an klaren Zuordnungen. Das Ergebnis: Eigentümer renovieren auf eigene Kosten Bauteile, die der Gemeinschaft gehören. Oder die Gemeinschaft weigert sich, etwas zu reparieren, weil sie glaubt, der einzelne Eigentümer sei zuständig. Beides ist teuer.

Was gehört wem? Die Zuordnung nach § 5 WEG in der Praxis

Die Grundregel ist klar: Sondereigentum umfasst die Räume der Wohnung selbst und alles, was darin verändert werden kann, ohne das Gebäude als Ganzes zu beeinträchtigen. Innenwände, die keine Tragfunktion haben. Bodenbeläge. Tapeten. Sanitärobjekte wie Waschbecken und Toiletten. Die Einbauküche. Die Innentüren.

Gemeinschaftseigentum ist demgegenüber alles, was konstruktiv zum Gebäude gehört: Tragende Wände, Dach, Fassade, Treppenhaus, Aufzug, Fundament. Dazu kommen Versorgungsleitungen, die mehrere Einheiten bedienen, und Bauteile, die das äußere Erscheinungsbild prägen.

Was viele nicht wissen: Die Teilungserklärung kann die Zuordnung in bestimmten Grenzen verschieben. § 5 Abs. 3 WEG erlaubt es, eigentlich sondereigentumsfähige Teile dem Gemeinschaftseigentum zuzuschlagen, zum Beispiel Heizkörper, die eigentlich nur eine Wohnung versorgen. Umgekehrt geht es aber nicht: Zwingend gemeinschaftliches Eigentum, wie tragende Wände oder das Dach, kann auch durch die cleverste Teilungserklärung nicht zum Sondereigentum werden. Wer das versucht, produziert eine nichtige Regelung.

Die fünf häufigsten Streitfälle in Münchner WEGs

Fenster austauschen: Wer zahlt wirklich?

Der Klassiker. In gefühlt jeder zweiten Teilungserklärung Münchner Altbauten steht irgendeine Formulierung, die suggeriert, der Eigentümer sei für die Fenster seiner Wohnung selbst verantwortlich. Typisch sind Sätze wie: "Der Sondereigentümer ist zur Instandhaltung der Fenster einschließlich der Rahmen verpflichtet, ausgenommen den Außenanstrich." Klingt eindeutig. Ist es aber nicht.

Der BGH hat am 02.03.2012 (V ZR 174/11) geurteilt: Wenn schon der Außenanstrich Gemeinschaftssache ist, dann erst recht die vollständige Erneuerung. Die Logik dahinter leuchtet ein. Wer den Anstrich an der Fassadenseite kontrollieren will, der will die einheitliche Außenansicht schützen. Neue Fenster verändern die Ansicht aber weit stärker als ein Anstrich.

Das Urteil löste ein Beben aus, weil Hunderte von WEGs in ganz Deutschland plötzlich feststellten, dass ihre jahrelange Praxis falsch war. Eigentümer hatten auf eigene Kosten Fenster erneuert und standen nun mit der Erkenntnis da, dass eigentlich die Gemeinschaft hätte zahlen müssen. Können die sich das Geld zurückholen? Nein. Seit dem BGH-Urteil vom 14.06.2019 (V ZR 254/17) gilt: Wer eigenmächtig Gemeinschaftseigentum instand setzt, hat keinen Erstattungsanspruch. Nicht aus Geschäftsführung ohne Auftrag, nicht aus Bereicherungsrecht. Selbst dann nicht, wenn die Maßnahme ohnehin hätte durchgeführt werden müssen. Einzige Ausnahme: echte Notgeschäftsführung, also wenn ein unmittelbarer Schaden droht.

Für die Praxis bedeutet das: Immer erst den Beschluss der Eigentümerversammlung einholen, dann handeln. Nie umgekehrt.

Balkon sanieren: Bodenbelag, Brüstung, Platte

Der Balkon gehört doch zu meiner Wohnung, oder? Ja, schon. Irgendwie. Aber eben nicht komplett. Der BGH hat am 15.01.2010 in seinem Urteil V ZR 114/09 klargestellt, dass Balkone zwar grundsätzlich sondereigentumsfähig sind, sich das Sondereigentum aber nur auf den Luftraum, den Innenanstrich und den Bodenbelag erstreckt. Alles andere, die Balkonplatte einschließlich der Isolierschicht, das Geländer, die Brüstung, Stützen, Abdichtungsanschlüsse, Balkontüren, gehört zwingend zum Gemeinschaftseigentum.

In Münchner Anlagen der 1970er Jahre sorgt das regelmäßig für Unmut. Die Balkonplatten werden porös, Wasser dringt ein, der Beton blättert. Die Sanierung kostet schnell 8.000 bis 15.000 Euro pro Balkon. Und alle Eigentümer müssen zahlen, auch wer selbst gar keinen Balkon hat. So hat es der BGH entschieden: Da die Balkonplatte Gemeinschaftseigentum ist, handelt es sich um eine Erhaltungsmaßnahme, deren Kosten nach § 16 Abs. 2 WEG grundsätzlich auf alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden.

Etwas Luft verschafft die Teilungserklärung: Manche Gemeinschaftsordnungen weisen die Balkone ausdrücklich der Instandhaltungspflicht des jeweiligen Sondereigentümers zu. Solche Klauseln sind nach Auffassung des BGH wirksam (Urt. v. 16.11.2012, V ZR 9/12), und zwar umfassend: Sie erfassen auch die im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile. Wer also eine solche Klausel in seiner Teilungserklärung hat, sollte sie kennen, bevor er die Gemeinschaft zur Kasse bittet.

Leitungen in der Wand: Wo endet das Sondereigentum?

Der dritte große Streitpunkt betrifft das, was man nicht sieht: Rohrleitungen für Wasser, Heizung, Strom, Gas. Das Prinzip hat der BGH am 26.10.2012 (V ZR 57/12) formuliert: Versorgungsleitungen gehören zum Gemeinschaftseigentum, und zwar nicht nur bis zum Eintritt in den räumlichen Bereich des Sondereigentums, sondern mindestens bis zur ersten für den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrvorrichtung in seiner Einheit.

Was heißt das praktisch? Die Wasserleitung, die aus dem Keller durch die Wände bis in Ihr Badezimmer verläuft, ist Gemeinschaftseigentum. Auch das Stück, das bereits durch Ihre Wohnung führt. Erst hinter dem Absperrventil unter Ihrem Waschbecken beginnt Sondereigentum. Platzt die Leitung vorher, zahlt die Gemeinschaft. Platzt sie danach, zahlen Sie.

Bei Abwasserleitungen wird es noch interessanter: Da es typischerweise keine Absperrvorrichtung gibt, gehören sie nach herrschender Meinung komplett zum Gemeinschaftseigentum, selbst wenn sie ausschließlich eine Wohnung entsorgen. Das gleiche Prinzip gilt für Stromleitungen, deren Sondereigentum erst ab dem Sicherungskasten in der Wohnung beginnt.

In den Münchner Gründerzeithäusern in Schwabing oder im Glockenbach, wo die Leitungsinfrastruktur teils aus den 1950er Jahren stammt, ist das eine Dauerbaustelle. Rohrbrüche in der Steigleitung, korrodierte Heizungsrohre, marode Elektrik: Die Sanierungskosten gehen in die Zehntausende. Und sie sind Gemeinschaftssache.

Etagenheizung: Therme in der Wohnung, Schacht im Gemeinschaftseigentum

Münchner Wohnanlagen mit Etagenheizungen, also Gas-Thermen oder Kombithermen in den einzelnen Wohnungen, werfen eine besonders vertrackte Zuordnungsfrage auf. Die Therme selbst, die Abgasführung innerhalb der Wohnung und die Zuleitung ab der Absperrvorrichtung können Sondereigentum sein. Aber: Der Abgasschacht, in den die Therme entlüftet, ist Gemeinschaftseigentum, weil er für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist und mehreren Einheiten dient. Ebenso die Fassadendurchdringung bei raumluftunabhängigen Geräten.

Das Problem: Wenn die Therme defekt ist und ausgetauscht werden muss, kann es passieren, dass der neue Gerätetyp nicht mehr an den vorhandenen Abgasschacht passt. Plötzlich steht die Frage im Raum, ob der Schacht auf Kosten der Gemeinschaft umgebaut werden muss, damit ein einzelner Eigentümer seine Heizung erneuern kann. Das klingt absurd, ist aber WEG-Alltag.

Bodenbeläge, Estrich und die Trittschalldämmung

Der innerhalb des Sondereigentums auf dem Estrich verlegte Bodenbelag, ob Parkett, Fliesen oder Teppich, gehört zum Sondereigentum. So weit, so einleuchtend. Der Estrich selbst aber, insbesondere wenn er eine Trittschall- oder Wärmedämmfunktion hat, ist Gemeinschaftseigentum. Er ist ein wesentlicher Bestandteil des Gebäudes, der für den Schallschutz zwischen den Einheiten sorgt und damit dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient.

Wer bei einer Renovierung den Estrich beschädigt oder verändert, also etwa Fliesen auf Parkett tauscht und dabei den Trittschallschutz verschlechtert, greift in Gemeinschaftseigentum ein. Das kann Schadensersatzansprüche des darunter wohnenden Eigentümers auslösen und die WEG beschäftigen.

Was eine falsche Zuordnung in Euro kostet: Zwei Münchner Fälle

Fall 1: Eigenmächtiger Fensteraustausch in Sendling

Eine Eigentümerin in Sendling ließ 2021 alle sieben Fenster ihrer Dreizimmerwohnung austauschen. Kosten: 11.200 Euro. Die Teilungserklärung ihrer Anlage aus 1978 enthielt eine Formulierung, die die Instandhaltung der Fenster den Sondereigentümern zuweist, allerdings mit dem üblichen Vorbehalt des Außenanstrichs. Als die Eigentümerin nach Bekanntwerden der BGH-Rechtsprechung Erstattung von der WEG verlangte, lehnte die Gemeinschaft ab.

Zu Recht. Nach der Rechtsprechung des BGH war die Fensterklausel so auszulegen, dass die vollständige Erneuerung bei der Gemeinschaft liegt. Aber: Da die Eigentümerin eigenmächtig gehandelt hatte, bestand kein Erstattungsanspruch. 11.200 Euro weg. Hätte die Verwaltung die Eigentümerin vorher beraten, wäre der Austausch ordnungsgemäß beschlossen worden, und die Kosten wären auf alle 24 Eigentümer nach Miteigentumsanteilen verteilt worden, also etwa 467 Euro pro Eigentümer statt 11.200 Euro für eine.

Fall 2: Wasserschaden durch nicht sanierte Steigleitung in Schwabing

In einer WEG in Schwabing, Baujahr 1965, war seit Jahren bekannt, dass die Steigleitungen korrodierten. Die damalige Verwaltung hatte das Thema nie auf die Tagesordnung gesetzt. Im Winter 2023 platzte eine Leitung im dritten Stock. Der Wasserschaden betraf drei Wohnungen, Gesamtschaden: rund 85.000 Euro. Die Gebäudeversicherung übernahm einen Teil, aber die Selbstbeteiligung und die Folgekosten (Gutachten, Trocknungsgeräte, Mietminderungen der Mieter in den betroffenen Eigentumswohnungen) beliefen sich auf über 30.000 Euro.

Hätte die Verwaltung frühzeitig eine Bestandsaufnahme der Leitungen veranlasst und die Sanierung auf die Tagesordnung gebracht, hätten die Eigentümer die geplante Erneuerung über die Erhaltungsrücklage finanzieren können. Stattdessen kam eine Sonderumlage, Streit über die Kostenhöhe, und ein Verwalterwechsel. Die neue Verwaltung musste zunächst die Altlasten aufarbeiten, bevor sie den regulären Betrieb aufnehmen konnte.

Die Kostenverteilung nach § 16 WEG: Mehr Flexibilität als viele denken

Dass Gemeinschaftseigentum grundsätzlich von allen Eigentümern nach Miteigentumsanteilen bezahlt wird, ist den meisten bekannt. Weniger bekannt ist, wie viel Spielraum das Gesetz seit der WEG-Reform 2020 bei der Verteilung lässt.

§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG erlaubt es der Eigentümerversammlung, per Mehrheitsbeschluss eine abweichende Kostenverteilung zu beschließen. Das war auch vorher schon möglich, allerdings in engen Grenzen. Die WEG-Reform hat die Beschlusskompetenz erheblich erweitert, und der BGH hat am 22.03.2024 in zwei Grundsatzurteilen (V ZR 81/23 und V ZR 87/23) klargestellt, wie weit diese Kompetenz reicht.

Die Kernaussage: Die Wohnungseigentümer dürfen nicht nur den Verteilungsschlüssel ändern, sondern sogar den Kreis der Kostenschuldner komplett verändern. Ein Eigentümer, der bisher mitgezahlt hat, kann per Mehrheitsbeschluss von bestimmten Kosten befreit werden. Und umgekehrt: Ein Eigentümer, der bisher nicht beteiligt war, kann erstmals belastet werden. Der BGH bestätigte in beiden Fällen, dass ein solcher Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn er den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt.

Konkret: In V ZR 81/23 ging es um Doppelparker in einer Tiefgarage. Die WEG beschloss, die Sanierungskosten nur auf die Eigentümer der Doppelparker umzulegen statt auf alle. Der BGH sagte: zulässig. In V ZR 87/23 beschloss eine WEG, die Kosten für den Austausch von Dachflächenfenstern, die sich nur im Bereich des Sondereigentums eines Dachgeschoss-Eigentümers befanden, allein diesem aufzuerlegen. Auch das: zulässig.

Für die Praxis bedeutet das: Wenn in Ihrer WEG die Balkone nur auf einer Gebäudeseite liegen, könnte die Versammlung beschließen, die Balkonsanierung nur den Balkon-Eigentümern aufzuerlegen. Oder wenn Dachflächenfenster nur eine Dachwohnung betreffen, könnte der Dachgeschoss-Eigentümer die Kosten allein tragen müssen. Die Flexibilität ist enorm, aber sie erfordert eine Verwaltung, die die aktuelle Rechtslage kennt und rechtssichere Beschlussvorlagen formuliert.

Warum eine gute Hausverwaltung bei der Zuordnung den Unterschied macht

Jetzt kommt der Punkt, an dem wir über Geld reden müssen. Eine WEG-Verwaltung in München kostet zwischen 25 und 45 Euro pro Einheit und Monat. Bei einer Anlage mit 20 Einheiten sind das 6.000 bis 10.800 Euro im Jahr. Für viele Eigentümer klingt das nach einem Posten, bei dem man sparen könnte.

Kann man. Man kann auch beim Zahnarzt sparen, indem man nicht hingeht. Die Folgekosten sind nur erheblich höher.

Eine qualifizierte Verwaltung kennt die Zuordnung von Bauteilen zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum. Sie liest die Teilungserklärung, bevor sie Beschlüsse vorbereitet. Sie weiß, dass Fenster Gemeinschaftseigentum sind. Sie weiß, dass der Estrich eine andere Zuordnung hat als der Belag darüber. Sie weiß, dass der BGH 2024 die Kostenverteilung grundlegend neu justiert hat. Und sie formuliert Beschlüsse so, dass sie einer Anfechtung standhalten.

Eine schlechte oder überlastete Verwaltung übersieht genau diese Punkte. Sie berät Eigentümer falsch, lässt notwendige Instandhaltungen liegen, formuliert anfechtbare Beschlüsse, und wenn es zum Streit kommt, fehlt die Dokumentation. Die Kosten für solche Versäumnisse liegen nicht bei 25 Euro pro Monat und Einheit. Sie liegen bei Tausenden, manchmal Zehntausenden Euro pro Schadensfall, wie die Beispiele oben zeigen.

Die Immobilienverwaltung Wottschal betreut WEGs in ganz München, von Neuperlach über Schwabing bis Trudering. Wer eine Verwaltung sucht, die bei der Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum sicher navigiert, Beschlüsse vorbereitet, die einer gerichtlichen Prüfung standhalten, und die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums proaktiv steuert, findet bei uns den richtigen Ansprechpartner. Kontaktieren Sie uns unter Kontakt für ein unverbindliches Gespräch.

Sinnvolle Beschlüsse fassen: Was vor der nächsten Eigentümerversammlung zu prüfen ist

Bevor in einer Eigentümerversammlung über Instandhaltungsmaßnahmen abgestimmt wird, sollte eine Reihe von Fragen geklärt sein. In der Praxis spart diese Vorbereitung erheblich Zeit, Geld und Nerven.

Fazit: Die Zuordnung kennen, bevor es teuer wird

Die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist keine juristische Spielerei. Sie entscheidet darüber, wer für welche Bauteile verantwortlich ist, wer welche Kosten trägt, und was passiert, wenn jemand eigenmächtig handelt. In München, wo viele Anlagen in die Jahre gekommen sind und Sanierungsbedarf auf Zuordnungskonflikte trifft, ist das ein Thema, das jede WEG betrifft.

Die Kernregeln in Kurzform: Fenster, Dach, tragende Wände, Leitungen bis zum Absperrventil und Balkonplatten sind Gemeinschaftseigentum. Bodenbeläge, Innenwände ohne Tragfunktion, Sanitärobjekte und Einbauküchen sind Sondereigentum. Die Teilungserklärung kann die Zuordnung in bestimmten Grenzen verschieben, aber zwingend gemeinschaftliches Eigentum bleibt gemeinschaftlich. Wer Gemeinschaftseigentum ohne Beschluss instand setzt, bleibt auf den Kosten sitzen.

Die Kostenverteilung ist seit 2024 flexibler als je zuvor. Aber diese Flexibilität nützt nur etwas, wenn sie kompetent eingesetzt wird. Eine gute WEG-Verwaltung ist keine Ausgabe, sie ist eine Investition in den Werterhalt Ihrer Immobilie.

Haben Sie Fragen zur Zuordnung in Ihrer WEG oder brauchen Sie eine Verwaltung, die diese Themen sicher beherrscht? Kontaktieren Sie uns unter Kontakt. Marina Wottschal und das Team der Immobilienverwaltung Wottschal freuen sich auf Ihr Anliegen.

Wer außerdem über einen Verwalterwechsel nachdenkt, findet in unserem Artikel Hausverwaltungswechsel in München alle wichtigen Informationen zum Ablauf und den notwendigen Unterlagen.