Legionellenbefall in der WEG München: Was Eigentümer und Beiräte jetzt tun müssen

Ein Freitagnachmittag, das Labor am Telefon. Die Probe aus dem Heizungskeller ist auffällig, Legionellen, der Wert liegt über der Marke. Und jetzt? Für viele Verwaltungsbeiräte und Eigentümer ist das der Moment, in dem ein bis dahin abstraktes Thema plötzlich sehr konkret wird - und meist ziemlich unangenehm. Denn Legionellen sind kein Schönheitsfehler an der Fassade, den man vertagen kann. Es hängt Gesundheit dran, es hängen Fristen dran, und es hängt Geld dran. Manchmal ziemlich viel.

Die gute Nachricht vorweg: Legionellen sind beherrschbar. Sie sind kein Schicksal und kein Baumangel, mit dem man leben muss. Wer versteht, warum sich die Bakterien in der Hausinstallation überhaupt vermehren, der versteht auch, wie man sie wieder loswird - und wie man verhindert, dass sie wiederkommen. Dieser Beitrag richtet sich an Münchner WEGs, die entweder gerade einen Befund auf dem Tisch haben oder vorsorgen wollen. Es geht um Technik, um Recht, und um die Frage, wer am Ende was zahlt.

Was Legionellen sind - und warum ausgerechnet die Dusche zum Problem wird

Legionellen sind Stäbchenbakterien, die natürlicherweise im Grund- und Süßwasser vorkommen. In geringen Mengen sind sie überall, auch im Trinkwasser, das bei Ihnen aus der Leitung kommt. Das ist erstmal kein Grund zur Panik. Kritisch wird es erst, wenn sie sich in der Hausinstallation massenhaft vermehren - und dann über feinste Wassertröpfchen, sogenannte Aerosole, eingeatmet werden.

Genau deshalb ist die Dusche der klassische Gefahrenort. Nicht das Trinken. Wer legionellenhaltiges Wasser schluckt, dem passiert in aller Regel nichts. Wer die zerstäubten Tröpfchen beim Duschen tief in die Lunge einatmet, kann dagegen erkranken - an der Legionärskrankheit, einer schweren Lungenentzündung, oder am milderen Pontiac-Fieber. Und das ist keine theoretische Gefahr. Nach den Meldedaten des Robert-Koch-Instituts wurden 2023 rund 2.160 Fälle labordiagnostisch gesichert, ein deutlicher Anstieg gegenüber den Vorjahren. Die Sterblichkeit der Legionärskrankheit liegt bei ambulant erworbenen Fällen laut RKI zwischen fünf und neun Prozent - bei im Krankenhaus erworbenen Infektionen noch höher.

Der Schlüssel zu allem, was danach kommt, ist die Temperatur. Legionellen fühlen sich zwischen 25 und 45 Grad pudelwohl, ihr Wachstumsoptimum liegt bei etwa 30 bis 42 Grad. Handwarmes Wasser also. Unter 20 Grad ruhen sie mehr oder weniger, ab 55 Grad stellen sie das Wachstum ein, und ab rund 60 Grad sterben sie zügig ab. Diese vier Zahlen - 25, 45, 55, 60 - sind das Fundament, auf dem jede technische Maßnahme steht. Merken Sie sie sich, der Rest des Artikels ergibt sich fast von selbst daraus.

Der Grenzwert und was er auslöst: 100 KBE und kein bisschen Kulanz

Kommen wir zu der Zahl, die den Stein ins Rollen bringt. Der technische Maßnahmenwert für Legionellen liegt bei 100 koloniebildenden Einheiten je 100 Milliliter, kurz 100 KBE/100 ml. Das steht in § 51 der Trinkwasserverordnung in Verbindung mit Anlage 3.

Und hier ist ein Detail, das seit der Novelle der Trinkwasserverordnung im Juni 2023 gilt und das viele noch nicht auf dem Schirm haben: Es reicht bereits das Erreichen dieses Wertes. Früher musste er überschritten werden, jetzt genügt das Gleichziehen. Ein feiner Unterschied auf dem Papier, ein handfester in der Praxis. Wer bei exakt 100 KBE landet, ist schon mittendrin in der Handlungspflicht.

Was diese Pflicht konkret bedeutet, lässt sich in vier Schritten zusammenfassen. Das Labor meldet den Befund unverzüglich dem Gesundheitsamt - das läuft in der Regel automatisch über das akkreditierte Labor, ist also nicht Ihre Bringschuld, aber Sie sollten wissen, dass es passiert. Die Ursache muss untersucht werden, inklusive einer Ortsbesichtigung der Anlage. Es ist eine schriftliche Risikoabschätzung zu erstellen, die früher etwas sperrig "Gefährdungsanalyse" hieß. Und die Bewohner sind zu informieren, meist per Aushang im Treppenhaus.

Ab welchen Werten es richtig ernst wird, zeigt eine grobe Staffelung, an der sich auch die Gesundheitsämter orientieren. Bis 100 KBE gilt: kein Pflichtprogramm, aber wachsam bleiben. Ab 100 KBE läuft das oben beschriebene Pflichtprogramm. Über 1.000 KBE spricht man von hoher Kontamination, hier ist kurzfristige Sanierung angesagt. Und jenseits von 10.000 KBE, bei extrem hoher Kontamination, kann das Gesundheitsamt zur direkten Gefahrenabwehr Nutzungseinschränkungen bis hin zum Duschverbot verhängen.

Wer ist eigentlich verantwortlich? Die unbequeme Antwort für die WEG

Jetzt wird es rechtlich, und für manche Eigentümer überraschend. Die zentrale Trinkwasserinstallation eines Mehrfamilienhauses ist Gemeinschaftseigentum. Das gilt für die Versorgungsleitungen bis zur ersten Absperrmöglichkeit in der einzelnen Wohnung - und zwar selbst dann, wenn ein bestimmter Strang nur eine einzige Wohnung versorgt. Der Bundesgerichtshof hat das mehrfach bestätigt, etwa in seinen Entscheidungen V ZR 57/12 und V ZR 152/19.

Daraus folgt die zentrale Konsequenz: Betreiber der Anlage im Sinne der Trinkwasserverordnung ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die GdWE. Nicht der einzelne vermietende Eigentümer, nicht der Verwalter persönlich, sondern die Gemeinschaft als Ganzes. Sie trägt die Untersuchungspflicht, sie trägt die Sanierungspflicht, und sie ist auch die richtige Adressatin, wenn das Gesundheitsamt Anordnungen erlässt. Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof hat das für Bayern klargestellt (Beschluss vom 29.09.2014, 20 CS 14.1663).

Der Verwalter setzt das operativ um - er beauftragt die Prüfung, koordiniert die Fachfirma, bereitet die Beschlüsse vor. Der Verwaltungsbeirat wiederum überwacht und unterstützt, ohne selbst zu entscheiden. Dazu später mehr, denn gerade beim Thema Legionellen kann ein aufmerksamer Beirat eine Menge bewirken.

Wie oft muss überhaupt geprüft werden?

Die Prüfpflicht trifft nicht jede WEG gleichermaßen. Entscheidend sind zwei Dinge: Handelt es sich um eine Großanlage, und wird Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit abgegeben?

Eine Großanlage liegt nach § 3 TrinkwV vor, wenn der Warmwasserspeicher mehr als 400 Liter fasst oder wenn zwischen dem Abgang des Trinkwassererwärmers und der entferntesten Entnahmestelle mehr als 3 Liter Wasser in einer Leitung stehen. Die Zirkulationsleitung zählt bei dieser Rechnung nicht mit. Die meisten Mehrfamilienhäuser mit zentraler Warmwasserbereitung fallen darunter. Ein- und Zweifamilienhäuser dagegen gelten ausdrücklich nicht als Großanlage.

Die gewerbliche Tätigkeit ist schnell erklärt: Vermietung zählt dazu. Sobald also in der WEG auch nur eine Wohnung vermietet wird, greift die Pflicht zur systemischen Untersuchung - und zwar mindestens alle drei Jahre. Bei öffentlicher Tätigkeit, etwa in einem Wohnheim, wäre jährlich zu prüfen. Hat eine Anlage dreimal in Folge keine Beanstandung, kann das Gesundheitsamt längere Intervalle zulassen.

Was viele nicht wissen: Auch eine reine Selbstnutzer-WEG, in der niemand vermietet, ist nicht komplett aus dem Schneider. Die Pflicht zur systemischen Untersuchung entfällt zwar. Die allgemeine Pflicht, die Anlage nach den anerkannten Regeln der Technik zu betreiben, bleibt aber bestehen. Wer die 60 Grad am Speicher nicht hält, handelt auch als reine Eigennutzer-Gemeinschaft fahrlässig.

Die technische Seite: Was wirklich hilft - und was nur Symptombekämpfung ist

Jetzt zum Kern, der technischen Tiefe. Und gleich vorweg ein Satz, den man sich einrahmen könnte: Desinfektion ist nicht Sanierung. Wer Legionellen mit einer Hitzeschaltung oder einer Chemiedosierung erschlägt, hat sie kurzfristig weg - aber die Ursache steht noch. Nachhaltig wird es erst, wenn man an die Wurzel geht. Und die Wurzel heißt fast immer: Temperatur, Stagnation, oder marode Leitungen.

Temperaturmanagement - die Königsdisziplin

Wenn Sie aus diesem ganzen Artikel nur eine Maßnahme mitnehmen, dann diese. Konsequentes Temperaturmanagement ist die mit Abstand wirksamste und günstigste Waffe gegen Legionellen. Die Regeln nach DVGW-Arbeitsblatt W 551 und DIN 1988-200 sind eindeutig: mindestens 60 Grad am Austritt des Trinkwassererwärmers, mindestens 55 Grad an jeder Stelle des Zirkulationssystems, sodass auch der Rücklauf nicht unter 55 Grad fällt. Die Zirkulationspumpe sollte durchlaufen; eine Absenkung ist nur eng begrenzt zulässig, maximal acht Stunden innerhalb von 24 Stunden, und auch das nur bei nachweislich einwandfreien Verhältnissen.

Auf der Kaltwasserseite gilt das Spiegelbild. Kaltwasser soll unter 25 Grad bleiben, besser noch unter 20. Konkret: Spätestens 30 Sekunden nach vollem Öffnen des Hahns darf das kalte Wasser 25 Grad nicht übersteigen. Klingt selbstverständlich, ist es aber nicht - in schlecht gedämmten Schächten, wo warme und kalte Leitungen eng beieinander liegen, klettert die Kaltwassertemperatur gern mal in den kritischen Bereich.

Ein Wort zum Energiesparen, weil die Frage garantiert kommt: Ja, 60 Grad kosten mehr als 50. Und ja, das beißt sich mit manchem Effizienzgedanken. Aber das Umweltbundesamt ist hier unmissverständlich - der Gesundheitsschutz hat Vorrang. Wer die Warmwassertemperatur aus Spargründen absenkt und dafür einen Legionellenbefall riskiert, spart am völlig falschen Ende.

Thermische Desinfektion - die Notbremse, nicht der Dauerbetrieb

Die thermische Desinfektion, im Handwerkerjargon "Legionellenschaltung" genannt, ist die klassische Sofortmaßnahme. Dabei wird der gesamte Warmwasserkreis auf mindestens 70 Grad hochgefahren, die Pumpe läuft im Dauerbetrieb, und dann wird jede einzelne Zapfstelle nacheinander mindestens drei Minuten mit diesem 70-Grad-Wasser durchgespült. Bei 70 Grad sterben Legionellen innerhalb von Sekunden.

Klingt einfach, hat aber Tücken. Die größte heißt Verbrühungsgefahr. 70 Grad heißes Wasser verbrüht in Sekundenbruchteilen. Bewohner müssen vorab informiert werden, Verbrühungsschutz-Armaturen gegebenenfalls ausgebaut, und das durchführende Personal trägt Schutzausrüstung, inklusive Atemschutz gegen die Aerosole. Dazu kommt die Materialbelastung: Wiederholtes Aufheizen setzt Leitungen, Dichtungen und Armaturen zu. Und die eigentliche Krux - Totleitungen und Stichleitungen werden oft gar nicht richtig erreicht, Biofilme überleben in ihren Nischen.

Deshalb hat sich die Fachwelt von der routinemäßigen Legionellenschaltung weitgehend verabschiedet. Der Entwurf des überarbeiteten Regelwerks und das Umweltbundesamt sehen sie kritisch. Als anlassbezogene Notbremse bei akutem Befall hat sie ihre Berechtigung. Als Dauerlösung ist sie energetisch wie hygienisch ein Irrweg.

Rohre, Materialien und die Sache mit der Fließrichtung

In vielen Münchner Altbauten sitzt das eigentliche Problem in den Wänden: verzinkte Stahlrohre. Sie korrodieren, es bildet sich Lochfraß, die Innenwände werden rau, es lagert sich ab - und in diesen Ablagerungen und Biofilmen fühlen sich Legionellen zu Hause. Ist die Korrosion fortgeschritten, hilft kein Flicken mehr, dann muss die Leitung raus.

Als Ersatzmaterial hat sich nichtrostender Edelstahl bewährt: langlebig, temperatur- und druckbeständig, hygienisch unbedenklich. Kupfer geht bei passender Wasserbeschaffenheit, moderne Mehrschicht-Kunststoffe ebenfalls. Es gibt allerdings eine eiserne Regel bei gemischten Installationen, an der schon manche Sanierung gescheitert ist: In Fließrichtung immer von unedel zu edel, also etwa Stahl vor Kupfer vor Edelstahl - nie umgekehrt. Wer die Reihenfolge dreht, riskiert Lochkorrosion am unedleren Metall. Ein teurer Fehler, der sich leicht vermeiden lässt.

Totleitungen - die stillen Brutstätten

Wenn es einen heimlichen Hauptschuldigen bei Legionellen gibt, dann sind es Totleitungen. Das sind nicht mehr genutzte, aber immer noch wasserführende Leitungsstücke - der Überrest einer stillgelegten Zapfstelle, ein blind endender Strang nach einem Umbau. In ihnen steht das Wasser dauerhaft, ungestört, oft genau im wachstumsfreundlichen Temperaturbereich. Ein Legionellen-Paradies.

Der Rückbau dieser Totstränge ist eine der wirksamsten und nachhaltigsten Maßnahmen überhaupt - und er gehört zwingend vor jede Desinfektion. Es bringt wenig, das System aufzuheizen, wenn danach in einer vergessenen Leitung munter weiter Nachschub heranwächst. Schon zwölf Stunden Stagnation lassen die Keimzahl spürbar steigen. Bei einer Totleitung reden wir nicht von Stunden, sondern von Jahren.

Dämmung: heiß bleibt heiß, kalt bleibt kalt

Ein oft unterschätzter Punkt. Warm- und Kaltwasserleitungen müssen thermisch voneinander entkoppelt sein. Warmgehende Leitungen - Zirkulation, Heizung - gehören lückenlos gedämmt, damit sie ihre Temperatur halten. Kaltwasserleitungen müssen umgekehrt vor Erwärmung geschützt werden. In der Vorwandinstallation heißt das: Warmwasser nach oben, Kaltwasser nach unten, mit Abstand verlegt, damit die aufsteigende Wärme das kalte Wasser nicht aufheizt.

Eine wichtige Einschränkung, die gern verschwiegen wird: Dämmung allein rettet Sie nicht. Steht das Wasser lange genug, erwärmt sich auch eine gut gedämmte Kaltwasserleitung irgendwann auf Raumtemperatur - die Dämmung verzögert das nur. Deshalb braucht es zusätzlich regelmäßigen Wasseraustausch und möglichst kühle Schächte. Technik und Verhalten greifen hier ineinander.

Filter, UV, Chemie - die ergänzenden Verfahren im Überblick

Neben den baulichen Maßnahmen gibt es eine Reihe technischer Verfahren, die je nach Situation als Ergänzung sinnvoll sein können. Jedes hat sein Profil, seine Stärke, seine Grenze.

Endständige Sterilfilter sind die Retter in der akuten Not. Direkt an Dusche oder Waschtisch montiert, halten sie mit einer feinen Membran die Legionellen zurück. Das Gesundheitsreferat der Landeshauptstadt München nennt sie als derzeit einzige Maßnahme, die selbst bei angeordnetem Duschverbot sofort nach Einbau eine uneingeschränkte Nutzung erlaubt. Der Haken: Es ist ausdrücklich eine zeitlich befristete Überbrückung während der Sanierung, kein Ersatz für sie. Die Filter haben eine begrenzte Standzeit, müssen regelmäßig gewechselt werden, und die Ursache bleibt unberührt.

UV-Desinfektion bestrahlt das Wasser im Durchfluss mit UV-C-Licht und tötet Legionellen ohne jede Chemie. Sauber und umweltfreundlich - aber die Wirkung endet exakt am Bestrahlungspunkt. Keine Depotwirkung, kein Schutz im nachgelagerten Netz, und gegen Biofilme in den Leitungen dahinter richtet sie nichts aus. Als Baustein am Speicherausgang brauchbar, als Alleinlösung ungeeignet.

Chlordioxid und elektrolytische Verfahren bringen etwas mit, das der thermischen Desinfektion fehlt: eine Depotwirkung bis in die letzte Verästelung des Netzes. Chlordioxid wird vor Ort erzeugt, ist im Wasser stabil und kann bei dauerhafter Dosierung sogar Biofilme abtragen. Der Preis dafür: Es sind zulassungspflichtige Aufbereitungsstoffe, es braucht Betriebsbuchführung und Überwachung, es können sich Nebenprodukte bilden, und die Materialverträglichkeit will bedacht sein. Nichts, was man mal eben nebenbei installiert.

Ultrafiltration schließlich arbeitet mit einer physikalischen Membranbarriere, die mehr als 99,99 Prozent aller Keime zurückhält - und das temperaturunabhängig, für warm und kalt gleichermaßen. Technisch elegant. Formal ist sie allerdings kein zugelassenes Desinfektionsverfahren nach TrinkwV, sondern ein Aufbereitungsverfahren, und die Membranen wollen gewartet und gespült werden.

Wenn die Anlage selbst der Fehler ist

Manchmal liegt das Problem tiefer als in Temperatur oder einzelnen Rohren. Überdimensionierte Speicher, in denen zu viel Wasser zu lange steht. Verwinkelte Leitungsführung mit lauter kleinen Stagnationszonen. Fehlender hydraulischer Abgleich, sodass einzelne Stränge nie richtig warm werden. In solchen Fällen hilft nur der Umbau - hin zu schlanken, gut durchströmten Leitungen, bei denen jede Zapfstelle regelmäßig Wasser zieht. Frischwasserstationen, die das Warmwasser erst bei Bedarf erzeugen und ganz ohne großen Speicher auskommen, sind hier oft die eleganteste Lösung. Und der schöne Nebeneffekt: Solche Umbauten senken meist auch den Energieverbrauch.

Was Bewohner selbst tun können

Technik ist die eine Hälfte, Verhalten die andere. Und Bewohner können mehr beitragen, als die meisten denken.

Die goldene Regel lautet: Stagnation vermeiden. Wasser soll fließen, nicht stehen. Alle Zapfstellen sollten regelmäßig genutzt werden, mindestens alle 72 Stunden ein Durchlauf. Wer aus dem Urlaub zurückkommt, dreht als Erstes alle Hähne auf und lässt laufen, bis frisches Wasser kommt - erst warm, so heiß es geht, dann kalt, so kalt es geht. Bei längerer Abwesenheit lohnt es sich, jemanden zu bitten, alle paar Tage kurz Wasser zu ziehen.

Selten genutzte Zapfstellen sind heimliche Risikoquellen - das Gäste-WC, die Kellerdusche, der Wasserhahn in der Waschküche. Bewusst mit durchspülen. Und die Duschköpfe: regelmäßig entkalken und reinigen, denn im Kalk und in den Schläuchen sammelt sich gern Biofilm. Einmal im Quartal ist ein guter Rhythmus, bei selten genutzten Duschen öfter.

Die WEG entscheidet: Beschluss, Kosten, Sonderumlage

Nun zu der Frage, die in der Eigentümerversammlung für die meiste Aufregung sorgt - wer zahlt das alles? Der Einstieg in die Antwort führt über eine juristische Weiche: Ist die Maßnahme Erhaltung oder bauliche Veränderung?

Die Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands - also der Austausch korrodierter Leitungen, der Rückbau von Totsträngen, das Wiederherstellen der vorgeschriebenen Temperaturen - ist Erhaltung nach § 19 WEG. Dafür genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss, und die Kosten verteilen sich nach dem gesetzlichen Schlüssel des § 16 Abs. 2 WEG, also nach Miteigentumsanteilen. Auf alle. Das ist der Punkt, der selbstnutzende Eigentümer oft überrascht: Auch wer selbst gar nicht vermietet, zahlt die Sanierung mit. Denn die zentrale Anlage gehört allen, und der Gesundheitsschutz betrifft alle. Das Landgericht Saarbrücken hat für die laufende Legionellenprüfung genau so entschieden (Urteil vom 18.12.2015, 5 S 17/15) - sie ist von allen zu tragen, nicht nur von den Vermietern.

Geht eine Maßnahme über den bisherigen Sollzustand hinaus - etwa der Neueinbau einer Ultrafiltrations- oder Chlordioxidanlage, wo vorher keine war -, ist es eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG. Auch die lässt sich mit einfacher Mehrheit beschließen, aber die Kostentragung folgt dann den Regeln des § 21 WEG.

Ein praktisch wichtiger Sonderfall: Was, wenn für die Strangsanierung ins Sondereigentum eingegriffen werden muss, etwa weil die Leitung durch ein Bad läuft? Der BGH hat 2022 entschieden (Urteil vom 08.07.2022, V ZR 207/21), dass die Gemeinschaft solche Eingriffe im Rahmen einer Strangsanierung gestatten und die Kosten der Gemeinschaft auferlegen kann. Die betroffenen Sondereigentümer müssen den Eingriff dulden. Umgekehrt gilt aber auch eine Grenze: Für Leitungen, die im Sondereigentum stehen - hinter der ersten Absperrmöglichkeit, also die Anbindeleitungen und Armaturen in der Wohnung -, fehlt der WEG die Beschlusskompetenz. Hier ist jeder Eigentümer selbst zuständig.

Bei größeren Sanierungen reicht die Erhaltungsrücklage selten aus. Dann kommt die Sonderumlage ins Spiel, über die ebenfalls die Eigentümerversammlung beschließt. Wichtig ist, dass der Verteilungsschlüssel stimmt und die Einladung den Punkt sauber ankündigt. Ein handwerklich schlecht gemachter Beschluss kann angefochten werden - und dann verlieren alle Zeit, die man beim Thema Legionellen nun wirklich nicht hat.

Die Rolle des Beirats: unterschätzt und wichtig

Der Verwaltungsbeirat entscheidet nichts und weist niemanden an - das ist nicht seine Aufgabe. Aber er unterstützt und überwacht den Verwalter (§ 29 WEG), und gerade beim Thema Legionellen kann ein wacher Beirat viel bewirken. Er sollte darauf achten, dass die Prüfintervalle eingehalten werden, dass Befunde transparent kommuniziert und nicht unter den Teppich gekehrt werden, dass Angebote und Sanierungskonzepte fachlich geprüft werden, und dass das Thema rechtzeitig auf die Tagesordnung kommt statt erst, wenn das Gesundheitsamt schon Druck macht.

Und die Haftungsangst, die viele vom Beiratsamt abhält? Sie ist beim ehrenamtlich tätigen Beirat weitgehend unbegründet. Wer unentgeltlich arbeitet, haftet nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Mehr dazu, wie sich Beiräte absichern, lesen Sie in unserem Beitrag zu Haftung und Vergütung des WEG-Beirats.

Und die Mieter?

Kurz, weil es hier vor allem um die Eigentümerseite geht. Bei einer Grenzwertüberschreitung muss der vermietende Eigentümer seine Mieter informieren. Die Legionellenprüfpflicht ist Teil der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters, das hat der BGH bestätigt (Urteil vom 06.05.2015, VIII ZR 161/14). Ob eine Mietminderung greift, hängt stark vom Einzelfall ab - die Gerichte urteilen uneinheitlich, die Spanne reicht von "kein Mangel unterhalb einer konkreten Gesundheitsgefahr" bis zu 25 Prozent Minderung bei sehr hoher Kontamination mit Duschverbot. Die Kosten der Legionellenprüfung selbst sind übrigens grundsätzlich als Betriebskosten auf die Mieter umlagefähig.

Das Wichtigste in Kürze

Legionellen sind kein Grund zur Panik, aber ein Grund zum Handeln. Der Maßnahmenwert von 100 KBE/100 ml ist scharf gestellt - schon das Erreichen löst Pflichten aus. Verantwortlich ist die Eigentümergemeinschaft als Betreiberin der zentralen Anlage, nicht der einzelne Vermieter. Technisch schlägt die dauerhafte Ursachenbeseitigung jede Desinfektion: Temperaturen halten (60 Grad am Speicher, 55 in der Zirkulation, Kaltwasser unter 25), Totleitungen raus, marode Rohre erneuern. Desinfektion, endständige Filter und Co. sind wertvolle Werkzeuge zur Gefahrenabwehr - aber sie ersetzen die Sanierung nicht. Und die Kosten? Die trägt bei der Erhaltung die Gemeinschaft nach Miteigentumsanteilen, meist über eine Sonderumlage.

Wer das Thema ernst nimmt, bevor der Anruf vom Labor kommt, hat die deutlich besseren Karten. Ein sauber betriebenes System, eingehaltene Temperaturen, dokumentierte Prüfungen - das ist die günstigste Legionellenprävention, die es gibt.

Sie haben einen Befund auf dem Tisch oder wollen Ihre Anlage prüfen lassen, bevor etwas passiert? Kontaktieren Sie uns unter Kontakt - Marina Wottschal und das Team der Immobilienverwaltung Wottschal begleiten Münchner WEGs durch den gesamten Prozess, von der ersten Risikoabschätzung bis zur abgeschlossenen Sanierung. Wenn Sie ohnehin gerade über die Qualität Ihrer Verwaltung nachdenken, finden Sie in unserem Ratgeber zum Hausverwaltungswechsel in München weitere Orientierung.

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Dieser Artikel wurde auf Basis von Primärquellen und seriöser Fachliteratur erstellt. Stand: Februar 2026. Alle Angaben ohne Gewähr. Die geltenden technischen Regeln, insbesondere das DVGW-Arbeitsblatt W 551, befinden sich derzeit in Überarbeitung. Bei konkreten Rechts- oder Sanierungsfragen empfiehlt sich die Beratung durch einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht sowie einen qualifizierten SHK-Fachbetrieb.