Modernisierung im Münchner Milieuschutzgebiet: Was durchgeht und woran es scheitert

Eigentümerversammlung in einem 1970er-Bau in Neuhausen. 42 Eigentümer, trockener Keller, undichte Fenster, ein Bad das man lieber nicht genauer anschaut. Die Stimmung ist klar: Es muss was passieren. Neue Fenster, Bäder sanieren, am besten gleich die Fassade dämmen. Und weil ein Rollstuhlfahrer im dritten Stock wohnt, auch noch einen Aufzug.

Vier Maßnahmen. Vier verschiedene Antworten vom Sozialreferat.

Wer in einem Münchner Erhaltungssatzungsgebiet modernisieren will, lernt schnell, dass gute Absichten nicht reichen. Rund 204.000 Wohnungen in 36 Erhaltungssatzungsgebieten (Stand 2025) unterliegen einem Genehmigungsvorbehalt, den viele Eigentümer unterschätzen, manche ignorieren und einige teuer bezahlen. Der Witz dabei: Sogar ein schlichter Fenstertausch ist genehmigungspflichtig in diesen Gebieten. Auch dann, wenn er baurechtlich gar keine Genehmigung bräuchte.

Dieser Artikel zeigt konkret, welche Modernisierungsmaßnahmen das Münchner Sozialreferat genehmigt, welche es ablehnt und wo die Grauzone liegt. Keine Theorie, sondern der offizielle Münchner Kriterienkatalog, angewandt auf die typischen Vorhaben, die in Eigentümerversammlungen beschlossen werden.

Die doppelte Hürde: Warum ein WEG-Beschluss allein nicht reicht

Bevor wir in die Einzelmaßnahmen einsteigen, muss eines klar sein: In einem Erhaltungssatzungsgebiet gibt es nicht eine Hürde, sondern zwei. Und beide müssen stehen, sonst fällt das ganze Vorhaben.

Die erste Hürde ist intern: Die WEG braucht einen ordentlichen Beschluss nach § 20 WEG für bauliche Veränderungen. Einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Das kennen die meisten.

Die zweite Hürde ist extern: Das Sozialreferat der Landeshauptstadt München, genauer der Fachbereich Bestandssicherung, prüft die geplante Maßnahme auf Basis von § 172 BauGB. Und hier entscheidet sich, ob das Vorhaben tatsächlich umgesetzt werden darf. Die Rechtsgrundlage: In Erhaltungssatzungsgebieten bedürfen bauliche Änderungen, Nutzungsänderungen und der Rückbau von Wohnraum einer Genehmigung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Diese Genehmigungspflicht besteht zusätzlich zur Baugenehmigung und unabhängig davon, ob die Maßnahme baurechtlich genehmigungsfrei wäre.

Die entscheidende Frage, die das Sozialreferat prüft: Führt die Maßnahme dazu, dass der allgemein übliche Standard einer durchschnittlichen Münchner Wohnung überschritten wird? Wenn ja: nicht genehmigungsfähig. Punkt.

Was viele nicht wissen: Das Sozialreferat bietet Vorab-Beratungsgespräche an, bevor der formelle Antrag gestellt wird. Laut der Jahresstatistik 2019 des Sozialausschusses (Sitzungsvorlage Nr. 20-26 / V 00374) wurden allein in jenem Jahr rund 1.500 Beratungsgespräche zur Erhaltungssatzung geführt. Das Sozialreferat selbst empfiehlt ausdrücklich, vor jeder Antragstellung eine individuelle Beratung in Anspruch zu nehmen. Kluge WEGs nutzen das und beschließen ihre Maßnahmen unter Genehmigungsvorbehalt. Erst zur Beratung, dann zum Beschluss. Andersherum kostet es nur Nerven.

Sieben typische Modernisierungsvorhaben und was das Sozialreferat dazu sagt

Fenstertausch

Alte Fenster raus, neue rein. Die häufigste Maßnahme in Münchner Altbauten, und die mit den meisten Missverständnissen. Das Informationsblatt der Stadt München stellt klar: Verbundfenster oder isolierverglaste Fenster sind allgemein üblicher Standard. Aber dann folgt der Satz, der alles verkompliziert: „In Erhaltungssatzungsgebieten sind im Regelfall ausschließlich Maßnahmen zulässig, die der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) dienen."

Übersetzt: 2-fach-Isolierverglasung, die den GEG-Mindest-U-Wert erreicht? Genehmigungsfähig. 3-fach-Verglasung, die darüber hinausgeht? Nicht ohne Weiteres. Dafür braucht es einen öffentlich-rechtlichen Vertrag mit der Stadt, der die Umlage auf Mieter deckelt (dazu gleich mehr). Und Aluminiumrahmen? Ausdrücklich kein allgemein üblicher Standard laut dem städtischen Infoblatt. Also auch nicht genehmigungsfähig.

Badsanierung

Das Bad ist der Raum, in dem die meisten Anträge scheitern. Nicht weil Badsanierung grundsätzlich verboten wäre, sondern weil der Unterschied zwischen „zeitgemäß" und „gehoben" in München offenbar im Millimeterbereich liegt.

Was laut offizieller Richtlinie genehmigungsfähig ist: Geflieste Böden und Wände aus keramischen Erzeugnissen. Ein Waschbecken pro Bad (bei 3-4-Zimmer-Wohnungen maximal zwei). Badewanne oder Dusche. In 1-2-Zimmer-Wohnungen eine Gesamtfläche von maximal 7 Quadratmetern, in 3-4-Zimmer-Wohnungen maximal 9 Quadratmeter.

Was ausdrücklich nicht genehmigungsfähig ist: Eckbadewannen, Whirlpools, Bidets, Wandverkleidungen oder Bodenbeläge aus Naturstein wie Granit oder Marmor. Klingt nach Luxus? In einer Münchner Altbauwohnung in Haidhausen oder Schwabing ist eine bodenbündige Dusche mit Granitfliesen inzwischen eher Standard als Ausnahme. Nur eben nicht im Sinne des Sozialreferats.

Aufzug nachrüsten

Hier prallen zwei Welten aufeinander. Im WEG-Recht ist der Aufzugseinbau seit der Reform 2020 eine privilegierte bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 WEG. Das bedeutet: Jeder einzelne Eigentümer kann verlangen, dass ein Aufzug beschlossen wird, sofern eine Mehrheit zustimmt. Der Gesetzgeber wollte Barrierefreiheit fördern.

Das Sozialreferat sieht das anders. Personenaufzüge sind in München nur in Gebäuden mit mehr als fünf Vollgeschossen allgemein üblicher Standard. Darunter: nicht genehmigungsfähig. Art. 37 Bayerische Bauordnung schreibt Aufzüge erst ab einer Gebäudehöhe von 13 Metern zwingend vor.

Die WEG in einem 4-stöckigen Altbau in Sendling kann also intern beschließen, was sie will. Das Sozialreferat wird den Antrag ablehnen. Ausnahmen sind denkbar, bleiben aber Einzelfälle: In der Münchner Verwaltungspraxis sind Konstellationen bekannt, in denen das Sozialreferat einen öffentlich-rechtlichen Vertrag schloss und den Aufzugseinbau unter Bedingungen genehmigte, etwa dass die Umlage auf Mieter erst zulässig wird, wenn das Gebäude nach einem Dachgeschossausbau die 13-Meter-Grenze nach Art. 37 BayBO überschreitet. Kreativ, aber eben: kein Regelfall, auf den sich eine WEG verlassen sollte.

Fassadendämmung

Energetische Fassadendämmung folgt derselben Logik wie der Fenstertausch. GEG-Mindestanforderung erfüllt? Genehmigungsfähig. Die Mindestanforderungen sind in Anlage 7 i.V.m. § 48 Abs. 1 GEG definiert und betreffen die U-Werte der Außenbauteile bei Änderungen an bestehenden Gebäuden.

Wer darüber hinausgeht, also besser dämmt als vorgeschrieben, braucht den öffentlich-rechtlichen Vertrag. Der Fachbereich Bestandssicherung des Sozialreferats beschreibt das Verfahren auf seiner Webseite: „Werden die Mindestanforderungen durch das Vorhaben übertroffen, kann eine Genehmigungsfähigkeit grundsätzlich nur durch Abschluss eines öffentlich-rechtlichen Vertrages erreicht werden."

Für WEGs bedeutet das: Die Kalkulation muss zwei Szenarien enthalten. Was kostet die Mindestdämmung nach GEG, und was kostet die gewünschte, bessere Variante? Denn die Differenz, das sagt der Vertrag, darf nicht auf Mieter umgelegt werden.

Heizungstausch

Zentralheizung, Fernheizung, Etagenheizung, Gas-Einzelöfen und Elektro-Nachtspeicher sind allgemein üblicher Standard in München. Das ist eine erstaunlich breite Palette. Was nicht Standard ist, steht ebenfalls im Infoblatt: offene Kamine und Kachelöfen. Die sind „verhältnismäßig selten eingebaut" und damit nicht genehmigungsfähig.

Der Umstieg von Gas auf Wärmepumpe ist ein Grenzfall. Die Wärmepumpe selbst mag energetisch sinnvoll sein, aber ob sie den GEG-Mindeststandard überschreitet, hängt vom energetischen Gesamtkonzept ab. Hier wird es schnell technisch, und das Sozialreferat prüft im Einzelfall. Empfehlung: Vorab-Beratung nutzen, Energieberater einbeziehen, Förderanträge parallel vorbereiten.

Grundrissänderung und Wohnungszusammenlegung

Zwei Wohnungen zusammenlegen, um eine große Familieneinheit zu schaffen? In der Maxvorstadt oder in Lehel durchaus beliebt. Aber: Das Sozialreferat lehnt Zusammenlegungen regelmäßig ab, wenn dadurch die allgemein üblichen Wohnungsgrößen überschritten werden.

Die Richtwerte des Infoblatts sind klar definiert: 1-Zimmer-Wohnungen 25-45 m², 2-Zimmer-Wohnungen 40-70 m², 3-Zimmer-Wohnungen 65-95 m², 4-Zimmer-Wohnungen 90-130 m². „Komfort- oder Luxus-Wohnungen bilden auf dem Wohnungsmarkt nach wie vor den geringeren Anteil", heißt es dort. Wer also zwei 2-Zimmer-Wohnungen zu einer 4-Zimmer-Wohnung mit 140 Quadratmetern verbinden will, liegt über der Grenze.

Darüber hinaus verringert jede Zusammenlegung die Anzahl der Wohneinheiten im Gebiet, und genau das will die Erhaltungssatzung verhindern: den Verlust von Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten.

Balkonverglasung und Wintergarten

Das Infoblatt sagt es in einem einzigen Satz: „Wintergärten sind kein allgemein üblicher Wohnstandard." Nicht genehmigungsfähig.

Aber: „Dies gilt jedoch nicht, wenn z.B. lediglich vorhandene Balkone verglast werden sollen", ergänzt die städtische Richtlinie. Die Verglasung eines bestehenden Balkons ist also tendenziell möglich, ein neuer Wintergarten nicht. Allerdings: Balkone über 8 Quadratmeter Grundfläche sind ebenfalls kein allgemein üblicher Standard. Bei mehreren Balkonen pro Wohnung zählt die Gesamtfläche.

Was München genehmigt und was nicht: Die Vergleichstabelle

Quellen: Informationsblatt der LH München zum allgemein üblichen Standard, Stand Mai 2025 (Sozialreferat, Amt für Wohnen und Migration), § 172 BauGB, § 20 WEG, § 48 i.V.m. Anlage 7 GEG

Der öffentlich-rechtliche Vertrag: Wenn München „Ja, aber" sagt

Die interessanteste Figur im Münchner Milieuschutz ist nicht das Nein, sondern das „Ja, aber". Energetische Maßnahmen, die über den GEG-Mindeststandard hinausgehen, sind nach dem Umkehrschluss aus § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB eigentlich nicht genehmigungsfähig. Eigentlich.

Das Sozialreferat hat für diese Fälle ein Instrument entwickelt: den öffentlich-rechtlichen Vertrag nach Art. 54 Satz 1 BayVwVfG. Die städtische Webseite erklärt den Mechanismus so: „In diesem Vertrag wird im Kern eine Begrenzung der Umlage auf die Mieterschaft geregelt. Dies stellt sicher, dass der Zweck der Erhaltungssatzung trotz der eigentlich nicht genehmigungsfähigen Maßnahmen erfüllt ist."

Was heißt das für eine WEG, die 3-fach verglaste Fenster statt der vom GEG geforderten 2-fach-Verglasung einbauen will? Die Kostenrechnung muss aufgemacht werden: Was kosten die GEG-Mindestfenster? Was kosten die besseren Fenster? Die Differenz zwischen beiden Summen darf nicht auf die Mieter umgelegt werden. Die Eigentümer tragen die Mehrkosten selbst.

Bei einem typischen Münchner Mehrfamilienhaus mit 20 Wohneinheiten kann die Differenz zwischen einer GEG-Minimaldämmung und einer besseren Ausführung schnell 50.000 bis 80.000 Euro betragen. Die Frage, ob sich das für die WEG rechnet, hängt von den Energiekosten, den Fördermitteln und dem Planungshorizont ab. Verstöße gegen den Vertrag lösen eine Vertragsstrafe aus. Das Sozialreferat überwacht die Einhaltung aktiv.

WEG-Beschluss und Erhaltungssatzung: Wo sich zwei Rechtskreise treffen

Für Eigentümergemeinschaften steckt die eigentliche Komplexität nicht in der Frage, ob eine einzelne Maßnahme genehmigungsfähig ist. Die steckt in der Verzahnung von WEG-Recht und Bauplanungsrecht.

Nehmen wir den Aufzug im 4-stöckigen Gebäude. WEG-rechtlich ist der Einbau privilegiert: § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 WEG gibt jedem Eigentümer einen individuellen Anspruch auf Gestattung von Maßnahmen, die der Barrierefreiheit dienen. Die WEG kann das nicht ablehnen, sofern die Mehrheit zustimmt. Planungsrechtlich aber sagt die Erhaltungssatzung: Aufzüge unter fünf Vollgeschossen sind kein allgemein üblicher Standard. Genehmigung versagt.

Diese Kollision ist nicht theoretisch. Sie passiert. Und sie führt zu Frust, weil Eigentümer das Gefühl haben, ein Recht zu haben, das ihnen die Behörde wegnimmt. Rechtlich ist die Lage allerdings klar: Die Erhaltungssatzung ist eine öffentlich-rechtliche Vorschrift, die neben dem privatrechtlichen WEG-Beschluss besteht. Beide müssen erfüllt sein. Ein WEG-Beschluss ersetzt keine behördliche Genehmigung, und eine behördliche Genehmigung ersetzt keinen WEG-Beschluss.

Noch ein praktischer Punkt, der in der WEG-Verwaltung oft übersehen wird: Wer stellt den Antrag beim Sozialreferat? Die WEG als Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nach § 9b WEG rechts- und parteifähig. Der Verwalter vertritt sie. Für den Erhaltungssatzungsantrag braucht der Verwalter aber eine ordentliche Bevollmächtigung durch Beschluss der Eigentümerversammlung. Fehlt die, ist der Antrag nicht wirksam gestellt.

Eigentümer, die selbst in ihrer Wohnung wohnen: Wann die Genehmigung entfällt

Hier kommt eine Regelung ins Spiel, die WEGs mit gemischter Nutzung (Eigentümer und Mieter im selben Haus) kennen sollten. Die Münchner Richtlinie stellt klar: „Maßnahmen in Wohnungen, die zum Zeitpunkt der Antragstellung vom Eigentümer oder dessen Familienangehörigen bewohnt werden, sind genehmigungsfrei."

Das klingt nach einem Freifahrtschein. Ist es aber nur halb. Denn: „Modernisierungen über den zeitgemäßen Ausstattungsstandard hinaus sind bei erst beabsichtigter Eigennutzung nicht genehmigungsfähig." Wer also eine vermietete Wohnung kauft, den Mieter hinauskündigt und dann luxussanieren will, kommt damit nicht durch.

Für WEGs bedeutet das: In einem Gebäude, in dem fünf Wohnungen vom Eigentümer selbst bewohnt werden und zehn vermietet sind, gelten für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum (Fassade, Dach, Treppenhaus) die vollen Genehmigungsanforderungen. Die Eigennutzer-Befreiung bezieht sich nur auf Maßnahmen innerhalb der einzelnen Wohnung, also Sondereigentum.

Was passiert, wenn man ohne Genehmigung modernisiert?

30.000 Euro pro Wohnung. Bei einem 20-Parteien-Haus ist das ein theoretisches Risiko von 600.000 Euro. In der Praxis sind die Strafen deutlich niedriger, aber sie werden verhängt. Und der Rückbau, also der Ausbau bereits eingebauter Fenster oder die Entfernung einer Fassadendämmung, ist noch teurer als die Strafe.

Das Sozialreferat hat personelle Kapazitäten für die Überwachung. In der Jahresstatistik 2019 ist dokumentiert, dass insgesamt 41 beantragte Maßnahmen abgelehnt und knapp 3.000 Wohneinheiten mit genehmigten Maßnahmen überwacht wurden. In zwei Fällen wurden Vertragsstrafen in Höhe von insgesamt 17.500 Euro wegen Verstößen gegen öffentlich-rechtliche Verträge beigetrieben. Das ist kein Papiertiger.

Praxisbeispiel: Fenstertausch und Fassadendämmung in einem Altbau in Haidhausen

Haidhausen-Mitte gehört zu den ältesten Erhaltungssatzungsgebieten Münchens. Ein typischer Fall, wie er dort regelmäßig vorkommt: WEG mit 30 Einheiten, Baujahr 1962, Holzfenster aus den 1980ern, keine Fassadendämmung, die Heizkosten klettern seit Jahren.

Die WEG möchte neue Fenster und eine Fassadendämmung. Der Energieberater empfiehlt 3-fach-Verglasung und eine WDVS-Dämmung mit einem U-Wert von 0,20 W/(m²·K), also deutlich besser als der GEG-Mindest-U-Wert von 0,24 W/(m²·K) für Außenwände.

Der Weg durch das Verfahren sieht dann so aus: Vorab-Beratung beim Sozialreferat, Fachbereich Bestandssicherung (Telefon 089 233-67201). Das Sozialreferat bestätigt: Die Fenster in 2-fach-Ausführung und die Dämmung auf GEG-Minimum wären direkt genehmigungsfähig. Für die bessere Ausführung braucht es den öffentlich-rechtlichen Vertrag.

Die WEG rechnet: 2-fach-Fenster kosten 180.000 Euro, 3-fach-Fenster 220.000 Euro. Differenz: 40.000 Euro. Minimaldämmung kostet 280.000 Euro, die gewünschte Dämmung 310.000 Euro. Differenz: 30.000 Euro. Gesamte Mehrkosten: 70.000 Euro, die nicht auf Mieter umgelegt werden dürfen.

Beschluss in der Eigentümerversammlung: Die bauliche Veränderung wird mit 22 von 30 abgegebenen Stimmen beschlossen. Der Verwalter wird bevollmächtigt, den Erhaltungssatzungsantrag beim Sozialreferat zu stellen und den öffentlich-rechtlichen Vertrag abzuschließen. Der Beschluss steht unter dem Vorbehalt der Genehmigung durch das Sozialreferat.

Fazit: Drei Schritte, die den Unterschied machen

Die Erhaltungssatzung ist kein Modernisierungsverbot. Sie ist ein Filter. Wer ihn kennt, kommt durch. Wer ihn ignoriert, zahlt.

Der richtige Ablauf für jede WEG im Erhaltungssatzungsgebiet:

1. Beraten lassen. Vorab-Beratung beim Sozialreferat, Fachbereich Bestandssicherung (Tel. 089 233-67201). Infoblatt zum Münchner Standard lesen. Maßnahmen gegen den Kriterienkatalog abgleichen.
2. Beschließen. WEG-Beschluss nach § 20 WEG fassen, ausdrücklich unter dem Vorbehalt der Genehmigung durch das Sozialreferat. Verwalter per Beschluss zur Antragstellung bevollmächtigen.
3. Beantragen. Formellen Antrag nach § 172 BauGB beim Sozialreferat stellen. Bei energetischen Maßnahmen über GEG-Minimum: öffentlich-rechtlichen Vertrag verhandeln.

Erst beraten, dann beschließen, dann beantragen. Nicht andersherum.

Wer gerade über einen Verwalterwechsel nachdenkt und eine Verwaltung sucht, die das Zusammenspiel von WEG-Recht und kommunalem Milieuschutz routiniert beherrscht, findet Orientierung in unserem Artikel Hausverwaltungswechsel in München.

Haben Sie Fragen zu einer konkreten Modernisierung in einem Münchner Erhaltungssatzungsgebiet? Kontaktieren Sie uns. Marina Wottschal und das Team der Immobilienverwaltung Wottschal beraten Sie gerne.