PV-Anlage auf dem Gemeinschaftsdach: So beschließt die WEG eine Solaranlage

Das Dach liegt seit Jahrzehnten in der Sonne und tut nichts. Der Strompreis kennt eigentlich nur eine Richtung. Und irgendwann, meist zwischen Tagesordnungspunkt fünf und der Kaffeepause, fragt jemand in der Eigentümerversammlung: Warum haben wir da oben eigentlich keine Solaranlage?

Berechtigte Frage. Wirklich. Nur ist der Weg von dieser Frage bis zum ersten Modul auf dem Dach ein ganz anderer, als die meisten am Tisch vermuten. Viele glauben, das sei heute ein Selbstläufer, ein Rechtsanspruch quasi, seit der Gesetzgeber Solar so kräftig fördert. Andere fürchten, man brauche Einstimmigkeit und könne das Vorhaben gleich wieder begraben, weil der Herr aus dem Erdgeschoss ja ohnehin immer dagegen ist. Beide liegen daneben.

Die Wahrheit liegt, wie so oft im Wohnungseigentumsrecht, dazwischen und im Detail. Dieser Beitrag führt Sie durch die drei Fragen, an denen sich in der Praxis alles entscheidet: Wie beschließt die WEG die Anlage überhaupt? Wer trägt die Kosten und wem gehört am Ende der Strom? Und welches Betreibermodell passt zu Ihrer Gemeinschaft? Dazu die aktuellen Entwicklungen beim Strom, die man kennen sollte, bevor man rechnet.

Zuerst das Grundsätzliche: Das Dach gehört allen

Fangen wir mit einer Selbstverständlichkeit an, die trotzdem regelmäßig für Streit sorgt. Das Dach eines Mehrfamilienhauses ist zwingend Gemeinschaftseigentum. Immer. Auch dann, wenn die Dachgeschosswohnung direkt darunter liegt und ihr Eigentümer das Gefühl hat, das sei doch praktisch sein Dach. Ist es nicht.

Daraus folgt: Niemand darf dort eigenmächtig etwas installieren. Kein einzelner Eigentümer, nicht der Beirat, nicht einmal die Verwaltung von sich aus. Die Errichtung einer Photovoltaikanlage auf dem Gemeinschaftsdach ist eine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG, also eine Maßnahme, die über die bloße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht. Und über bauliche Veränderungen entscheidet die Gemeinschaft durch Beschluss in einer ordentlich einberufenen Eigentümerversammlung.

Die gute Nachricht steckt in der WEG-Reform, dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, das seit dem 1. Dezember 2020 gilt. § 20 Abs. 1 WEG schafft die Kompetenz, über bauliche Veränderungen überhaupt durch Beschluss zu entscheiden; die nötige Mehrheit ergibt sich dann aus § 25 Abs. 1 WEG, nämlich die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Mehr Ja- als Nein-Stimmen, das genügt. Das früher gefürchtete Beschlussfähigkeitsquorum wurde abgeschafft, es kommt also nicht mehr darauf an, wie viele Eigentümer überhaupt anwesend oder vertreten sind. Wer die Reform noch mit dem alten Denken „bauliche Veränderung gleich Einstimmigkeit" im Kopf hat, arbeitet mit einem Rechtsstand, den es seit über fünf Jahren nicht mehr gibt.

Ein wichtiger Irrtum, den man ausräumen sollte

Bevor wir zur Kostenfrage kommen, muss ein Missverständnis aus dem Weg, das sich hartnäckig hält und in etlichen Ratgebern schlicht falsch dargestellt wird. Es geht um das Wort „privilegiert".

Seit Oktober 2024 sind Steckersolargeräte, also Balkonkraftwerke, in den Katalog der privilegierten baulichen Veränderungen aufgenommen worden. Für sie gilt: Jeder Eigentümer hat einen durchsetzbaren Anspruch, dass die Gemeinschaft ihm die Installation gestattet. Das ist eine feine Sache und für viele Beiräte inzwischen Routine. Nur wird daraus manchmal der Kurzschluss gezogen, dasselbe gelte auch für die große Anlage auf dem Gemeinschaftsdach. Tut es nicht.

Der wunde Punkt: Wer zahlt das alles?

Jetzt zum Kern, an dem sich die Gemüter erhitzen. Die Anlage ist mit einfacher Mehrheit beschlossen, wunderbar. Aber wer bezahlt sie?

Das Gesetz gibt hier eine auf den ersten Blick überraschende Antwort. Greift keine der Ausnahmen des § 21 Abs. 2 WEG, dann tragen nach § 21 Abs. 3 WEG grundsätzlich die Eigentümer die Kosten, die die Maßnahme beschlossen haben, und zwar nach dem Verhältnis ihrer Anteile. Und weil sie zahlen, stehen ihnen dann auch die Nutzungen zu, sei es der selbst genutzte Strom oder die Einspeisevergütung. Wer nicht beschlossen hat, bleibt bei Kosten und Nutzen außen vor. Die griffige Kurzform „wer zustimmt, zahlt und nutzt" trifft den Kern, verkürzt aber: Anknüpfungspunkt ist nicht das bloße Handheben, sondern die Gruppe der beschließenden Eigentümer.

Wichtig zu wissen: Zwingend ist diese Verteilung nicht in jedem Zuschnitt. Nach § 21 Abs. 5 WEG kann die Gemeinschaft eine abweichende Verteilung von Kosten und Nutzungen beschließen, solange sie niemandem Kosten auferlegt, der nach den Grundregeln gar nicht kostentragungspflichtig wäre. Das eröffnet Spielraum für maßgeschneiderte Lösungen, gerade wenn nur ein Teil der Gemeinschaft mitzieht.

Der Grundsatz klingt fair und ist es auch. Nur wird es für die zustimmende Gruppe schnell teuer, wenn sie klein ist. Deshalb führt der Weg für die meisten Gemeinschaften über eine der beiden Ausnahmen des § 21 Abs. 2 WEG, bei denen alle Eigentümer zur Kasse gebeten werden, und zwar anteilig nach Miteigentumsanteilen:

Die doppelt qualifizierte Mehrheit. Stimmen mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und gleichzeitig mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile für die Anlage, tragen alle die Kosten mit (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG). Zwei Hürden also, die beide gerissen werden müssen: Köpfe und Anteile.

Die Amortisation. Rechnet sich die Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums, reicht schon die einfache Mehrheit, um die Kosten auf alle umzulegen (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG). Was „angemessen" ist, sagt das Gesetz nicht ausdrücklich; die Rechtsprechung und die Literatur orientieren sich hier häufig an einem Zeitraum von etwa zehn Jahren, in Einzelfällen auch etwas länger. Bei einer PV-Anlage, die sich oft in zehn bis vierzehn Jahren trägt, ist das ein starkes Argument. Wichtig ist nur: Die Amortisationsberechnung muss von einem Fachmann stammen und den Eigentümern rechtzeitig vor der Versammlung vorliegen. Ein Bauchgefühl reicht nicht, und ein vager Verweis auf „das steigert doch den Wert" trägt vor Gericht keinen Meter weit.

Vier Wege, eine Anlage: die Betreibermodelle

Angenommen, die Mehrheit steht. Dann kommt die Frage, die in der Aufregung um den Beschluss gern untergeht, für den Erfolg aber mindestens ebenso wichtig ist: Wer betreibt die Anlage eigentlich? Wer schließt die Verträge, wer trägt das Risiko, wem fließen die Einnahmen zu?

Rechtlich hat eine WEG hier im Wesentlichen vier Optionen. Keine ist per se die beste, jede hat ihre Berechtigung, und welche passt, hängt von der Größe der Gemeinschaft, der Finanzierungsbereitschaft und der Frage ab, wie viel Aufwand man sich ans Bein binden will.

Modell 1: Die Gemeinschaft betreibt selbst

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist seit der Reform ein rechtsfähiger Verband (§ 9a WEG). Sie kann also selbst Betreiberin sein, Verträge schließen, den Strom nutzen und die Einnahmen im Gemeinschaftsvermögen verbuchen. Klingt naheliegend, hat aber Tücken. Die Erhaltungsrücklage ist nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG auf die ordnungsmäßige Erhaltung ausgerichtet; eine PV-Anlage als bauliche Veränderung ist damit jedenfalls nicht der Regelfall, für den diese Rücklage gedacht ist, und ihre Heranziehung wäre besonders sorgfältig zu prüfen. In der Praxis bleiben deshalb meist die Sonderumlage, die finanzschwache Eigentümer hart trifft, oder ein WEG-Darlehen, gegen das kapitalstarke Eigentümer oft Sturm laufen. Dazu kommen Betreiberpflichten, Wartung, Abrechnung, Störungsmanagement, für die eine normale Hausverwaltung meist weder die Ressourcen noch die Lust hat. Nicht ohne Grund raten viele Fachleute vom Eigenbetrieb durch die Gemeinschaft eher ab.

Modell 2: Die Betreiber-GbR der Willigen

Oft wollen nicht alle mitmachen, aber eine engagierte Gruppe schon. Für diese Konstellation ist die Betreibergesellschaft der eleganteste Weg. Die interessierten Eigentümer gründen eine Personengesellschaft, in aller Regel eine GbR, die von der Gemeinschaft die Dachfläche pachtet und die Anlage auf eigene Rechnung betreibt. Jeder Gesellschafter finanziert seinen Anteil, wie er möchte, mit Eigen- oder Fremdkapital, das ist seine Sache. Vertragspartner des Netzbetreibers wird die GbR.

Ein hübscher Nebeneffekt für die Gemeinschaft: Der Pachtzins, den die GbR zahlt, ist eine Einnahme aus dem Gemeinschaftseigentum und steht damit nach § 16 Abs. 2 WEG allen Eigentümern anteilig nach Miteigentumsanteilen zu, auch denen, die bei der Anlage nicht mitgemacht haben. So profitieren am Ende alle ein wenig, und der Frieden im Haus bleibt gewahrt.

Modell 3: Verpachtung an einen externen Dienstleister

Wer als Gemeinschaft überhaupt keinen Aufwand und kein Risiko möchte, verpachtet das Dach schlicht an einen externen Betreiber, etwa ein Stadtwerk, eine Energiegenossenschaft oder einen spezialisierten Anbieter. Der errichtet die Anlage, finanziert sie, betreibt sie und zahlt der WEG eine jährliche Pacht. Die Gemeinschaft trägt kein Investitionsrisiko, muss sich um nichts kümmern, verdient aber entsprechend weniger. Und wenn günstiger Strom für die Bewohner herauskommen soll, muss das im Vertrag ausdrücklich geregelt sein, sonst wandert der ganze Ertrag zum Contractor.

Modell 4: Mieterstrom mit Contracting

Das anspruchsvollste Modell. Ein Dienstleister betreibt die Anlage und liefert den Strom direkt an die Bewohner, mit eigener Abrechnung und dem Mieterstromzuschlag als Zusatzerlös. Das bringt die höchsten Erträge, verlangt aber den größten Apparat. Als grobe Praxisfaustregel, nicht als gesetzliche Schwelle, gilt: Bei Bestandsgebäuden trägt sich das Modell meist erst ab einer Größe von etwa fünfzehn Wohneinheiten. Für die kleine Anlage aus dem Neubau der Achtziger ist es in der Regel überdimensioniert.

Was man untereinander regeln muss, bevor es losgeht

Sobald die Anlage nicht allen gehört, sondern nur einer Gruppe, wird die Frage entscheidend, was zwischen dieser Gruppe und der übrigen Gemeinschaft geregelt ist. Und hier wird in der Praxis am meisten geschludert. Ein Beschluss, der nur sagt „wir bauen eine PV-Anlage", ist keine tragfähige Grundlage, sondern eine Einladung zur Anfechtung.

Geregelt gehören mindestens: die Nutzung der Dachfläche, also die Gestattung oder Verpachtung mitsamt Dauer und Kündigung. Der Rückbau am Ende der Laufzeit und wer ihn bezahlt. Die Haftung für Schäden, die durch die Anlage am Dach entstehen, denn das Dach bleibt Gemeinschaftseigentum, und ein undichtes Flachdach nach einer unsauberen Montage ist ein teurer Streit. Wartung, Versicherung, Zugangsrechte. Und ganz wichtig, weil oft vergessen: Was passiert, wenn ein beteiligter Eigentümer seine Wohnung verkauft? Aus dem Beschluss muss klar hervorgehen, ob die Betreiberstellung an das Sondereigentum gekoppelt ist oder personenbezogen bleibt. Sonst sitzt der Nachfolger irgendwann in einer GbR, von der er nichts wusste, oder die Anlage steht plötzlich ohne Betreiber da.

Und was macht man mit dem Strom?

Die Anlage produziert, und nun? Auch dafür gibt es mehrere Wege, und der interessanteste ist noch recht jung.

Der Klassiker ist die Allgemeinstromversorgung: Der Solarstrom deckt den Verbrauch des Gemeinschaftseigentums, also Aufzug, Treppenhausbeleuchtung, Heizungspumpe. Simpel, unstrittig, für viele kleinere Anlagen ideal. Wer nichts selbst verbrauchen will, wählt die Volleinspeisung und schickt den ganzen Strom ins Netz gegen Vergütung. Der Eigenverbrauch in den Wohnungen bringt am meisten, weil er teuren Netzstrom ersetzt, verlangt aber ein durchdachtes Zähler- und Leitungskonzept.

Und dann ist da die Neuerung, die vieles verändert. Seit dem Solarpaket I, in Kraft seit dem 16. Mai 2024, gibt es die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG. Sie schafft ein eigenes, erleichtertes Modell, um den auf dem Dach erzeugten Solarstrom an die Parteien im selben Gebäude weiterzugeben und zu verkaufen. Der Clou gegenüber der klassischen Vollbelieferung: Der Betreiber liefert nur den Solarstrom, jede Partei behält daneben ihren eigenen Reststromvertrag mit einem frei gewählten Anbieter für die Zeiten, in denen die Sonne nicht liefert. Betreibt die WEG die Anlage selbst, kann der sonst nötige Gebäudestromnutzungsvertrag unter bestimmten Voraussetzungen durch einen WEG-Beschluss ersetzt werden (§ 42b Abs. 6 EnWG). Was das Modell nicht ist: ein Selbstläufer ohne jede Formalie. Aufteilungskonzept, Messkonzept und Abrechnung müssen im Einzelfall sauber aufgesetzt werden, und dabei lohnt sich fachkundige Begleitung.

Auf den Punkt gebracht: Man darf jetzt seinen Sonnenstrom an die Nachbarn im Haus verkaufen, ohne dafür in die volle Rolle eines Energieversorgers mit Rundum-Belieferung schlüpfen zu müssen. Das ist für Mehrfamilienhäuser ein kleiner, aber echter Durchbruch. Vom klassischen Mieterstrom nach § 42a EnWG unterscheidet sich die Gebäudeversorgung vor allem in der Struktur: Der Mieterstrom kann über den Mieterstromzuschlag höhere Erlöse bringen, bindet den Betreiber aber enger in die Rolle des liefernden Versorgers ein. Für viele WEGs ist die neue Gebäudeversorgung deshalb der bequemere Weg, ohne dass sich das pauschal für jede Konstellation sagen lässt.

Aktuelle Entwicklungen beim Strom, die man kennen muss

Wer heute rechnet, sollte drei Dinge auf dem Schirm haben, die sich in den letzten Monaten bewegt haben.

Erstens die Einspeisevergütung. Die maßgeblichen Sätze veröffentlicht die Bundesnetzagentur; sie gelten jeweils für ein Halbjahr. Für Anlagen, die zwischen Februar und Juli 2026 in Betrieb gehen, gibt es bei Anlagen bis 10 kWp 7,78 Cent je Kilowattstunde bei Teileinspeisung und 12,34 Cent bei Volleinspeisung; bei größeren Anlagen bis 40 kWp sinkt der Teileinspeisesatz auf 6,73 Cent. Die Sätze werden halbjährlich um ein Prozent abgesenkt, die nächste Stufe kommt am 1. August 2026. Der entscheidende Trost dabei: Was zum Zeitpunkt der Inbetriebnahme gilt, ist für zwanzig Jahre plus das Inbetriebnahmejahr garantiert. Spätere Absenkungen berühren die eigene Anlage nicht mehr. Vor einer konkreten Kalkulation lohnt der Blick auf den tagesaktuellen Stand der Bundesnetzagentur, weil sich die Werte halbjährlich verschieben.

Zweitens die negativen Strompreise. Seit dem Solarspitzengesetz vom Februar 2025 erhalten neue Anlagen für Strom, den sie in Stunden negativer Börsenpreise einspeisen, keine Vergütung mehr; die Regelung findet sich in § 51a EEG. Als Ausgleich wird der Förderzeitraum hinten verlängert. Und ohne intelligentes Messsystem mit Steuerbox dürfen neue Anlagen nur sechzig Prozent ihrer Leistung ins Netz einspeisen. Ein Smart Meter ist also kein Luxus mehr, sondern rechnet sich schlicht.

Steuerlich hat sich vieles entspannt

Ein Wort noch zu den Steuern, weil die Sorge davor manche Gemeinschaft unnötig lähmt. Seit 2023 sind Einnahmen aus PV-Anlagen bis zu bestimmten Größen einkommensteuerfrei (§ 3 Nr. 72 EStG), und auf die Anschaffung der Komponenten fällt keine Umsatzsteuer mehr an, der sogenannte Nullsteuersatz. Der ganze bürokratische Berg, der früher abschreckte, ist damit deutlich kleiner geworden. Ob im Einzelfall zusätzlich eine Gewerbeanmeldung oder eine sonstige Registrierung nötig wird, hängt von der konkreten Gestaltung ab und lässt sich nicht allein aus der einkommensteuerlichen Befreiung ableiten. Das gehört mit auf die Klärungsliste. Bei größeren Projekten, besonders wenn Strom an Dritte verkauft wird, lohnt trotzdem der Blick eines Steuerberaters mit WEG-Erfahrung, denn dann kann es umsatzsteuerlich wieder kniffliger werden. Das klärt man besser vorher als in der nächsten Betriebsprüfung.

München im Blick: Förderung, Denkmalschutz, alte Dächer

Für Münchner Gemeinschaften noch ein paar Besonderheiten. Die kommunale PV-Förderung hat sich zuletzt spürbar verändert: Der direkte Anlagenzuschuss aus dem städtischen Förderprogramm Klimaneutrale Gebäude ist Ende 2024 weggefallen, während Bausteine wie Beratung, Planung und die Messtechnik für Mieterstrom teils weiter gefördert werden. Weil sich kommunale Programme laufend ändern, sollte man den aktuellen Stand vor der Antragstellung direkt bei der Stadt prüfen. Bundesweit gilt unverändert der zinsgünstige KfW-Kredit, dazu Nullsteuersatz und Steuerbefreiung.

Ein Thema, das man in München nicht unterschätzen sollte, ist der Denkmal- und Ensembleschutz. Viele Bauten der Nachkriegsjahrzehnte sind zwar keine Einzeldenkmäler, können aber in einem geschützten Ensemble liegen. Dann kann neben dem WEG-Beschluss auch eine denkmalrechtliche Erlaubnis nach Art. 6 BayDSchG erforderlich werden. Die gute Nachricht: Die bayerische Novelle von 2023 hat den erneuerbaren Energien in der Abwägung deutlich mehr Gewicht gegeben, gerade auf nicht einsehbaren Dachflächen sind Anlagen heute vielfach erlaubnisfähig. Eine Einzelfallprüfung ersetzt das aber nicht. Ein Blick in den Bayerischen Denkmal-Atlas und ein frühes Gespräch mit der Unteren Denkmalschutzbehörde ersparen böse Überraschungen.

Und dann sind da die Dächer selbst. Die typischen Münchner Flachdächer aus den Sechzigern bis Achtzigern haben oft einen Sanierungsstau, und nicht jede Statik trägt ohne Weiteres eine vollflächige Belegung. Ein zertifizierter Dachdeckerbetrieb sollte den Zustand vor der Montage prüfen, am besten macht man diese Prüfung gleich zur Auflage im Beschluss. Es wäre nicht das erste Projekt, das an einem Dach scheitert, über das vorher niemand richtig nachgedacht hat.

Ein anfechtungsfester Beschluss lässt keine Fragen offen

Zum Schluss der vielleicht wichtigste Praxishinweis. Die meisten PV-Vorhaben scheitern nicht am Gesetz, sondern an einem schlampigen Beschluss. Ein unbestimmter Text, eine vergessene Kostenregelung, keine Amortisationsstudie vor der Versammlung, das reicht schon, damit ein unzufriedener Eigentümer den Beschluss binnen Monatsfrist anficht (§ 45 WEG: einen Monat für die Klage, zwei für die Begründung).

Ein tragfähiger Beschluss benennt deshalb den Gegenstand konkret, also Leistung, ungefähres Anlagendesign, Standort und Leitungswege. Er legt die Vergabe und eine Kostenobergrenze auf Basis echter Angebote fest. Er sagt klar, auf welcher Rechtsgrundlage die Kosten verteilt werden und nach welchem Schlüssel. Er regelt das Betreibermodell samt der Frage, was bei einem Eigentümerwechsel geschieht. Und er verliert kein Detail bei Rückbau, Wartung, Versicherung und Stromnutzung. Das klingt nach viel, ist aber in ein, zwei sauberen Sitzungen zu schaffen, wenn die Vorbereitung stimmt. Und diese Vorbereitung ist am Ende der ganze Unterschied zwischen einer Anlage, die zwanzig Jahre still ihren Dienst tut, und einem Beschluss, der vor dem Amtsgericht landet.

Fazit: machbar, wenn man die richtige Reihenfolge einhält

Die Solaranlage auf dem Gemeinschaftsdach ist heute kein exotisches Wagnis mehr, sondern für viele Münchner WEGs eine sinnvolle, machbare Sache. Der Beschluss ist mit einfacher Mehrheit zu haben. Die eigentliche Kunst liegt in der Kostenverteilung, im passenden Betreibermodell und in einem Beschluss, der keine Fragen offenlässt.

Wer die Reihenfolge einhält, also erst gründlich vorbereiten, dann Mehrheit und Finanzierung klären, dann sauber beschließen und umsetzen, für den wird aus dem brachliegenden Dach eine Quelle, die zwei Jahrzehnte lang liefert. Und die neue Gebäudeversorgung macht es erstmals leicht, den Strom da zu lassen, wo er erzeugt wird: im Haus, bei den eigenen Leuten.

Haben Sie Fragen zu einem konkreten Vorhaben oder möchten Sie einmal durchrechnen lassen, welches Modell zu Ihrer Gemeinschaft passt? Kontaktieren Sie uns unter Kontakt. Marina Wottschal und das Team der Immobilienverwaltung Wottschal begleiten Sie von der ersten Machbarkeitsfrage bis zum fertigen Beschluss. Wer ohnehin gerade über einen Verwalterwechsel nachdenkt, findet Orientierung in unserem Beitrag Hausverwaltungswechsel in München.

Dieser Beitrag gibt den Rechts- und Förderstand von Juli 2026 wieder und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Energieberatung im Einzelfall. Die Höhe der Einspeisevergütung und der energierechtliche Rahmen ändern sich laufend; die geplante EEG-Reform 2027 war zum Redaktionsschluss noch nicht beschlossen.