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Während große WEGs mit 50 oder mehr Einheiten meist problemlos eine Verwaltung finden, kämpfen kleinere Gemeinschaften mit weniger als zehn Wohnungen oft monatelang um eine professionelle Betreuung. Besonders in München, wo der Immobilienmarkt ohnehin angespannt ist, verschärft sich diese Problematik zusätzlich. Das Problem ist struktureller Natur: Kleine WEGs sind für viele Verwaltungsunternehmen schlichtweg nicht rentabel genug. Die Kosten pro Einheit steigen überproportional, während der Verwaltungsaufwand oft ähnlich hoch bleibt wie bei größeren Objekten. Gleichzeitig haben kleine Eigentümergemeinschaften oft nicht die Verhandlungsmacht, um attraktive Konditionen auszuhandeln. Das Ergebnis sind häufige Absagen oder Angebote zu überhöhten Preisen, die das Budget der Gemeinschaft sprengen. Doch es gibt Lösungen für dieses Dilemma. Mit der richtigen Strategie, psychologisch geschicktem Vorgehen und gezielten Argumenten können auch kleine WEGs eine professionelle und bezahlbare Hausverwaltung finden. Dieser Artikel zeigt Ihnen die wirksamsten Strategien, um als kleine WEG eine gute Hausverwaltung zu gewinnen. ## Warum kleine WEGs Probleme bei der Verwaltungssuche haben ### Strukturelle Marktprobleme machen es kleinen WEGs schwerer Der deutsche Hausverwaltungsmarkt ist geprägt von einer klaren Präferenz für größere Objekte. Diese Entwicklung hat mehrere Ursachen, die tief in der Wirtschaftlichkeit der Branche verwurzelt sind. Große Verwaltungsunternehmen mit über 3.000 Verrechnungseinheiten können durch Skaleneffekte ihre Kosten deutlich reduzieren und dennoch profitabel arbeiten. Bei kleinen WEGs fehlen diese Vorteile vollständig. Ein wesentlicher Faktor ist der administrative Aufwand, der sich nicht proportional zur Objektgröße verhält. Die Erstellung einer Jahresabrechnung, die Organisation von Eigentümerversammlungen oder die Koordination von Instandhaltungsmaßnahmen erfordern einen ähnlichen Zeitaufwand, unabhängig davon, ob es sich um fünf oder fünfzig Wohnungen handelt. Während bei großen WEGs diese Fixkosten auf viele Einheiten verteilt werden können, müssen sie bei kleinen Gemeinschaften von wenigen Eigentümern getragen werden. Hinzu kommt die Komplexität moderner Verwaltungsaufgaben. Die WEG-Reform von 2020 hat die Anforderungen an Hausverwaltungen erheblich verschärft. Seit dem 1. Dezember 2023 entspricht nur noch die Bestellung eines zertifizierten Verwalters der ordnungsmäßigen Verwaltung. Diese Zertifizierung erfordert kontinuierliche Weiterbildung und Investitionen in moderne Verwaltungssoftware, die sich bei kleinen Objekten schwerer amortisieren lassen. ### Hohe Kosten pro Einheit bei kleinen WEGs Die Kostensituation für kleine WEGs in München ist besonders dramatisch. Aktuelle Marktdaten zeigen deutliche Preisunterschiede je nach Objektgröße. Während große WEGs durchschnittlich 19,75 Euro pro Wohneinheit und Monat zahlen, müssen kleinere Gemeinschaften mit weniger als zehn Einheiten bereits 32 Euro und im Süddeutschen Raum auch bis zu 75 EUR aufbringen. Auf Grund hoher Löhne und Allgemeinkosten in München, müssen kleine WEGs mit einem Mindestbetrag von circa 300 EUR rechnen. Diese Preisstruktur führt zu einer paradoxen Situation: Je kleiner die WEG, desto höher die Pro-Kopf-Belastung für die Eigentümer. Eine vierköpfige Familie, die eine Eigentumswohnung in einer kleinen WEG besitzt, zahlt möglicherweise mehr für die Verwaltung als eine Familie in einer großen Wohnanlage mit professioneller Betreuung und umfassendem Service. Die Situation verschärft sich zusätzlich durch geplante Preiserhöhungen. Aktuelle Umfragen zeigen, dass acht von zehn Verwaltungen ihre Vergütungssätze um bis zu 15 Prozent anheben wollen. Für kleine WEGs bedeutet dies eine weitere Kostensteigerung auf bereits hohem Niveau. Gleichzeit hat eine professionelle Verwaltungsarbeit in München auf Grund der hohen Immobilienpreise einen stärkeren [Einfluss auf die Wertsteigerung](https://immowot.de/blog/weg-einfluss-immobilienwert) oder den Wertverfall Ihrer Immobilie. Deswegen ist es besonders kritisch eine professionelle Hausverwaltung für sich zu gewinnen. Vergleichstabelle: Kosten nach WEG-Größe | WEG-Größe | Kleine Verwalter | Große Verwalter | Durchschnitt | |-----------|------------------|-----------------|--------------| | < 10 Einheiten | 27,52 € | 34,68 € | 29,35 € | | 10-50 Einheiten | 19,83 € | 21,07 € | 20,45 € | | > 50 Einheiten | 20,40 € | 19,27 € | 19,75 € | Quelle: VDIV-Marktdaten 2024 ### Absagen großer Verwaltungen bei kleinen WEGs Große und etablierte Hausverwaltungen lehnen kleine WEGs häufig kategorisch ab. Diese Praxis hat sich in den letzten Jahren verstärkt, da die Branche zunehmend auf Effizienz und Rentabilität ausgerichtet ist. Verwaltungsunternehmen mit klaren Strukturen und standardisierten Prozessen können ihre Vorteile nur bei einer gewissen Mindestgröße ausspielen. Die Ablehnungsgründe sind vielfältig und nachvollziehbar aus betriebswirtschaftlicher Sicht. Kleine WEGs erfordern oft einen höheren Betreuungsaufwand pro Einheit, da die Eigentümer weniger Erfahrung mit Verwaltungsabläufen haben und mehr Beratung benötigen. Gleichzeitig sind die Umsätze zu gering, um spezialisierte Mitarbeiter zu beschäftigen oder in moderne Technologien zu investieren. Ein weiterer Aspekt ist die Planungssicherheit. Große WEGs bieten langfristige Verträge und stabile Einnahmen. Kleine Gemeinschaften neigen hingegen häufiger zu Verwalterwechseln, da Unzufriedenheit schneller zu Beschlüssen führt und die Hemmschwelle für einen Wechsel geringer ist. Für Verwaltungsunternehmen bedeutet dies höhere Akquisitionskosten und geringere Planungssicherheit. Die Konsequenz dieser Marktentwicklung ist ein Teufelskreis: Je mehr große Verwaltungen kleine WEGs ablehnen, desto größer wird der Druck auf die verbleibenden Anbieter. Diese können ihre Preise entsprechend erhöhen oder ebenfalls selektiver werden. Kleine WEGs finden sich in einer immer schwierigeren Position wieder, in der sie zwischen überteuerten Angeboten und der Selbstverwaltung wählen müssen. ## Die wirksamsten Strategien für kleine WEGs ### Vorbereitung ist alles um eine Hausverwaltung zu finden Der erste Eindruck entscheidet oft über Erfolg oder Misserfolg bei der Verwaltungssuche. Kleine WEGs müssen von Anfang an professionell auftreten und zeigen, dass sie trotz ihrer Größe organisiert und zuverlässig sind. Die richtige Vorbereitung kann den entscheidenden Unterschied machen. Professionelles Auftreten beginnt mit einer strukturierten Zusammenstellung aller relevanten Unterlagen. Diese sollte die aktuelle Teilungserklärung mit allen Nachträgen, die neueste Fassung der Gemeinschaftsordnung, die Jahresabrechnungen der letzten drei Jahre und eine übersichtliche Finanzübersicht enthalten. Besonders wichtig ist eine detaillierte Aufstellung der Instandhaltungsrücklagen und deren geplante Verwendung. Diese Unterlagen zeigen der Verwaltung sofort, dass sie es mit organisierten Eigentümern zu tun hat, die ihre Angelegenheiten im Griff haben. Die Kommunikationsstrukturen müssen von Beginn an klar definiert sein. Benennen Sie einen Hauptansprechpartner, idealerweise den Beirat oder einen erfahrenen Eigentümer, und kommunizieren Sie das deutlich. Hausverwaltungen schätzen es außerordentlich, wenn sie nicht mit fünf verschiedenen Eigentümern gleichzeitig verhandeln müssen, von denen jeder andere Vorstellungen hat. Ein klarer Ansprechpartner signalisiert Professionalität und erleichtert die Zusammenarbeit erheblich. Die Objektbesichtigung sollte sorgfältig vorbereitet werden. Sorgen Sie dafür, dass das Gebäude beim Besichtigungstermin in bestem Zustand ist. Ein gepflegtes Erscheinungsbild suggeriert weniger Probleme und geringeren Verwaltungsaufwand. Kleine Details wie saubere Eingangsbereiche, funktionierende Beleuchtung und ordentliche Müllplätze können den Unterschied machen. Die Verwaltung soll den Eindruck gewinnen, dass sie es mit einem pflegeleichten Objekt zu tun hat. Bereiten Sie auch ein ehrliches Referenzschreiben vor oder erklären Sie transparent, warum Sie die Verwaltung wechseln möchten. Offenheit schafft Vertrauen und zeigt, dass Sie aus Erfahrungen gelernt haben. Wenn die bisherige Verwaltung gekündigt hat, erklären Sie die Gründe sachlich und zeigen Sie auf, was Sie daraus gelernt haben. ### Die richtigen Argumente entwickeln um eine Hausverwaltung zu überzeugen Kleine WEGs haben durchaus Argumente, die für sie sprechen – sie müssen nur richtig präsentiert werden. Der Schlüssel liegt darin, die vermeintlichen Nachteile in Vorteile umzuwandeln und die besonderen Stärken kleiner Gemeinschaften herauszustellen. Die langfristige Perspektive ist ein starkes Argument. Kleine WEGs sind oft stabiler als große Anlagen. Sie haben weniger Fluktuation bei den Eigentümern, da diese meist eine emotionale Bindung zu ihrer Immobilie haben. Die Entscheidungsprozesse sind weniger komplex, da weniger Parteien beteiligt sind. Dies ermöglicht längere Vertragslaufzeiten und eine kontinuierlichere Zusammenarbeit. Betonen Sie diese Stabilität als echten Verkaufspunkt gegenüber der Verwaltung. Die Zahlungsmoral kleiner WEGs ist oft besser als die großer Anlagen. Kleine Gemeinschaften haben häufig weniger Zahlungsausfälle, da die sozialen Bindungen stärker sind und säumige Zahler schneller identifiziert werden können. Wenn Ihre WEG eine saubere Zahlungshistorie hat, betonen Sie das explizit. Legen Sie Belege für pünktliche Zahlungen vor und zeigen Sie, dass die Verwaltung mit zuverlässigen Partnern zu tun hat. Argumentieren Sie mit der unkomplizierten Verwaltung. Weniger Einheiten bedeuten schnellere Beschlussfassung, weniger Konflikte und effizientere Eigentümerversammlungen. Während große WEGs oft von endlosen Diskussionen und Blockaden geprägt sind, können kleine Gemeinschaften schnell und pragmatisch entscheiden. Dies reduziert den Verwaltungsaufwand und macht die Zusammenarbeit angenehmer. Stellen Sie die persönliche Beziehung in den Vordergrund. In kleinen WEGs kennt die Verwaltung jeden Eigentümer persönlich, was zu einer vertrauensvolleren Zusammenarbeit führt. Diese persönliche Ebene wird von vielen Verwaltungen geschätzt, da sie über die reine Geschäftsbeziehung hinausgeht und langfristige Partnerschaften ermöglicht. Überlegen Sie, was Ihre spezifische WEG besonders macht in der Verwaltung. Ist es eine architektonische Epoche, die Bereitschaft energetisch zu sanieren oder eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die besonders harmonisch ist? Ihre Strategie muss nämlich zu Ihrer WEG passen und nicht aus der Luft gegriffen sein. Spätestens, wenn eine Hausverwaltung im Amt ist, kommt es darauf an gemachte Versprechen auch zu halten. ### Finanzielle Attraktivität schaffen Geld ist nicht alles, aber es spielt eine wichtige Rolle bei der Verwaltungssuche. Kleine WEGs müssen bereit sein, eine angemessene Vergütung zu zahlen, aber sie können auch kreative Anreize schaffen, die über den reinen Preis hinausgehen. Seien Sie bereit, eine faire Vergütung zu zahlen. Dumping-Preise führen unweigerlich zu schlechtem Service oder zur Ablehnung durch seriöse Verwaltungen. Kalkulieren Sie realistisch und orientieren Sie sich an den Marktpreisen für kleine WEGs. Eine Verwaltung, die deutlich unter dem Marktpreis arbeitet, wird entweder schlechte Qualität liefern oder bald ihre Preise erhöhen. Erwähnen Sie geplante Sanierungen oder Modernisierungen, die in den nächsten Jahren anstehen. Zusatzaufträge machen Sie als Mandant deutlich interessanter, da sie zusätzliche Einnahmen für die Verwaltung bedeuten. Auch wenn diese Projekte noch nicht beschlossen sind, können Sie sie als Perspektive in Aussicht stellen. Eine energetische Sanierung, eine Fassadenerneuerung oder die Modernisierung der Heizungsanlage sind Projekte, die Verwaltungen gerne begleiten. Bieten Sie Erfolgsprämien an. *"Sie bekommen eine Erfolgsprämie, wenn Sie das Objekt binnen zwei Jahren stabilisiert haben."* Solche Bonus-Systeme wecken den Ehrgeiz und zeigen, dass Sie bereit sind, gute Leistung zu honorieren. Definieren Sie klare, messbare Ziele wie die Reduzierung der Betriebskosten oder die erfolgreiche Durchführung von Sanierungsmaßnahmen. Überlegen Sie, ob Sie einen Teil der administrativen Arbeit selbst übernehmen können. *"Wir übernehmen einen Teil der administrativen Arbeit selbst – Protokolle, einfache Korrespondenz – und reduzieren dadurch Ihre Arbeitsbelastung."* Dieses Co-Management macht Sie kostengünstiger zu betreuen und zeigt Engagement. Allerdings sollten Sie nur Aufgaben übernehmen, die Sie auch qualifiziert erledigen können. Erstellen Sie ein Anreizsystem, das über den reinen Preis hinausgeht. Kombinieren Sie faire Vergütung mit Zusatzchancen, Erfolgsprämien und eigener Mitarbeit. Das macht Sie für Verwaltungen deutlich attraktiver als reine Preisverhandlungen. ### Den ersten Eindruck optimieren um eine Hausverwaltung zu gewinnen Der erste Eindruck ist entscheidend und lässt sich nur schwer korrigieren. Kleine WEGs müssen von der ersten Kontaktaufnahme an professionell auftreten und zeigen, dass sie trotz ihrer Größe ernst zu nehmende Partner sind. Die Kontaktaufnahme sollte strukturiert und professionell erfolgen. Vermeiden Sie Massenmails und setzen Sie stattdessen auf individuelle Ansprachen. Recherchieren Sie die Verwaltung vorab und erwähnen Sie spezifische Aspekte, die Sie interessant finden. *"Wir haben gesehen, dass Sie sich auf kleine WEGs spezialisiert haben und bereits erfolgreich ähnliche Objekte betreuen."* Solche personalisierten Ansprachen zeigen, dass Sie sich Gedanken gemacht haben. Kommunizieren Sie realistische Erwartungen. Zeigen Sie, dass Sie verstehen, wie Hausverwaltung funktioniert und keine unrealistischen 24/7-Betreuung erwarten. *"Wir wissen, dass Sie nicht rund um die Uhr erreichbar sind, aber wir erwarten eine Rückmeldung binnen 48 Stunden bei normalen Anfragen."* Solche Aussagen signalisieren, dass Sie erfahrene und vernünftige Partner sind. Bereiten Sie ein professionelles Exposé Ihrer WEG vor. Dieses sollte alle wichtigen Informationen kompakt zusammenfassen: Objektdaten, Eigentümerstruktur, finanzielle Situation, besondere Herausforderungen und Chancen. Ein gut gestaltetes Exposé zeigt Professionalität und erleichtert der Verwaltung die Einschätzung des Objekts. Nutzen Sie Referenzen strategisch. Falls Sie bereits eine Verwaltung hatten, bereiten Sie ein ehrliches Referenzschreiben vor. Auch wenn die Zusammenarbeit nicht optimal war, können Sie positive Aspekte hervorheben und zeigen, was Sie daraus gelernt haben. *"Unsere bisherige Verwaltung hat die Jahresabrechnungen immer pünktlich erstellt, aber wir wünschen uns mehr Kommunikation bei Instandhaltungsmaßnahmen."* ### Die "Herausforderung als Chance" Strategie Manchmal ist es sinnvoll, die Schwierigkeiten einer kleinen WEG nicht zu verstecken, sondern sie als interessante Herausforderung zu präsentieren. Diese Strategie funktioniert besonders gut bei Verwaltungen, die sich profilieren möchten oder neue Geschäftsfelder erschließen wollen. Positionieren Sie Ihre WEG als Turnaround-Projekt. *"Wir suchen eine Verwaltung, die beweisen möchte, dass sie auch schwierige Objekte erfolgreich sanieren kann."* Manche Verwalter lieben solche Herausforderungen für ihr Portfolio und sehen sie als Chance, ihre Kompetenz unter Beweis zu stellen. Besonders jüngere oder kleinere Verwaltungen, die sich am Markt etablieren möchten, sind oft interessiert an solchen Projekten. Bieten Sie der Verwaltung die Möglichkeit, Sie als Referenz für andere schwierige Objekte zu nutzen. *"Sie dürfen uns als Referenz für andere schwierige Objekte nutzen, wenn Sie uns erfolgreich verwalten."* Dies gibt der Verwaltung die Chance, ihr Portfolio zu erweitern und neue Kunden zu gewinnen. Dokumentieren Sie die positive Entwicklung des Objekts und erwähnen Sie die Verwaltung in Ihren Netzwerken. Nutzen Sie Social Media und Online-Präsenz strategisch. *"Wir dokumentieren die positive Entwicklung des Objekts und erwähnen Ihre Verwaltung in unseren Netzwerken."* In Zeiten digitaler Mundpropaganda kann positive Online-Präsenz für Verwaltungen wertvoll sein. Bieten Sie an, Erfolgsgeschichten zu teilen und die Verwaltung in einem positiven Licht darzustellen. ### Die "Partnerschaft auf Augenhöhe" Methode Statt als Bittsteller aufzutreten, können kleine WEGs eine Partnerschaft auf Augenhöhe anbieten. Diese Strategie funktioniert besonders gut bei kleineren Verwaltungen, die selbst noch wachsen und sich entwickeln möchten. Schlagen Sie Co-Management vor. Übernehmen Sie einen Teil der administrativen Arbeit selbst und reduzieren Sie dadurch die Arbeitsbelastung der Verwaltung. Dies können einfache Tätigkeiten wie das Erstellen von Protokollen, die Koordination mit Handwerkern oder die Kommunikation mit Eigentümern sein. Wichtig ist, dass Sie nur Aufgaben übernehmen, die Sie auch qualifiziert erledigen können. Schlagen Sie eine Weiterbildungs-Partnerschaft vor. *"Wir lassen uns von Ihnen schulen, wie wir als Eigentümer besser kooperieren können."* Dies zeigt Lernbereitschaft und signalisiert, dass Sie bereit sind, an der Verbesserung der Zusammenarbeit zu arbeiten. Viele Verwaltungen schätzen Eigentümer, die offen für Feedback und Verbesserungen sind. Entwickeln Sie gemeinsame Projekte. Schlagen Sie vor, zusammen innovative Lösungen für typische Probleme kleiner WEGs zu entwickeln. Dies könnte die Digitalisierung von Verwaltungsprozessen, die Entwicklung effizienter Kommunikationswege oder die Optimierung von Instandhaltungsstrategien sein. Solche Projekte können für beide Seiten wertvoll sein und zu einer echten Partnerschaft führen. ### Seien Sie flexibel bei der Vertragsgestaltung Bieten Sie Flexibilität bei der Vertragsgestaltung. Statt starrer Standardverträge können Sie individuelle Vereinbarungen vorschlagen, die den Bedürfnissen beider Seiten entsprechen. Dies könnte variable Vergütungsmodelle, flexible Kündigungsfristen oder angepasste Leistungspakete umfassen. Bieten Sie an Eigentümerversammlungen tagsüber, in den Ferien oder online zu machen. Das erleichtert Verwaltungen die Personalsuche. Bieten Sie einen Testlauf an. "Sechs Monate Probezeit mit einfacher [Kündigungsmöglichkeit](https://immowot.de/blog/hausverwaltung-rechtssicher-kuendigen-muenchen) für beide Seiten." Dies nimmt der Verwaltung die Angst vor einer langfristigen Bindung und zeigt, dass Sie von Ihrer Attraktivität als Mandant überzeugt sind. Gleichzeitig haben Sie die Möglichkeit, die Verwaltung zu testen, bevor Sie sich langfristig festlegen. ## Psychologie und Verhandlungsstrategien ### Zeitdruck strategisch einsetzen um eine Hausverwaltung zu finden Zeitdruck kann ein mächtiges Instrument in Verhandlungen sein, muss aber geschickt eingesetzt werden. Zu viel Druck wirkt unseriös, zu wenig lässt die Verwaltung das Gefühl haben, dass Sie nicht wirklich interessiert sind. Erzeugen Sie angemessenen Zeitdruck. "*Wir müssen bis zum 15. März entscheiden, da unsere aktuelle Verwaltung zum 30. Juni kündigt*." Solche konkreten Termine schaffen Handlungsdruck, ohne hektisch zu wirken. Wichtig ist, dass der Zeitdruck real und nachvollziehbar ist. Erfundene Deadlines werden schnell durchschaut und schaden Ihrer Glaubwürdigkeit. Nutzen Sie natürliche Termine wie Eigentümerversammlungen oder Vertragsauslauf. *"Unsere nächste Eigentümerversammlung ist am 20. April, dort müssen wir die Entscheidung treffen."* Dies zeigt, dass Sie strukturiert vorgehen und gibt der Verwaltung einen klaren Rahmen für ihre Entscheidung. ### Exklusivität und Wertschätzung vermitteln bei der Hausverwaltungssuche Menschen möchten sich besonders fühlen. Diese psychologische Grundregel gilt auch für Hausverwaltungen. Wenn Sie einer Verwaltung das Gefühl geben, dass sie etwas Besonderes ist, steigen Ihre Chancen erheblich. Suggerieren Sie Exklusivität. *"Sie sind unsere Wunschverwaltung – andere haben wir noch gar nicht kontaktiert."* Auch wenn das nicht ganz der Wahrheit entspricht, zeigt es Wertschätzung und macht die Verwaltung stolz. Wichtig ist, dass Sie nicht übertreiben und glaubwürdig bleiben. Zeigen Sie echtes Interesse an der Verwaltung. Recherchieren Sie vorab und erwähnen Sie spezifische Aspekte, die Sie beeindruckt haben. "*Wir haben Ihre Referenzen geprüft und sind beeindruckt von Ihrem Ansatz bei der Sanierung der Anlage in Schwabing."* Solche konkreten Bezüge zeigen, dass Sie sich wirklich Gedanken gemacht haben. Sprechen Sie den "Retter-Komplex" an. *"Das Objekt hat großes Potenzial, braucht aber jemanden mit Ihrer Expertise."* Dies schmeichelt dem Ego und weckt den Wunsch, zu helfen. Viele Verwaltungen sehen sich gerne als Problemlöser und Experten. Bieten Sie der Verwaltung die Möglichkeit, sich zu profilieren. "*Wir würden gerne von Ihren Erfahrungen lernen und sind offen für Ihre Vorschläge zur Optimierung.*" Dies zeigt Respekt vor der Expertise der Verwaltung und gibt ihr die Chance, ihr Wissen zu demonstrieren. ### Die "Brutally Honest" Strategie Manchmal ist komplette Ehrlichkeit der beste Weg. Diese Strategie funktioniert besonders gut, wenn Sie große Probleme haben, aber bereit sind, daran zu arbeiten. Legen Sie alle Probleme offen auf den Tisch, aber mit Lösungsansätzen. *"Ja, wir haben ein Problem mit Feuchtigkeit im Keller, aber hier ist unser Plan dagegen: Wir haben bereits drei Kostenvoranschläge eingeholt und 15.000 Euro in der Rücklage reserviert."* Diese Ehrlichkeit schafft Vertrauen und zeigt, dass Sie proaktiv handeln. Erklären Sie transparent, warum Sie die Verwaltung wechseln möchten. *"Unsere bisherige Verwaltung war fachlich kompetent, aber die Kommunikation hat nicht funktioniert. Wir haben daraus gelernt und wissen jetzt, worauf es uns ankommt." Solche Aussagen zeigen Reflexionsfähigkeit und Lernbereitschaft.* Seien Sie ehrlich über Ihr Budget. *"Wir können maximal 30 Euro pro Einheit zahlen, sind aber bereit, bei guter Leistung über Erhöhungen zu sprechen."* Klare finanzielle Rahmenbedingungen helfen beiden Seiten bei der Entscheidung und vermeiden spätere Enttäuschungen. Gestehen Sie eigene Schwächen ein. *"Wir sind alle Ersteigentümer und brauchen eine Verwaltung, die uns führt und berät."* Diese Ehrlichkeit kann sympathisch wirken und zeigt, dass Sie die Expertise der Verwaltung wertschätzen. ❗ **Achtung**: Die "Brutally Honest" Strategie funktioniert nur, wenn Sie wirklich bereit sind, an den Problemen zu arbeiten. Ehrlichkeit ohne Lösungsbereitschaft wirkt unprofessionell und schreckt Verwaltungen ab. ## Der Geheimtipp: Warme Kontakte nutzen ### Über Architekten und Sachverständige gehen Einer der wirksamsten Wege zu einer guten Hausverwaltung führt über warme Kontakte. Architekten, Sachverständige und andere Immobilienprofis haben oft gute Kontakte zu Verwaltungen, die sich auf Problemfälle oder kleine WEGs spezialisiert haben. Architekten, die regelmäßig Sanierungsprojekte begleiten, kennen Verwaltungen, die gut mit schwierigen Objekten umgehen können. Sie haben aus erster Hand erlebt, welche Verwaltungen kompetent sind und welche nicht. Ein Anruf von einem bekannten Architekten öffnet oft Türen, die für Kaltakquise verschlossen bleiben. Sachverständige für Immobilienbewertung oder Bautechnik arbeiten regelmäßig mit verschiedenen Verwaltungen zusammen. Sie können einschätzen, welche Verwaltungen für Ihr spezifisches Objekt geeignet sind. Besonders bei technisch anspruchsvollen Objekten oder denkmalgeschützten Gebäuden ist ihr Rat wertvoll. Steuerberater, die sich auf Immobilien spezialisiert haben, kennen oft Verwaltungen, die besonders sorgfältig arbeiten. Sie sehen die Jahresabrechnungen verschiedener Verwaltungen und können beurteilen, wer professionell arbeitet und wer nicht. Rechtsanwälte für Wohnungseigentumsrecht haben oft gute Kontakte zu seriösen Verwaltungen. Sie wissen, welche Verwaltungen rechtssicher arbeiten und Probleme vermeiden, statt sie zu verursachen. ### Netzwerke und Empfehlungen aktivieren bei der Hausverwaltersuche Nutzen Sie Ihr persönliches und berufliches Netzwerk. Fragen Sie Freunde, Kollegen und Bekannte nach ihren Erfahrungen mit Hausverwaltungen. Persönliche Empfehlungen sind oft wertvoller als jede Werbung. Kontaktieren Sie andere kleine WEGs in Ihrer Nachbarschaft. Diese haben ähnliche Probleme und können wertvolle Tipps geben. Möglicherweise sind sie sogar bereit, ihre Verwaltung zu empfehlen oder eine gemeinsame Lösung zu entwickeln. Nutzen Sie Online-Plattformen und Foren für Wohnungseigentümer. Hier tauschen sich Betroffene über ihre Erfahrungen aus und geben konkrete Empfehlungen. Achten Sie aber darauf, dass die Informationen aktuell und seriös sind. Wenden Sie sich an Eigentümerverbände oder Interessengemeinschaften. Diese haben oft Listen mit empfohlenen Verwaltungen und können bei der Suche helfen. Provisionspflichtige Portale, die Ihnen als Eigentümer schnell mehrere Angebote versprechen, sind grade bei kleinen Objekten für die Hausverwaltungen unattraktiv - können aber eine gute Quelle für Hausverwaltungen sein, die Frisch auf dem Markt sind. Die erfolgreichste Strategie ist oft, mehrere kleinere, regional tätige Verwaltungen anzusprechen statt nur die großen Player. Diese sind eher interessiert an überschaubaren, gut organisierten Objekten und können flexiblere Lösungen anbieten. ### Durchhalten und die Extra-Meile gehen Es ist frustrierend, wenn man lange sucht und keine Hausverwaltung findet. Es ist trotzdem sinnvoll jede Absage als neue Chance zu nutzen. Beantworten Sie die Absage freundlich und zählen Sie nochmals die Argumente auf, die für ihre WEG sprechen. Fragen Sie nach, was sich verändern müsste, damit die Verwaltung eine Zusammenarbeit in Erwägung zieht - so erfahren Sie mehr über die wahren Gründe für die Ablehnung. Fragen Sie nach, ob die Verwaltung jemanden kennt, der kleine WEGs aufnimmt. Scheuen Sie sich nicht alle 4-6 Monate nachzufragen oder sobald Sie den Grund für die Ablehnung ausräumen konnten. ### Immobilienverwaltung Wottschal hilft auch kleinen WEGs Als neu gegründete Hausverwaltung in München verfolgt die Immobilienverwaltung Wottschal einen innovativen Ansatz, der speziell auf die Bedürfnisse kleiner WEGs zugeschnitten ist. Mit einer Kombination aus fachlicher Qualifikation, persönlicher Betreuung und modernen Methoden bietet sie genau das, was kleine Gemeinschaften brauchen. Die Gründerin bringt eine einzigartige Perspektive mit: Als zertifizierte Hausverwalterin mit betriebswirtschaftlichem Hintergrund und eigener Erfahrung als Eigentümerin versteht sie die Herausforderungen kleiner WEGs aus erster Hand. Diese Expertise aus der Praxis ermöglicht es, maßgeschneiderte Lösungen zu entwickeln, die wirklich funktionieren. Der Fokus auf moderne Methoden und digitale Tools macht es möglich, auch kleine WEGs kostengünstig und effizient zu betreuen. Gleichzeitig bleibt die persönliche Beziehung auf Augenhöhe im Mittelpunkt. Jeder Kunde ist besonders, und diese Philosophie spiegelt sich in der täglichen Arbeit wider. Weitere Informationen finden Sie unter [immowot.de/leistungen](https://immowot.de/leistungen).
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Checkliste: So finden und überzeugen Sie eine Hausverwaltung in München

Vorbereitung (4-6 Wochen vor der Suche)

Unterlagen zusammenstellen:

⬜ Aktuelle Teilungserklärung mit allen Nachträgen

⬜ Gemeinschaftsordnung in der neuesten Fassung

⬜ Jahresabrechnungen der letzten drei Jahre

⬜ Aktuelle Kontostände aller WEG-Konten

⬜ Übersicht über Rücklagen und deren Verwendungszweck

⬜ Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen

⬜ Detaillierte Objektbeschreibung mit technischen Daten

⬜ Übersicht über anstehende Instandhaltungsmaßnahmen

⬜ Liste aller Versicherungen mit Deckungssummen

⬜ Verträge mit Dienstleistern (Reinigung, Gartenpflege, etc.)

Strategie entwickeln:

⬜ Hauptansprechpartner benennen

⬜ Vor- und Nachteile der eigenen WEG aus Verwaltungssicht analysieren

⬜ Anteil an Eigenarbeit bei der Verwaltung bestimmen

⬜ Argumente für die WEG sammeln

⬜ Realistische Budgetplanung

⬜ Professionelles Exposé der WEG vorbereiten

⬜ Zeit- und Kostenplan für die Verwaltungssuche

Verwaltungssuche (2-4 Monate)

Kontakte aktivieren:

⬜ Architekten und Sachverständige um Empfehlungen bitten

⬜ Steuerberater und Rechtsanwälte kontaktieren

⬜ Andere kleine WEGs in der Nachbarschaft ansprechen

⬜ Kollegen, Freunde, Verwandte und Bekannte fragen

⬜ Online-Recherche nach spezialisierten Verwaltungen

⬜ Mindestens zehn potenzielle Verwaltungen identifizieren

Kontaktaufnahme:

⬜ Individuelle Anschreiben verfassen mit individuellem Bezug zur Verwaltung

⬜ Jede Kommunikation dazu nutzen, zu erwähnen, warum es sich lohnt Ihre WEG zu verwalten

⬜ Objektbesichtigung vorbereiten

⬜ Absagen als Chance nutzen

Verhandlung und Auswahl (1-2 Wochen)

Angebote bewerten:

⬜ Grundvergütung und Zusatzkosten vergleichen

⬜ Leistungsumfang detailliert prüfen

⬜ Vertragsbedingungen analysieren

⬜ Referenzen kontaktieren und bewerten

⬜ Persönlichen Eindruck der Verwaltung bewerten

Entscheidung treffen:

⬜ Eigentümerversammlung vorbereiten

⬜ Alle Angebote transparent darstellen

⬜ Beschluss über Verwaltungsbestellung fassen

⬜ Vertragsverhandlungen führen

⬜ Übergabe mit alter Verwaltung koordinieren

Nach der Beauftragung (erste 100 Tage)

Zusammenarbeit etablieren:

⬜ Regelmäßige Abstimmungstermine vereinbaren

⬜ Kommunikationswege definieren

⬜ Eigene Versprechen halten

⬜ Erste Verwaltungshandlungen überprüfen

⬜ Unterstützung anbieten

⬜ Bei Problemen frühzeitig das Gespräch suchen

## Zusammenfassung: Der Weg zum Erfolg bei der Suche nach einer professionellen Hausverwaltung in München Die Suche nach einer geeigneten Hausverwaltung ist für kleine WEGs zweifellos herausfordernd, aber keineswegs aussichtslos. Mit den richtigen Strategien, psychologisch geschicktem Vorgehen und professioneller Vorbereitung können auch kleine Gemeinschaften eine qualifizierte und bezahlbare Verwaltung finden. Der Schlüssel liegt darin, die vermeintlichen Nachteile kleiner WEGs in Vorteile umzuwandeln und die besonderen Stärken herauszustellen. Stabilität, persönliche Beziehungen, unkomplizierte Entscheidungsprozesse und gute Zahlungsmoral sind echte Verkaufsargumente, die richtig präsentiert werden müssen. Professionelle Vorbereitung ist das Fundament des Erfolgs. Strukturierte Unterlagen, klare Kommunikationswege und ein gepflegtes Objekterscheinungsbild signalisieren Seriosität und reduzieren die Bedenken potenzieller Verwaltungen. Der erste Eindruck entscheidet oft über Erfolg oder Misserfolg. Psychologische Strategien wie angemessener Zeitdruck, Exklusivität und ehrliche Kommunikation können den entscheidenden Unterschied machen. Wichtig ist, authentisch zu bleiben und nicht zu übertreiben. Verwaltungen haben Erfahrung und durchschauen schnell unehrliche Taktiken. Warme Kontakte über Architekten, Sachverständige oder andere Immobilienprofis sind oft erfolgreicher als Kaltakquise. Diese Experten kennen die Branche und können wertvolle Empfehlungen geben. Nutzen Sie Ihr Netzwerk und scheuen Sie sich nicht, um Hilfe zu bitten. Letztendlich ist Geduld und Ausdauer gefragt. Die richtige Verwaltung zu finden dauert Zeit, aber die Investition lohnt sich. Eine gute Hausverwaltung trägt nicht nur zur ordnungsgemäßen Betreuung bei, sondern kann auch den [Wert der Immobilie steigern](/blog/weg-einfluss-immobilienwert) und das Zusammenleben in der Gemeinschaft verbessern. Wenn Sie als Eigentümer einer kleinen WEG vor der Herausforderung der Verwaltungssuche stehen, nutzen Sie die in diesem Artikel beschriebenen Strategien. Mit der richtigen Herangehensweise und professioneller Unterstützung finden auch Sie eine Lösung, die zu Ihrer Gemeinschaft passt. Speziell für kleine WEGs in München haben wir ein maßgeschneidertes Angebot entwickelt. Erfahren Sie mehr über unsere [Verwaltung für kleine WEGs](/kleine-weg-verwaltung-muenchen). Für weitere Informationen und ein unverbindliches Beratungsgespräch steht Ihnen die Immobilienverwaltung Wottschal unter [/kontakt](/kontakt) zur Verfügung. Gemeinsam entwickeln wir eine maßgeschneiderte Lösung für Ihre WEG. Sollten Sie Ihre aktuelle Verwaltung wechseln wollen, hilft Ihnen unser Ratgeber [„Hausverwaltung rechtssicher kündigen"](/blog/hausverwaltung-rechtssicher-kuendigen-muenchen). 24:T77aa, Die Suche nach einer professionellen Hausverwaltung in München stellt viele Eigentümergemeinschaften vor erhebliche Herausforderungen. Unzufriedenheit mit der aktuellen Verwaltung, verspätete Abrechnungen oder mangelnde Kommunikation sind häufige Probleme, die Wohnungseigentümer in der bayerischen Landeshauptstadt beschäftigen. Die Entscheidung für eine neue Hausverwaltung ist weitreichend und beeinflusst maßgeblich den [Werterhalt Ihrer Immobilie](/blog/weg-einfluss-immobilienwert) sowie das Zusammenleben in der Eigentümergemeinschaft. Gerade in München, wo die Immobilienpreise kontinuierlich steigen und professionelle Verwaltung essentiell für den Werterhalt ist, sollten Sie diese Entscheidung nicht dem Zufall überlassen. Eine kompetente Hausverwaltung sorgt nicht nur für ordnungsgemäße Abrechnungen und Instandhaltung, sondern fungiert auch als Vermittler zwischen den verschiedenen Interessen der Eigentümer. Sie trägt damit entscheidend zur Harmonie in der Eigentümergemeinschaft bei und kann durch vorausschauende Planung kostspielige Reparaturen vermeiden. ## Warum eine professionelle Hausverwaltung in München unverzichtbar ist Das [Wohnungseigentumsgesetz (WEG)](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/index.html) verpflichtet jede Eigentümergemeinschaft zur Bestellung einer Hausverwaltung. Diese rechtliche Verpflichtung ist nicht nur formaler Natur, sondern spiegelt die Komplexität der Verwaltungsaufgaben wider, die in einer Wohnungseigentümergemeinschaft anfallen. Nach [§ 26 Abs. 1 WEG](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__26.html) beschließen die Wohnungseigentümer über die Bestellung und Abberufung des Verwalters, wobei diese Entscheidung von erheblicher Tragweite für die gesamte Gemeinschaft ist. Die Aufgaben einer Hausverwaltung sind im [§ 27 WEG](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__27.html) definiert und umfassen alle Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung. Dazu gehören insbesondere die Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer, die ordnungsgemäße Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums sowie die Erstellung der jährlichen Abrechnung. In München kommt erschwerend hinzu, dass der dynamische Immobilienmarkt besondere Anforderungen an die Verwaltung stellt. Die kontinuierlich steigenden Immobilienwerte erfordern eine vorausschauende Instandhaltungsplanung, um den Werterhalt zu sichern und gleichzeitig die Nebenkosten im Rahmen zu halten. Der Münchner Immobilienmarkt zeichnet sich durch eine hohe Nachfrage und entsprechend hohe Preise aus. Diese Marktdynamik beeinflusst auch die Anforderungen an eine professionelle Hausverwaltung erheblich. Eine kompetente Verwaltung muss nicht nur die rechtlichen Vorgaben erfüllen, sondern auch ein tiefes Verständnis für die lokalen Gegebenheiten mitbringen. Dazu gehört die Kenntnis der örtlichen Handwerkerpreise, der Besonderheiten verschiedener Münchner Stadtteile sowie der spezifischen Herausforderungen, die sich aus der hohen Nachfrage nach Wohnraum ergeben. ### Infobox: Gesetzliche Grundlagen der Hausverwaltung **§ 26 WEG - Bestellung und Abberufung des Verwalters:** - Beschluss der Wohnungseigentümer erforderlich - Bestellung auf maximal 5 Jahre (erste Bestellung: 3 Jahre) - Abberufung jederzeit möglich (seit WEG-Reform 2020) - Vertrag endet spätestens 6 Monate nach Abberufung **§ 27 WEG - Aufgaben und Befugnisse:** - Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung - Wahrung von Fristen und Abwendung von Nachteilen - Durchführung von Eigentümerbeschlüssen Quelle: [Wohnungseigentumsgesetz](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/index.html) ## Die häufigsten Probleme mit Hausverwaltungen in München Viele Eigentümergemeinschaften in München kämpfen mit ähnlichen Problemen bei ihrer aktuellen Hausverwaltung. Diese Schwierigkeiten sind oft der Auslöser für die Suche nach einer neuen Verwaltung und sollten als Warnsignale ernst genommen werden. Das Verständnis dieser typischen Problemfelder hilft Ihnen dabei, bei der Auswahl einer neuen Hausverwaltung gezielt auf diese Aspekte zu achten und entsprechende Fragen zu stellen. [**Kommunikationsprobleme**](/blog/aerger-mit-weg-verwaltung-kommunikation) stehen dabei an erster Stelle der Beschwerden. Viele Eigentümer beklagen sich über schwer erreichbare Hausverwaltungen, die auf Anfragen nur verzögert oder gar nicht reagieren. In einer Stadt wie München, wo sich der Immobilienmarkt schnell entwickelt und zeitnahe Entscheidungen oft erforderlich sind, kann mangelnde Kommunikation zu erheblichen Problemen führen. Eine professionelle Hausverwaltung sollte klare Kommunikationswege definieren und regelmäßige Sprechzeiten anbieten. Moderne Verwaltungen nutzen zudem digitale Kommunikationskanäle, um eine schnelle und transparente Kommunikation zu gewährleisten. **Verspätete oder fehlerhafte Abrechnungen** sind ein weiteres häufiges Problem, das Eigentümergemeinschaften belastet. Die jährliche Abrechnung ist nicht nur eine gesetzliche Verpflichtung, sondern auch ein wichtiges Instrument zur Kontrolle der Verwaltungsqualität. Wenn Abrechnungen regelmäßig zu spät kommen oder Fehler enthalten, deutet dies auf strukturelle Probleme in der Verwaltung hin. In München, wo die Nebenkosten aufgrund der hohen Immobilienpreise und entsprechend hohen Instandhaltungskosten bereits hoch sind, ist eine präzise und zeitnahe Abrechnung besonders wichtig für die Akzeptanz der Eigentümer. **Mangelnde Transparenz** bei Entscheidungen und Ausgaben führt häufig zu Misstrauen zwischen Eigentümern und Verwaltung. Eine professionelle Hausverwaltung sollte alle Entscheidungen nachvollziehbar dokumentieren und den Eigentümern regelmäßig Bericht erstatten. Dies gilt insbesondere für größere Instandhaltungsmaßnahmen oder die Beauftragung von Dienstleistern. Transparenz schafft Vertrauen und ist die Grundlage für eine erfolgreiche Zusammenarbeit zwischen Verwaltung und Eigentümergemeinschaft. ### Wann ist ein Wechsel der Hausverwaltung sinnvoll? Die Entscheidung für einen Wechsel der Hausverwaltung sollte nicht vorschnell getroffen werden, da ein Verwalterwechsel immer mit Aufwand und Kosten verbunden ist. Dennoch gibt es klare Warnsignale, die einen Wechsel nicht nur sinnvoll, sondern notwendig machen. Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 ist die Abberufung einer Hausverwaltung deutlich einfacher geworden, da nach [§ 26 Abs. 3 WEG](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__26.html) kein wichtiger Grund mehr erforderlich ist. Ein wichtiger Indikator für die Notwendigkeit eines Wechsels ist die wiederholte Verletzung von Verwalterpflichten. Dazu gehören verspätete Abrechnungen, die Nichtdurchführung von Eigentümerbeschlüssen oder die Vernachlässigung der Instandhaltung. Wenn trotz mehrfacher Mahnung keine Besserung eintritt, sollten Sie einen Wechsel ernsthaft in Erwägung ziehen. Besonders problematisch wird es, wenn die Verwaltung ihre Kommunikationspflichten vernachlässigt und Eigentümer nicht über wichtige Entwicklungen informiert werden. ### Checkliste: Wann ist ein Verwalterwechsel sinnvoll? ✓ **Kommunikationsprobleme:** Anfragen werden nicht oder nur verzögert beantwortet ✓ **Verspätete Abrechnungen:** Jahresabrechnungen kommen regelmäßig zu spät ✓ **Fehlerhafte Abrechnungen:** Häufige Korrekturen oder unplausible Positionen ✓ **Vernachlässigte Instandhaltung:** Notwendige Reparaturen werden nicht durchgeführt ✓ **Intransparente Entscheidungen:** Ausgaben werden nicht ausreichend dokumentiert ✓ **Unzureichende Betreuung:** Verwaltung ist schwer erreichbar und unprofessionell ✓ **Rechtliche Probleme:** Verstöße gegen WEG oder andere Gesetze **Wichtig:** Dokumentieren Sie alle Probleme schriftlich und setzen Sie der Verwaltung zunächst eine angemessene Frist zur Abhilfe. ## So finden Sie die richtige Hausverwaltung in München Die Suche nach einer geeigneten Hausverwaltung in München erfordert eine systematische Herangehensweise und sollte nicht unter Zeitdruck erfolgen. Der Münchner Markt bietet eine Vielzahl von Verwaltungsunternehmen, die sich in Größe, Spezialisierung und Qualität erheblich unterscheiden. Eine sorgfältige Auswahl ist entscheidend für den langfristigen Erfolg Ihrer Eigentümergemeinschaft und den Werterhalt Ihrer Immobilie. Der erste Schritt bei der Verwaltungssuche sollte die **Definition Ihrer Anforderungen** sein. Überlegen Sie sich, welche Leistungen Sie von einer Hausverwaltung erwarten und welche besonderen Herausforderungen Ihre Eigentümergemeinschaft mit sich bringt. Handelt es sich um eine kleine WEG mit wenigen Einheiten oder um eine große Wohnanlage mit komplexen technischen Anlagen? Benötigen Sie zusätzliche Dienstleistungen wie Mietverwaltung oder haben Sie besondere Anforderungen an die Kommunikation? Diese Überlegungen helfen Ihnen dabei, gezielt nach Verwaltungen zu suchen, die zu Ihren Bedürfnissen passen. **Persönliche Empfehlungen** sind oft der beste Ausgangspunkt für die Verwaltungssuche. Sprechen Sie mit anderen Eigentümern in Ihrer Nachbarschaft oder in ähnlichen Wohnanlagen über ihre Erfahrungen. Besonders wertvoll sind Empfehlungen von Eigentümergemeinschaften, die ähnliche Herausforderungen haben wie Sie. Fragen Sie gezielt nach der Qualität der Kommunikation, der Zuverlässigkeit bei Abrechnungen und der Kompetenz bei der Lösung von Problemen. Auch negative Erfahrungen sind wichtige Informationen, die Ihnen helfen, bestimmte Verwaltungen von vornherein auszuschließen. Die **Recherche im Internet** bietet weitere Möglichkeiten, geeignete Hausverwaltungen zu identifizieren. Nutzen Sie lokale Suchbegriffe wie "Hausverwaltung München" oder spezifischere Begriffe wie "WEG Verwaltung München". Achten Sie dabei nicht nur auf die Suchergebnisse, sondern auch auf die Qualität der Websites. Eine professionelle Hausverwaltung sollte eine informative Website haben, die ihre Leistungen klar darstellt und Kontaktmöglichkeiten bietet. Bewertungsportale können zusätzliche Einblicke geben, sollten aber kritisch betrachtet werden, da sowohl übertrieben positive als auch negative Bewertungen vorkommen können. **Branchenverbände** wie der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV) oder der Bundesfachverband der Immobilienverwalter (BVI) bieten Suchfunktionen für ihre Mitglieder. Die Mitgliedschaft in einem Branchenverband ist zwar kein Garant für Qualität, deutet aber auf eine gewisse Professionalität und die Bereitschaft zur Weiterbildung hin. Viele Verbände haben auch Ehrenkodizes, die ihre Mitglieder zur Einhaltung bestimmter Standards verpflichten. ### Anleitung: Verwaltungssuche systematisch angehen **1. Anforderungen definieren** - Größe und Besonderheiten Ihrer WEG analysieren - Gewünschte Zusatzleistungen festlegen - Budget für Verwaltungskosten bestimmen **2. Recherche durchführen** - Persönliche Empfehlungen sammeln - Online-Recherche mit lokalen Suchbegriffen - Branchenverbände und Bewertungsportale nutzen **3. Vorauswahl treffen** - 5-8 potenzielle Verwaltungen identifizieren - Erste Kontaktaufnahme per Telefon oder E-Mail - Verfügbarkeit und grundsätzliches Interesse prüfen **4. Detailprüfung** - Referenzen anfordern und kontaktieren - Angebote einholen und vergleichen - Persönliche Gespräche führen **5. Entscheidung treffen** - Alle Informationen bewerten - Eigentümerversammlung vorbereiten - Beschluss über neue Verwaltung fassen ### Bewertungskriterien für Hausverwaltungen Bei der Bewertung potenzieller Hausverwaltungen sollten Sie verschiedene Kriterien systematisch prüfen. Die fachliche Kompetenz steht dabei an erster Stelle. Eine professionelle Hausverwaltung sollte über fundierte Kenntnisse des Wohnungseigentumsrechts verfügen und regelmäßig an Weiterbildungen teilnehmen. Fragen Sie nach den Qualifikationen der Mitarbeiter und informieren Sie sich über die Erfahrung der Verwaltung mit ähnlichen Objekten wie Ihrem. Die Referenzen einer Hausverwaltung geben wichtige Aufschlüsse über ihre Arbeitsweise und Zuverlässigkeit. Seriöse Verwaltungen werden Ihnen gerne Referenzen nennen und den Kontakt zu bestehenden Kunden vermitteln. Nutzen Sie diese Gelegenheit, um direkt mit anderen Eigentümergemeinschaften zu sprechen und deren Erfahrungen zu erfragen. Achten Sie dabei besonders auf die Zufriedenheit mit der Kommunikation, der Qualität der Abrechnungen und der Problemlösungskompetenz. Die technische Ausstattung und die verwendeten Softwaresysteme sind in der heutigen Zeit wichtige Qualitätskriterien. Eine moderne Hausverwaltung sollte über zeitgemäße Verwaltungssoftware verfügen, die eine effiziente Bearbeitung ermöglicht und transparente Berichte generiert. Fragen Sie nach den verwendeten Systemen und informieren Sie sich über die Möglichkeiten der digitalen Kommunikation. Viele moderne Verwaltungen bieten Online-Portale, über die Eigentümer jederzeit Einsicht in wichtige Dokumente haben und mit der Verwaltung kommunizieren können. ### Besondere Herausforderungen für kleine WEGs Kleine Wohnungseigentümergemeinschaften mit wenigen Einheiten stehen bei der Verwaltungssuche vor besonderen Herausforderungen. Viele Hausverwaltungen konzentrieren sich auf größere Objekte, da diese wirtschaftlicher zu verwalten sind. Die Verwaltungsgebühren pro Einheit sind bei kleinen WEGs oft höher, was die Suche nach einer kostengünstigen Lösung erschwert. Dennoch gibt es [Strategien](/blog/hausverwaltung-kleine-weg-strategien-muenchen), mit denen auch kleine Eigentümergemeinschaften eine professionelle Verwaltung finden können. ### Vergleichstabelle: Verwaltungskosten für verschiedene WEG-Größen | WEG-Größe | Geeignete Modelle | Vorteile | Nachteile | Kosten pro Einheit | |-----------|-------------------|----------|-----------|-------------------| | 2-8 Einheiten | Spezialisierte kleine Verwaltungen, Digitale Verwaltungen | Persönliche Betreuung, Flexible Lösungen | Höhere Kosten, Begrenzte Auswahl | 40-75 € monatlich | | 9-20 Einheiten | Regionale Verwaltungen, Mittelständische Unternehmen | Gutes Preis-Leistungs-Verhältnis, Lokale Kenntnisse | Mittlere Priorität | 20-30 € monatlich | | 21-50 Einheiten | Etablierte Verwaltungen, Große regionale Anbieter | Professionelle Prozesse, Umfassende Leistungen | Weniger individuelle Betreuung | 15-25 € monatlich | | 50+ Einheiten | Große Verwaltungsunternehmen, Konzerne | Niedrige Kosten, Umfassende Services | Anonyme Betreuung, Lange Reaktionszeiten | 12-20 € monatlich | Angaben sind Richtwerte und können je nach Zustand des Objekts, Leistungsumfang und Region stark variieren. ## Der Wechselprozess: Rechtssicher und strukturiert vorgehen Der Wechsel einer Hausverwaltung ist ein komplexer Prozess, der sorgfältige Planung und Beachtung rechtlicher Fristen erfordert. Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 ist dieser Prozess zwar einfacher geworden, dennoch sollten Sie die einzelnen Schritte genau beachten, um rechtliche Probleme zu vermeiden und einen reibungslosen Übergang zu gewährleisten. Der erste Schritt ist die Abberufung der aktuellen Hausverwaltung durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Nach [§ 26 Abs. 3 WEG](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__26.html) kann die Abberufung jederzeit erfolgen, ohne dass ein wichtiger Grund vorliegen muss. Dies ist eine wesentliche Erleichterung gegenüber der früheren Rechtslage, die einen wichtigen Grund für die Abberufung erforderte. Der Abberufungsbeschluss muss mit einfacher Mehrheit gefasst werden und sollte schriftlich dokumentiert werden. Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Abberufung und Kündigung des Verwaltervertrags. Die Abberufung beendet das Amt des Verwalters, während der Verwaltervertrag nach [§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__26.html) spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet. Diese Frist gibt beiden Seiten Zeit für eine ordnungsgemäße Übergabe und verhindert, dass die Eigentümergemeinschaft ohne Verwaltung dasteht. In der Praxis sollten Sie bereits vor der Abberufung eine neue Verwaltung gefunden haben, um nahtlose Übergänge zu ermöglichen. Die Kündigungsfristen des bestehenden Verwaltervertrags müssen ebenfalls beachtet werden. Auch wenn die Abberufung jederzeit möglich ist, können im Verwaltervertrag längere Kündigungsfristen vereinbart sein. Diese Fristen gelten jedoch nur für die ordentliche Kündigung, nicht für die Abberufung nach dem WEG. Bei der Abberufung greift die gesetzliche Sechs-Monats-Frist, unabhängig von den vertraglichen Vereinbarungen. ### Rechtshinweis: Fristen beim Verwalterwechsel beachten **Wichtige Fristen nach WEG:** - Abberufung: Jederzeit möglich (§ 26 Abs. 3 WEG) - Vertragsende: Spätestens 6 Monate nach Abberufung - Bestellung neuer Verwalter: Sollte vor Abberufung erfolgen **Vertragliche Fristen:** - Kündigungsfristen im Verwaltervertrag gelten nur für ordentliche Kündigung - Bei Abberufung greift die gesetzliche 6-Monats-Frist - Sonderregelungen für wichtigen Grund möglich **Empfehlung:** Lassen Sie sich bei komplexen Fällen von einem Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht beraten. ### Münchner Besonderheiten beim Verwaltungswechsel Der Münchner Immobilienmarkt bringt einige Besonderheiten mit sich, die beim Verwaltungswechsel zu beachten sind. Die hohe Nachfrage nach professionellen Hausverwaltungen in München kann dazu führen, dass gute Verwaltungen bereits ausgebucht sind oder längere Vorlaufzeiten benötigen. Planen Sie daher ausreichend Zeit für die Suche ein und beginnen Sie frühzeitig mit der Kontaktaufnahme zu potenziellen neuen Verwaltungen. Die Preisstruktur für Hausverwaltungen in München unterscheidet sich teilweise erheblich von anderen Regionen. Die hohen Immobilienpreise und die entsprechend hohen Instandhaltungskosten führen zu höheren Verwaltungsgebühren. Gleichzeitig ist die Qualität der Verwaltung aufgrund der hohen Immobilienwerte besonders wichtig. #### Der Münchner Immobilienmarkt und seine Auswirkungen München gehört zu den teuersten Immobilienmärkten Deutschlands. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Bestandsimmobilien liegen bei etwa 8.050 Euro für Wohnungen. Diese hohen Preise haben direkte Auswirkungen auf die Anforderungen an Hausverwaltungen: - **Höhere Qualitätsansprüche:** Bei Immobilienwerten von mehreren hunderttausend Euro pro Einheit erwarten Eigentümer eine entsprechend professionelle Verwaltung. - **Komplexere Instandhaltung:** Ältere Gebäude in begehrten Lagen erfordern oft aufwendige Sanierungsmaßnahmen, die fachkundige Planung und Überwachung benötigen. - **Höhere Verwaltungskosten:** Die allgemein höheren Kosten in München schlagen sich auch in den Verwaltungsgebühren nieder. - **Spezialisierung erforderlich:** Viele Verwaltungen spezialisieren sich auf bestimmte Gebäudetypen oder Stadtteile, um den besonderen Anforderungen gerecht zu werden. ## Kosten und Vergütung: Was eine gute Hausverwaltung wert ist Die Kosten für eine Hausverwaltung sind ein wichtiger Faktor bei der Auswahl, sollten aber niemals das alleinige Entscheidungskriterium sein. In München bewegen sich die Verwaltungsgebühren je nach Größe der WEG und Umfang der Leistungen zwischen 20 und 75 Euro pro Einheit und Monat. Diese Spanne hängt in erster Linie von der Größe der WEG ab und zeigt, wie wichtig es ist, die Leistungen genau zu vergleichen und das Preis-Leistungs-Verhältnis zu bewerten. Die Vergütungsstruktur von Hausverwaltungen kann sehr unterschiedlich gestaltet sein. Die häufigste Form ist eine monatliche Pauschale pro Wohneinheit, die alle Grundleistungen abdeckt. Zusätzlich können Kosten für Sonderleistungen wie die Betreuung von Sanierungsmaßnahmen, die Erstellung von Sonderabrechnungen oder die Teilnahme an Gerichtsterminen anfallen. Achten Sie darauf, dass alle Leistungen und Kosten transparent dargestellt werden und keine versteckten Gebühren entstehen. Bei der Bewertung der Verwaltungskosten sollten Sie auch die indirekten Kosten berücksichtigen. Eine günstige Verwaltung, die schlecht arbeitet, kann durch fehlerhafte Abrechnungen, vernachlässigte Instandhaltung oder schlechte Verhandlungen mit Dienstleistern erhebliche Mehrkosten verursachen. Eine professionelle Verwaltung hingegen kann durch vorausschauende Planung, gute Verhandlungen und effiziente Prozesse Kosten sparen, die ihre höheren Verwaltungsgebühren mehr als kompensieren. Die Kostentransparenz ist ein wichtiges Qualitätsmerkmal einer professionellen Hausverwaltung. Seriöse Verwaltungen werden Ihnen detaillierte Kostenaufstellungen zur Verfügung stellen und alle Gebühren vorab erläutern. Misstrauen Sie unbedingt Angeboten, die unrealistisch günstig erscheinen oder bei denen wichtige Kostenpositionen nicht aufgeführt sind. Oft verstecken sich hinter solchen Angeboten zusätzliche Gebühren, die erst später bekannt werden. Bei der Verhandlung über die Verwaltungsgebühren sollten Sie auch die Vertragslaufzeit berücksichtigen. Längere Vertragslaufzeiten können zu günstigeren Konditionen führen, schränken aber Ihre Flexibilität ein. Seit der WEG-Reform ist die Abberufung zwar jederzeit möglich, dennoch sollten Sie eine angemessene Balance zwischen Kosteneinsparungen und Flexibilität finden. #### Rechenbeispiel: Verwaltungskosten einer 20-Einheiten-WEG in München **Günstige Verwaltung (18 €/Einheit/Monat):** - Grundgebühr: 20 × 18 € × 12 = 4.320 € jährlich - Zusatzkosten (Sonderleistungen): ca. 800 € jährlich - Gesamtkosten: 5.120 € jährlich **Hochwertige Verwaltung (28 €/Einheit/Monat):** - Grundgebühr: 20 × 28 € × 12 = 6.720 € jährlich - Weniger Zusatzkosten durch Inklusivleistungen: ca. 200 € jährlich - Gesamtkosten: 6.920 € jährlich **Mehrkosten der hochwertigen Verwaltung:** 1.800 € jährlich **Mögliche Einsparungen durch bessere Verwaltung:** - Bessere Verhandlungen mit Dienstleistern: -5% = ca. 2.000 € jährlich - Vermeidung von Fehlern und Nacharbeiten: ca. 1.000 € jährlich - Vorausschauende Instandhaltung (langfristige Einsparungen): ca. 1.500 € jährlich **Netto-Einsparung trotz höherer Verwaltungskosten:** ca. 2.700 € jährlich ## Die Immobilienverwaltung Wottschal: Frische Perspektiven für München Als neu gegründete Hausverwaltung in München verfolge ich mit der [Immobilienverwaltung Wottschal](https://immowot.de/) einen innovativen Ansatz, der die traditionelle Hausverwaltung neu definiert. Meine Vision ist es, durch moderne Methoden, persönliche Betreuung und absolute Transparenz einen Service zu schaffen, der den Wert Ihrer Immobilie nachhaltig steigert. Dabei verstehe ich mich nicht nur als Verwalterin, sondern als Partnerin, die gemeinsam mit Ihnen die bestmöglichen Lösungen für Ihre Eigentümergemeinschaft entwickelt. Der Aufbau eines neuen Unternehmens bringt besondere Vorteile für meine Kunden mit sich. Jeder Kunde ist für mich besonders wichtig, da ich das Unternehmen aufbaue und eine hohe Leistungsbereitschaft mitbringe. Diese persönliche Betreuung unterscheidet mich von etablierten Verwaltungen, bei denen Kunden oft nur eine Nummer sind. Ich nehme mir die Zeit, Ihre spezifischen Bedürfnisse zu verstehen und maßgeschneiderte Lösungen zu entwickeln. Dabei setze ich auf eine Beziehung auf Augenhöhe, bei der Kommunikation und Transparenz im Mittelpunkt stehen. Innovation und moderne Technologie sind zentrale Säulen meiner Arbeitsweise. Als junge Unternehmerin nutze ich moderne Technologien und innovative Ansätze, um Verwaltungsprozesse zu optimieren und die Kommunikation zu verbessern. Dabei wähle ich Tools und Methoden aus, die dem aktuellen Stand der Technik entsprechen und echten Mehrwert bieten. Mein Ansatz ist dabei immer pragmatisch und lösungsorientiert – ich will etwas bewegen und sehe Stillstand als Rückschritt. Erfahren Sie mehr über meine [Leistungen](https://immowot.de/leistungen) und wie ich Ihre Eigentümergemeinschaft unterstützen kann. ## Praktische Tipps für die Zusammenarbeit mit der neuen Verwaltung Der erfolgreiche Start mit einer neuen Hausverwaltung hängt maßgeblich von einer strukturierten Übergabe und klaren Kommunikationsregeln ab. Die ersten Wochen und Monate sind entscheidend für den Aufbau einer vertrauensvollen Zusammenarbeit und die Etablierung effizienter Prozesse. Eine sorgfältige Vorbereitung und klare Erwartungen helfen dabei, von Anfang an eine professionelle Arbeitsbeziehung aufzubauen. Die Übergabe aller relevanten Unterlagen ist der erste kritische Schritt. Erstellen Sie gemeinsam mit der alten und neuen Verwaltung eine detaillierte Übergabeliste, die alle wichtigen Dokumente, Verträge und Informationen umfasst. Dazu gehören Eigentümerlisten, Verträge mit Dienstleistern, Versicherungsunterlagen, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und alle relevanten Korrespondenz. Die neue Verwaltung sollte auch Zugang zu allen Räumlichkeiten erhalten und über besondere Gegebenheiten des Objekts informiert werden. Kommunikationsstrukturen sollten von Beginn an klar definiert werden. Vereinbaren Sie mit der neuen Verwaltung feste Sprechzeiten und bevorzugte Kommunikationswege. Moderne Verwaltungen bieten oft verschiedene Kanäle wie Telefon, E-Mail, Online-Portale oder sogar Apps an. Klären Sie, welche Anliegen über welchen Kanal bearbeitet werden und welche Reaktionszeiten Sie erwarten können. Eine klare Kommunikationsstruktur verhindert Missverständnisse und sorgt für Effizienz. Die Definition von Erwartungen und Zielen ist ein weiterer wichtiger Baustein für eine erfolgreiche Zusammenarbeit. Besprechen Sie mit der neuen Verwaltung Ihre Prioritäten und besonderen Anforderungen. Möchten Sie beispielsweise besonderen Wert auf Kostenkontrolle legen, steht die Instandhaltung im Vordergrund oder ist Ihnen eine besonders intensive Kommunikation wichtig? Je klarer Sie Ihre Erwartungen formulieren, desto besser kann die Verwaltung ihre Arbeit darauf ausrichten. Regelmäßige Evaluierung der Verwaltungsleistung hilft dabei, Probleme frühzeitig zu erkennen und die Zusammenarbeit kontinuierlich zu verbessern. Vereinbaren Sie regelmäßige Gespräche oder Berichte, in denen die Verwaltung über ihre Aktivitäten informiert und Sie Feedback geben können. Viele erfolgreiche Eigentümergemeinschaften führen jährliche Bewertungen ihrer Verwaltung durch, um die Qualität der Zusammenarbeit zu überprüfen und Verbesserungspotenziale zu identifizieren. ### Achtung: Häufige Fallstricke bei der Zusammenarbeit mit neuer Verwaltung ⚠️ **Unvollständige Übergabe:** Fehlende Unterlagen können zu Verzögerungen und Problemen führen. Bestehen Sie auf einer vollständigen Dokumentation. ⚠️ **Unklare Kommunikationswege:** Ohne feste Strukturen entstehen Missverständnisse und Ineffizienzen. Definieren Sie klare Regeln. ⚠️ **Überhöhte Erwartungen:** Geben Sie der neuen Verwaltung Zeit, sich einzuarbeiten. Nicht alle Probleme lassen sich sofort lösen. ⚠️ **Fehlende Kontrolle:** Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Überprüfen Sie regelmäßig die Qualität der Verwaltungsarbeit. ⚠️ **Mangelnde Kooperation:** Eine erfolgreiche Verwaltung erfordert die Mitarbeit aller Eigentümer. Unterstützen Sie die Verwaltung bei ihrer Arbeit. ⚠️ **Vernachlässigung der Einarbeitung:** Investieren Sie Zeit in eine gründliche Einarbeitung der neuen Verwaltung. Dies zahlt sich langfristig aus. Die Einarbeitung der neuen Verwaltung sollte nicht unterschätzt werden. Auch erfahrene Verwaltungen benötigen Zeit, um sich mit den Besonderheiten Ihres Objekts und Ihrer Eigentümergemeinschaft vertraut zu machen. Planen Sie eine Einarbeitungsphase von mindestens drei Monaten ein, in der Sie der Verwaltung besonders intensiv zur Verfügung stehen. Dies ist eine Investition, die sich langfristig durch eine bessere Betreuungsqualität auszahlt. Die Dokumentation aller wichtigen Entscheidungen und Vereinbarungen ist essentiell für eine erfolgreiche Zusammenarbeit. Führen Sie Protokolle über wichtige Gespräche und halten Sie Vereinbarungen schriftlich fest. Dies schafft Klarheit und verhindert spätere Missverständnisse. Eine professionelle Verwaltung wird diese Dokumentation unterstützen und selbst entsprechende Systeme haben. ## Rechtliche Aspekte und aktuelle Entwicklungen Die rechtlichen Rahmenbedingungen für Hausverwaltungen haben sich in den letzten Jahren erheblich verändert. Die WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 brachte wichtige Neuerungen, die sowohl für Eigentümergemeinschaften als auch für Hausverwaltungen von großer Bedeutung sind. Das Verständnis dieser rechtlichen Entwicklungen hilft Ihnen dabei, Ihre Rechte als Eigentümer besser wahrzunehmen und fundierte Entscheidungen bei der Verwaltungsauswahl zu treffen. Die wichtigste Änderung betrifft die Abberufung von Hausverwaltungen. Während früher ein wichtiger Grund für die Abberufung erforderlich war, kann seit der Reform nach [§ 26 Abs. 3 WEG](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__26.html) jederzeit und ohne besonderen Grund abberufen werden. Diese Änderung stärkt die Position der Eigentümergemeinschaften erheblich und macht Verwaltungswechsel deutlich einfacher. Gleichzeitig erhöht sie den Druck auf Hausverwaltungen, kontinuierlich gute Leistungen zu erbringen. Die Haftung von Hausverwaltungen ist ein weiterer wichtiger rechtlicher Aspekt. Hausverwaltungen haften für Schäden, die durch Pflichtverletzungen entstehen. Dies umfasst sowohl fahrlässige als auch vorsätzliche Handlungen. Eine professionelle Hausverwaltung sollte daher über eine ausreichende Berufshaftpflichtversicherung verfügen. Fragen Sie bei der Auswahl einer neuen Verwaltung explizit nach dem Versicherungsschutz und lassen Sie sich entsprechende Nachweise vorlegen. Die Digitalisierung bringt auch rechtliche Herausforderungen mit sich. Datenschutz und IT-Sicherheit werden immer wichtiger, da Hausverwaltungen mit sensiblen persönlichen Daten der Eigentümer arbeiten. Eine moderne Verwaltung sollte über entsprechende Datenschutzkonzepte verfügen und die Anforderungen der DSGVO erfüllen. Dies ist nicht nur rechtlich erforderlich, sondern auch ein Qualitätsmerkmal für die Professionalität der Verwaltung. --- Dieser Artikel wurde mit größter Sorgfalt erstellt und basiert auf aktuellen rechtlichen Grundlagen. Für individuelle Rechtsfragen empfehlen wir die Beratung durch einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht. 18:["$","$L22",null,{"post":{"slug":"hausverwaltung-kleine-weg-strategien-muenchen","title":"Hausverwaltung für kleine WEGs finden: mit diesen Strategien","excerpt":"Hausverwaltungssuche als kleine WEG in München? Diese Strategien helfen bei der Verwaltungssuche. 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