Erhaltungssatzung München: Was die 36 Schutzgebiete für Ihre WEG bedeuten

Erhaltungssatzung München 2026: Was die 36 Erhaltungssatzungsgebiete für Ihre WEG bedeuten

Die Eigentümerversammlung hat es beschlossen: Neue Fenster, Fassadendämmung, endlich die Heizung modernisieren. Der Handwerker hat sein Angebot geschickt, die Finanzierung steht. Und dann flattert ein Brief vom Sozialreferat ins Haus. Genehmigungspflicht. So geht es jedes Jahr Hunderten von Münchner WEGs, die in einem der 36 Erhaltungssatzungsgebiete liegen und gar nicht wissen, dass sie sich in einem befinden. Oder schlimmer: die es wissen, aber die Konsequenzen unterschätzen.

Was viele Eigentümer überrascht: Die erhaltungssatzungsrechtliche Genehmigung gilt unabhängig davon, ob eine Baugenehmigung nach der Bayerischen Bauordnung erforderlich ist oder nicht. Selbst der Austausch von Fenstern, der Einbau einer neuen Heizung oder die Modernisierung eines Badezimmers kann genehmigungspflichtig sein. Und wer ohne Genehmigung baut, riskiert ein Bußgeld von bis zu 30.000 Euro. Pro Wohnung.

Klingt drastisch? Ist es auch. Aber München meint es ernst mit dem Milieuschutz, und dafür gibt es gute Gründe. Dieser Artikel erklärt, was hinter der Erhaltungssatzung steckt, welche Gebiete betroffen sind und was Eigentümer sowie Beiräte konkret beachten müssen, bevor sie die nächste Sanierung anstoßen.

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Erhaltungssatzung München: Was dahintersteckt und wen die 36 Gebiete betreffen

Die Erhaltungssatzung ist kein Münchner Sonderweg, auch wenn es sich manchmal so anfühlt. Die Rechtsgrundlage bildet § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB, der Gemeinden erlaubt, per Satzung Gebiete auszuweisen, in denen bauliche Änderungen, Nutzungsänderungen und Rückbau einer besonderen Genehmigung bedürfen. Das Ziel: die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen erhalten.

Im Klartext heißt das: Luxusmodernisierungen, die Mieten in die Höhe treiben und Bestandsmieter verdrängen, sollen unterbunden werden. Wer das als Einschränkung der Eigentumsrechte empfindet, liegt nicht ganz falsch. Aber der Gesetzgeber hat sich bewusst für diesen Weg entschieden, weil die Alternative, Viertel wie Haidhausen oder Schwabing komplett gentrifizieren zu lassen, aus städtebaulicher Sicht als nachteiliger bewertet wird.

München nutzt dieses Instrument seit 1987 und hat es seitdem stetig ausgebaut. Aktuell gibt es 36 Erhaltungssatzungsgebiete, in denen rund 339.400 Einwohner leben. Das sind gut 21 Prozent der Münchner Bevölkerung. Rund 203.700 Wohnungen sind betroffen (Quelle: Jahresbericht Erhaltungssatzungen 2025, S. 8). Seit 2019 gelten die Satzungen unbefristet und werden alle fünf Jahre auf ihre Eignung überprüft und in diesem Jahresbericht dokumentiert.

Die Gebiete konzentrierten sich lange auf den Innenraum des Mittleren Rings: Schwabing, Maxvorstadt, Lehel, Isarvorstadt, Haidhausen. Klassische Gründerzeitviertel mit hohem Altbauanteil und entsprechendem Aufwertungspotenzial. Seit einigen Jahren rücken aber auch Stadtteile außerhalb des Mittleren Rings ins Visier, etwa Milbertshofen, Neuperlach, Berg am Laim oder Trudering. Dort stehen Anlagen aus den 1960er bis 1980er Jahren, bei denen das Aufwertungspotenzial genauso groß ist und die Verdrängungsgefahr nicht geringer.

Ob Ihr Anwesen in einem Erhaltungssatzungsgebiet liegt, lässt sich über das Geoportal der Stadt München prüfen. Einfach die Adresse eingeben und das Ergebnis abwarten. Wer dort nichts findet, hat Glück, zumindest was die Erhaltungssatzung angeht. Alle anderen sollten weiterlesen.

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Was genehmigungspflichtig ist und was nicht

Hier scheiden sich die Geister, und hier passieren die meisten Fehler. Das Sozialreferat München unterscheidet vier Kategorien genehmigungspflichtiger Maßnahmen:

Bauliche Änderungen umfassen alles, was den bisherigen Zustand einer Wohnung verändert: Badmodernisierung, Grundrissänderung, Einbau eines Aufzugs, Balkonnachbau. Selbst wenn diese Maßnahmen nach der BayBO keiner Baugenehmigung bedürfen, brauchen sie die erhaltungssatzungsrechtliche Genehmigung.

Energetische Maßnahmen nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) bilden eine eigene Kategorie: Fenstertausch, Fassadendämmung, Heizungsmodernisierung. Die Feinheiten sind hier besonders tückisch und verdienen ein eigenes Kapitel.

Nutzungsänderungen betreffen die Umwidmung von Wohnraum, etwa wenn eine Wohnung als Büro, Praxis oder Kanzlei genutzt werden soll. Hier wird das Sozialreferat besonders restriktiv, weil dem ohnehin knappen Wohnungsmarkt direkt Fläche entzogen wird.

Rückbau meint den Abriss oder Teilabriss von Wohnraum. Seit einer Verschärfung im Jahr 2020 ist Rückbau in Erhaltungssatzungsgebieten dem Grunde nach nicht mehr genehmigungsfähig. Eine Ausnahme gilt nur, wenn der Erhalt des Wohnraums wirtschaftlich nachweislich unzumutbar ist, und diesen Nachweis zu führen, ist alles andere als trivial.

Und jetzt kommt der Teil, der Verwaltungsbeiräte aufatmen lässt: Reine Instandsetzungsmaßnahmen sind nicht genehmigungspflichtig. Wer einen defekten Heizkörper gegen ein gleichwertiges Modell austauscht, ein undichtes Fenster repariert (nicht ersetzt!) oder einen kaputten Aufzug instand setzt, braucht keine Genehmigung. Ebenfalls nicht genehmigungspflichtig: der Ausbau eines Dachgeschosses, sofern dort kein bestehender Wohnraum berührt wird, sowie Änderungen an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen.

Die Abgrenzung zwischen Instandsetzung und Modernisierung ist in der Praxis oft hauchdünn. Ein neuer Bodenbelag in gleicher Qualität? Instandsetzung. Ein Upgrade von Laminat auf Parkett? Modernisierung, genehmigungspflichtig. Der Teufel steckt im Detail, und wer unsicher ist, fragt besser vorher beim Sozialreferat nach, als hinterher ein Bußgeldverfahren zu riskieren.

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Energetische Sanierung im Erhaltungssatzungsgebiet: GEG trifft Milieuschutz

Das ist das Kapitel, das in der Praxis die meisten Konflikte auslöst. Eigentümergemeinschaften, die pflichtbewusst das GEG umsetzen wollen, stoßen auf eine Genehmigungsbehörde, die genau das bremst, was der Bund beschleunigen will. Das Spannungsfeld ist real, und es trifft besonders Münchner WEGs in Anlagen aus den 1960er und 1970er Jahren, die sowohl energetisch als auch milieuschutzrechtlich sensibel sind.

Die zentrale Norm ist § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB. Danach hat die Genehmigungsbehörde die Genehmigung zu erteilen, wenn die Maßnahme der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des GEG dient. Das klingt nach einem gesetzlichen Genehmigungsanspruch, und genau das ist es auch. Aber der Teufel steckt im Wort "Mindestanforderungen".

Denn was München aus dieser Norm ableitet, ist eindeutig: Energetische Maßnahmen, die über die Mindestanforderungen des GEG (Anlage 7 zu § 48 GEG, Höchstwerte der Wärmedurchgangskoeffizienten/Uw-Werte) hinausgehen, sind im Erhaltungssatzungsgebiet nicht genehmigungsfähig. Im Umkehrschluss zu § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB, so die Argumentation des Sozialreferats.

Was heißt das konkret? Ein Beispiel, das das Sozialreferat selbst auf seiner Serviceseite nennt: Will eine WEG dreifach verglaste Fenster einbauen, nach GEG Mindestanforderung wären aber zweifach verglaste ausreichend, dann ist die Maßnahme in der regulären Genehmigung nicht durchsetzbar. Der Genehmigungsanspruch gilt nur für den Standard, den das GEG als Minimum für Bestandsgebäude vorschreibt. Nicht mehr.

Wer trotzdem höher sanieren will, als das Minimum es verlangt, hat einen Ausweg: den öffentlich-rechtlichen Vertrag mit der Landeshauptstadt München. Dieses Instrument nach Art. 54 BayVwVfG ermöglicht es, über die Mindestanforderungen hinauszugehen, allerdings unter strengen Bedingungen. Im Vertrag verpflichtet sich der Eigentümer, die Materialkosten, die über den GEG Mindeststandard hinausgehen, nicht im Rahmen der Modernisierungsumlage nach § 559 BGB auf die Mieter umzulegen. Die Mietumlage wird also gedeckelt. Verstößt der Eigentümer gegen diese Verpflichtung, droht eine Vertragsstrafe.

Für WEGs mit überwiegend selbstnutzenden Eigentümern ist das weniger problematisch, dort gibt es keine Mieter, die verdrängt werden könnten. Aber in gemischten Anlagen mit einem relevanten Mieteranteil, und das ist in vielen Münchner Erhaltungssatzungsgebieten der Normalfall, wird die Sache kompliziert. Der Verwaltungsbeirat muss bei der Beschlussvorbereitung darauf achten, dass der energetische Sanierungsbeschluss der Eigentümerversammlung zur Genehmigungslage passt. Ein Beschluss, der dreifach verglaste Fenster für alle Einheiten vorsieht, ohne den öffentlich-rechtlichen Vertrag zu berücksichtigen, produziert im besten Fall Verzögerungen und im schlechtesten Fall ein Bußgeldverfahren.

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Wohnungsverkauf und Umwandlung: Was WEG Eigentümer wissen müssen

Neben der Genehmigungspflicht für Baumaßnahmen gibt es eine zweite Dimension der Erhaltungssatzung, die besonders beim Verkauf von Eigentumswohnungen relevant wird: das Umwandlungsverbot und das Vorkaufsrecht der Stadt.

Umwandlungsgenehmigung: Zwei Regelwerke, doppelte Hürden

In München greifen mittlerweile zwei Regelwerke parallel: die Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB in Verbindung mit der Bayerischen DVWoR und der allgemeine Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB für angespannte Wohnungsmärkte.

Wer in einem Erhaltungssatzungsgebiet ein Mietshaus in Eigentumswohnungen aufteilen will, braucht eine Genehmigung des Sozialreferats. Die Hürden sind hoch und hängen von der Gebäudegröße ab.

Für Gebäude mit weniger als 11 Wohnungen gilt in Erhaltungssatzungsgebieten: Die Genehmigung wird nur unter engen Voraussetzungen erteilt, etwa bei nachweislicher wirtschaftlicher Unzumutbarkeit, Erbauseinandersetzungen, Veräußerung an Familienangehörige zur Eigennutzung oder wenn sich der Eigentümer verpflichtet, die Wohnungen sieben Jahre lang nur an die aktuellen Mieter zu verkaufen (§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB).

Für Gebäude ab 11 Wohnungen kommt zusätzlich § 250 BauGB ins Spiel, und zwar unabhängig davon, ob das Gebäude in einem Erhaltungssatzungsgebiet liegt oder nicht. Bayern hat die Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB durch die Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau) für 50 Kommunen eingeführt, München eingeschlossen. Die Befristung lief ursprünglich zum 31. Dezember 2025 aus, wurde aber durch das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung (Bauturbo) vom 27. Oktober 2025 (BGBl. 2025 I Nr. 257) auf Bundesebene bis zum 31. Dezember 2030 verlängert. Bayern hat daraufhin die GBestV-Bau zunächst bis zum 31. Dezember 2026 verlängert (BayMBl. 2025 Nr. 553).

Für bestehende WEGs ist das Thema vor allem dann relevant, wenn ein Eigentümer seine Wohnung aufteilen will (etwa bei einer Erbengemeinschaft) oder wenn das gesamte Gebäude bisher nicht nach WEG aufgeteilt ist und eine Aufteilung angestrebt wird. Wer bereits Wohnungseigentum besitzt und einfach verkaufen will, ist von der Umwandlungsgenehmigung nicht betroffen. Aber vom Vorkaufsrecht möglicherweise schon.

Vorkaufsrecht: Was nach dem BVerwG Urteil noch gilt

Die Stadt München besitzt in Erhaltungssatzungsgebieten ein gesetzliches Vorkaufsrecht bei Grundstücksverkäufen. Das Kommunalreferat hat nach Kenntnis eines Kaufvertrags drei Monate Zeit zu entscheiden, ob es das Grundstück für die städtischen Wohnbaugesellschaften erwerben will.

Allerdings hat das Bundesverwaltungsgericht mit seinem Urteil vom 9. November 2021 (Az. 4 C 1.20) die Möglichkeiten der Stadt erheblich eingeschränkt. Das Gericht stellte klar: Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Grundstück aktuell nicht den Zielen der Erhaltungssatzung entsprechend genutzt wird. Eine bloße Befürchtung, der Käufer könne in Zukunft gegen die Satzungsziele verstoßen, reicht nicht aus. Seitdem kann München das Vorkaufsrecht nach eigener Einschätzung nur noch sehr eingeschränkt einsetzen.

Für Käufer in Erhaltungssatzungsgebieten bleibt allerdings die Möglichkeit, eine Abwendungserklärung zu unterzeichnen. Damit verpflichtet sich der Käufer gegenüber der Stadt, keine Luxusmodernisierungen durchzuführen, Mietpreis- und Belegungsbindungen einzuhalten und keine Umwandlungsanträge zu stellen. Im Gegenzug verzichtet die Stadt auf die Ausübung des Vorkaufsrechts. Diese Erklärungen gelten typischerweise für 15 Jahre und werden auf Rechtsnachfolger übertragen. Ein Verstoß kann Vertragsstrafen von bis zu 250.000 Euro pro Wohnung auslösen.

Für WEG Eigentümer, die in einem Anwesen mit bestehender Abwendungserklärung leben, hat das direkte Konsequenzen: Die Modernisierungsbeschränkungen aus der Abwendungserklärung können über die Anforderungen der Erhaltungssatzung hinausgehen. Der Verwaltungsbeirat sollte im Zweifelsfall prüfen lassen, ob für das Anwesen eine solche Erklärung existiert.

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Wenn die WEG sanieren will: Beschlussfassung unter Erhaltungssatzung

Das Zusammenspiel zwischen dem Beschluss der Eigentümerversammlung und dem Genehmigungsverfahren beim Sozialreferat ist in der Praxis der Punkt, an dem die meisten Stolpersteine lauern. Denn ein wirksamer Beschluss der Eigentümerversammlung ersetzt nicht die erhaltungssatzungsrechtliche Genehmigung, und umgekehrt.

Praxisbeispiel: Fassadensanierung in Haidhausen

Eine WEG in Haidhausen, 24 Einheiten, Baujahr 1974, beschließt eine Fassadensanierung mit Wärmedämmverbundsystem (WDVS). Die Eigentümerversammlung fasst den Beschluss mit 18 von 24 Stimmen. Der Beschluss sieht eine Dämmung nach dem aktuellen GEG Mindeststandard vor, dazu den Austausch der alten Fenster gegen zweifach verglaste Kunststofffenster. Die Kosten sollen anteilig auf alle Eigentümer umgelegt werden.

Was passiert jetzt? Die Hausverwaltung stellt vor Beauftragung der Handwerker einen Antrag beim Sozialreferat, Fachbereich Bestandssicherung. Der Antrag muss enthalten: die genaue Beschreibung der geplanten Maßnahmen, die U-Werte der neuen Bauteile, Mengen und Kosten der energetischen Maßnahmen sowie den Nachweis, dass die GEG Mindestanforderungen eingehalten, aber nicht übertroffen werden.

Das Sozialreferat prüft. Die Prüfung dauert erfahrungsgemäß mehrere Wochen, je nach Auslastung auch länger. Wenn die Maßnahmen dem zeitgemäßen Ausstattungsstandard einer durchschnittlichen Münchner Wohnung entsprechen (das ist der Maßstab nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB) und die GEG Mindestanforderungen nicht überschreiten, hat die WEG einen gesetzlichen Anspruch auf Genehmigung.

Problematisch wird es, wenn im Laufe des Projekts Mehrwünsche entstehen. Drei Eigentümer wollen unbedingt dreifach verglaste Fenster. Der Verwaltungsbeirat schlägt vor, gleich einen Aufzug nachzurüsten. Solche Erweiterungen verschieben die Genehmigungslage: Dreifach verglaste Fenster überschreiten den GEG Mindeststandard und erfordern den öffentlich-rechtlichen Vertrag. Ein Aufzug ist nach den Kriterien des Sozialreferats in Gebäuden mit weniger als fünf Geschossen oder unter 13 Metern Höhe nicht zeitgemäßer Standard und damit nicht ohne Weiteres genehmigungsfähig, es sei denn, die BayBO schreibt ihn vor (Art. 37 BayBO ab 13 m Gebäudehöhe).

Die Reihenfolge sollte also immer sein: Erst die Genehmigungslage klären, dann den Beschluss formulieren. Nicht umgekehrt. Ein Beschluss, der an der Genehmigungslage scheitert, sorgt für Frust, Verzögerungen und im schlimmsten Fall für Anfechtungsklagen.

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Checkliste: Was WEG Eigentümer und Beiräte beachten sollten

Bevor die nächste Sanierungsmaßnahme auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung kommt, sollte folgende Prüfung erfolgen:

Vor der Beschlussfassung:

• Gebietscheck: Über das Geoportal München prüfen, ob Ihr Anwesen in einem Erhaltungssatzungsgebiet liegt.
• Abwendungserklärung: Klären, ob für das Anwesen eine Abwendungserklärung besteht, die zusätzliche Modernisierungsbeschränkungen enthält.
• Vorabklärung: Die geplanten Maßnahmen durch die Hausverwaltung beim Sozialreferat (Fachbereich Bestandssicherung) vorab einordnen lassen: Was ist genehmigungsfähig, was nicht?
• Abgrenzung: Klar zwischen Instandsetzung (genehmigungsfrei) und Modernisierung (genehmigungspflichtig) unterscheiden.
• Energiestandard: Bei energetischen Maßnahmen prüfen, ob die geplanten Maßnahmen die GEG Mindestanforderungen (Anlage 7 zu § 48 GEG) einhalten oder überschreiten.

Bei der Beschlussfassung:

• Beschlusstext: Den Beschluss so formulieren, dass er zur Genehmigungslage passt.
• Genehmigungsvorbehalt: In den Beschlusstext aufnehmen, dass die Durchführung unter dem Vorbehalt der erhaltungssatzungsrechtlichen Genehmigung steht.
• Vollmacht: Sicherstellen, dass die Hausverwaltung bevollmächtigt wird, den Genehmigungsantrag und gegebenenfalls einen öffentlich-rechtlichen Vertrag zu unterzeichnen.

Nach der Beschlussfassung:

• Antrag vor Auftrag: Den Genehmigungsantrag beim Sozialreferat stellen, bevor Handwerker beauftragt werden.
• Zeitpuffer: Bearbeitungszeiten von mehreren Wochen einplanen.
• Dokumentation: Die Genehmigung sorgfältig dokumentieren, sie gehört zu den Unterlagen der WEG.
• Baubeginn: Erst nach Erteilung der Genehmigung mit den Bauarbeiten beginnen.

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Fazit

Die Erhaltungssatzung ist kein Sanierungsverbot. Sie ist ein Rahmen, in dem sich alles Notwendige umsetzen lässt, wenn man die Spielregeln kennt. Reine Instandsetzungen bleiben unberührt. Energetische Mindeststandards nach GEG haben einen gesetzlichen Genehmigungsanspruch. Und selbst ambitioniertere Maßnahmen sind über den öffentlich-rechtlichen Vertrag möglich.

Was es dazu braucht: eine Verwaltung, die den Antragsprozess beim Sozialreferat kennt, Beschlüsse sauber vorbereitet und die Genehmigungslage prüft, bevor die Eigentümerversammlung abstimmt.

Mehr über unsere WEG Verwaltung erfahren Sie auf unserer Startseite. Und wer gerade über einen Verwaltungswechsel nachdenkt, findet in unserem Artikel Hausverwaltungswechsel in München eine praktische Orientierung.