Der Vermögensbericht § 28 WEG: Finanz-Check für Eigentümer

Es gibt diesen einen Moment in jeder Eigentümerversammlung, in dem es plötzlich still wird. Nicht bei der Debatte über den neuen Fahrradständer. Auch nicht beim ewigen Streit über die Gartenpflege. Sondern dann, wenn jemand fragt: Wie viel Geld haben wir eigentlich? Und, fast noch wichtiger: Ist das genug?

Genau für diesen Moment gibt es seit der großen WEG-Reform ein Dokument, das erstaunlich wenige Eigentümer wirklich lesen. Den Vermögensbericht. Ein sperriges Wort, zugegeben. Dahinter steckt aber das ehrlichste Instrument, das eine Wohnungseigentümergemeinschaft besitzt, um sich selbst in die Bücher zu schauen.

Ich erlebe in der täglichen Arbeit als Verwalterin immer wieder, dass dieser Bericht unterschätzt wird. Dabei ist er, richtig gelesen, so etwas wie der Blutdruckwert der Gemeinschaft. Eine einzige Momentaufnahme, die verrät, ob die WEG kerngesund ist oder ob sich im Hintergrund gerade etwas zusammenbraut. Schauen wir uns an, was drinsteht, was das Gesetz verlangt, und, ganz praktisch, was Sie als Eigentümer oder Beirat damit anfangen können.

Woher der Vermögensbericht kommt und warum es ihn gibt

Bis Ende 2020 kannte das Wohnungseigentumsgesetz keinen verpflichtenden Vermögensbericht. Es gab den sogenannten Vermögensstatus, aber der war freiwillig, eine Kür, kein Muss. Wer eine sorgfältige Verwaltung hatte, bekam ihn. Wer nicht, tappte im Dunkeln.

Das änderte sich mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, kurz WEMoG, das am 1. Dezember 2020 in Kraft trat. Seither steht in § 28 Abs. 4 WEG schwarz auf weiß, dass der Verwalter nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen hat. Weil das Gesetz zum 1. Dezember 2020 griff, betraf die Pflicht im Grundsatz erstmals das am 31. Dezember 2020 endende Kalenderjahr.

Warum der ganze Aufwand? Die Idee des Gesetzgebers war denkbar einfach. Die Eigentümer sollen sich, wie es in der Gesetzesbegründung heißt, ein möglichst genaues Bild über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft machen können. Das klingt nach Beamtendeutsch, meint aber etwas sehr Konkretes: Transparenz. Jeder soll sehen können, was da ist, was fehlt, wem die Gemeinschaft Geld schuldet und wer der Gemeinschaft Geld schuldet.

Drei Dokumente, drei Perspektiven, so lässt es sich merken. Der Wirtschaftsplan nach § 28 Abs. 1 WEG blickt nach vorn und plant das kommende Jahr. Die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 WEG blickt zurück und rechnet das vergangene Jahr ab. Und der Vermögensbericht? Der macht ein Foto vom Hier und Jetzt, genauer: vom Stichtag 31. Dezember. Er ist die Bestandsaufnahme zwischen Rückblick und Vorschau.

Was drinstehen muss und was nicht

Jetzt wird es konkret, und hier lohnt sich Genauigkeit, weil im Internet einiges an Halbwissen kursiert. Das Gesetz nennt genau zwei zwingende Bestandteile.

Erstens: den Stand der Rücklagen. Gemeint ist vor allem die Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG, früher hieß sie Instandhaltungsrücklage. Dazu kommen alle weiteren Rücklagen, die die Gemeinschaft per Beschluss gebildet hat, etwa eine Liquiditätsrücklage. Und, das ist der Knackpunkt: Anzugeben ist der Stand, also der tatsächliche Ist-Wert, nicht irgendeine Wunschgröße aus dem Wirtschaftsplan. Was wirklich auf dem Konto liegt, zählt.

Zweitens: eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens. Und hier beginnt der Bereich, in dem das Gesetz bewusst vage bleibt. Es definiert nämlich weder, was wesentlich genau bedeutet, noch nennt es eine Wertgrenze, eine vorgeschriebene Gliederung oder eine Bewertungsmethode. Der Gesetzgeber hat hier Spielraum gelassen.

Was in der Praxis regelmäßig hineingehört, sind die naheliegenden Positionen: Bankguthaben auf den Giro- und Rücklagenkonten mit den Salden zum Stichtag, etwaige Barmittel, Forderungen der Gemeinschaft, und zwar gegen Dritte wie auch gegen einzelne Eigentümer, dazu die Verbindlichkeiten, also offene Handwerkerrechnungen oder ein laufendes Sanierungsdarlehen. Auch bedeutende Sachwerte können dazugehören, der noch nicht verbrauchte Heizölvorrat im Tank etwa oder der teure Aufsitzmäher für die Gartenpflege.

Ein weit verbreiteter Irrtum, dem ich hier gleich vorbeugen möchte: Es gibt keine feste gesetzliche Wertgrenze, ab der ein Gegenstand als wesentlich gilt. In manchen Ratgebern geistert ein Schwellenwert herum, mal 800 Euro, mal ein anderer Betrag. Das ist bestenfalls eine unverbindliche Verbands- oder Literaturmeinung, keine Regel aus Gesetz oder Verordnung. Ob etwas wesentlich ist, richtet sich nach der Bedeutung für die wirtschaftliche Lage der jeweiligen Gemeinschaft, und die ist bei einer Zwölf-Parteien-Anlage in Haidhausen eine andere als bei einer Großanlage mit 200 Einheiten in Neuperlach.

Wichtig ist auch die Abgrenzung zur Bilanz. Der Vermögensbericht ist eine Aufstellung, keine kaufmännische Bilanz mit Bewertungsvorschriften. Geldforderungen und Verbindlichkeiten wird man sinnvollerweise betragsmäßig ausweisen, Sachwerte eher benennen als exakt bewerten. Das ist ein vernünftiger Gestaltungsmaßstab, der auch der Richtung der Rechtsprechung entspricht, aber, und das sage ich mit Bedacht, es steht so nicht wörtlich im Gesetz. Wer den Bericht erstellt, hat hier durchaus Ermessen.

Soll und Ist, oder: warum eine Differenz hellhörig machen sollte

Kommen wir zu dem Punkt, an dem der Bericht richtig spannend wird. Das Gesetz verlangt den Stand der Rücklage, also den Ist-Wert. Nicht die geplante Soll-Größe. Und genau in der Lücke zwischen beiden Werten steckt die eigentliche Information.

Ein Beispiel. Der Wirtschaftsplan sah vor, dass zum Jahresende 80.000 Euro in der Erhaltungsrücklage liegen sollten. Im Vermögensbericht steht aber ein Ist-Stand von 62.000 Euro. Wo sind die 18.000 Euro? Vielleicht haben mehrere Eigentümer ihr Hausgeld nicht gezahlt. Vielleicht musste die Verwaltung, um über die Runden zu kommen, kurzfristig aus der Rücklage schöpfen. Beides sollte man wissen. Beides steht nicht da, wenn nur der nackte Ist-Wert genannt wird.

Deshalb mein dringender Rat, sowohl an Verwalterkollegen als auch an Beiräte, die auf einen guten Bericht hinwirken wollen: Stellen Sie Soll und Ist nebeneinander. Zeigen Sie die Entwicklung der Rücklage über das Jahr. Und beziffern Sie Hausgeldrückstände nicht als anonyme Gesamtsumme, sondern nachvollziehbar, idealerweise als Liste nach Einheiten. All das verlangt das Gesetz nicht ausdrücklich. Es ist eine freiwillige Erweiterung. Aber es ist der Unterschied zwischen einem Bericht, der eine Pflichtübung abhakt, und einem, der wirklich Auskunft gibt. Die Gemeinschaft kann solche Inhalte übrigens per Beschluss zur Vorgabe machen.

Dass eine unerklärte Diskrepanz Probleme macht, zeigt ein Fall aus Dortmund. Das Landgericht Dortmund befasste sich mit einem Vermögensbericht, in dem die ausgewiesene Rücklage nicht nachvollziehbar zum genannten Kontostand passte, ohne dass Gründe dafür erkennbar waren (Urteil vom 13.09.2022, Az. 1 S 64/22). Ergebnis: Der Bericht war mangelhaft, der Eigentümer konnte Korrektur verlangen. Vorsicht ist trotzdem bei der Verallgemeinerung geboten. Nicht jede Soll-Ist-Differenz macht einen Bericht automatisch mangelhaft. Entscheidend ist, ob er insgesamt ein nachvollziehbares Bild der tatsächlichen Vermögenslage ermöglicht. Eine erklärte Differenz ist kein Mangel, eine unerklärte kann einer sein.

Ein Bericht ohne Abstimmung, und trotzdem mit Zähnen

Jetzt kommt die Eigenheit, die viele überrascht. Über den Vermögensbericht wird nicht abgestimmt. Es gibt keinen Genehmigungsbeschluss, keine Feststellung durch die Versammlung, nichts dergleichen. Das Gesetz sieht schlicht vor, dass er erstellt und zur Verfügung gestellt wird. Punkt.

Das hat eine praktische Folge, die man kennen sollte. Weil der Bericht selbst kein Beschluss ist, kann er auch nicht wie ein Beschluss angefochten werden. Wer meint, der Bericht sei falsch oder unvollständig, klagt also nicht auf dessen Ungültigkeit, sondern hat einen Anspruch auf Erstellung beziehungsweise Berichtigung, und zwar, das ist wichtig, gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht direkt gegen den Verwalter persönlich.

Warum gegen die Gemeinschaft und nicht gegen den Verwalter? Weil die Pflicht des Verwalters aus § 28 Abs. 4 WEG im Innenverhältnis zur Gemeinschaft besteht. Der einzelne Eigentümer hat seinen Anspruch gegen die GdWE, und die wiederum kann sich intern an ihrem Verwalter schadlos halten. Genau so hat es das Landgericht Dortmund gesehen, als es eine Gemeinschaft zur Erstellung eines Vermögensberichts verurteilte (Urteil vom 01.03.2022, Az. 1 S 172/21). Übrigens hat dasselbe Gericht klargestellt, dass der Eigentümer keinen darüber hinausgehenden allgemeinen Rechenschaftsbericht verlangen kann. Der gesetzliche Anspruch reicht so weit, wie § 28 Abs. 4 WEG reicht, nicht weiter.

Und jetzt der Hebel, der den ganzen zahnlos wirkenden Bericht doch ziemlich scharf macht: die Entlastung. Das Landgericht Frankfurt am Main entschied, dass ein Beschluss, mit dem der Verwalter entlastet wird, obwohl kein ordnungsmäßiger Vermögensbericht vorliegt, nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und damit anfechtbar ist (Urteil vom 09.11.2023, Az. 2-13 S 3/23). Kein vorgelegter Bericht, keine saubere Entlastung, so lässt sich das zusammenfassen.

Aber, und den Vorbehalt mache ich bewusst, das ist eine landgerichtliche Entscheidung, keine gesetzliche Automatik und bislang nicht höchstrichterlich durch den Bundesgerichtshof bestätigt. Ein solcher Entlastungsbeschluss ist nach dieser Rechtsprechung anfechtbar, nicht ohne Weiteres nichtig. Die Unterscheidung mag akademisch klingen, sie ist es nicht: Ein anfechtbarer Beschluss bleibt wirksam, wenn ihn niemand fristgerecht angreift.

Wann, wie und von wem: die Formfragen

Das Gesetz sagt: nach Ablauf eines Kalenderjahres. Der Bericht bezieht sich also auf den Stichtag 31. Dezember. Eine feste Frist, bis wann er vorliegen muss, nennt § 28 Abs. 4 WEG hingegen nicht. In der Praxis wird er meist gemeinsam mit Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan zur jährlichen Versammlung präsentiert, was sich anbietet, aber keine gesetzlich fixierte Frist ist. Wer irgendwo liest, es gälten zwingend drei oder sechs Monate, sollte das als groben Richtwert nehmen, nicht als Rechtsregel.

Auch bei der Form lässt das Gesetz Spielraum. Zur Verfügung stellen, mehr steht da nicht. Ob per E-Mail als PDF, per Post oder über ein Eigentümerportal, das schreibt die Norm nicht vor. Ob im Einzelfall auch eine bloße Einsichtnahmemöglichkeit genügt, ist eine Auslegungsfrage, über die man streiten kann. Die Gemeinschaft kann die Art der Übermittlung sinnvollerweise durch Beschluss regeln, dann herrscht Klarheit für alle.

Eine Frage, die in München mit seinen häufigen Verwalterwechseln oft auftaucht: Wer erstellt den Bericht, wenn der Verwalter mitten im Jahr wechselt? Dazu hat das Landgericht Frankfurt am Main entschieden, dass die Pflicht erst mit Ablauf des Kalenderjahres entsteht (Beschluss vom 06.01.2025, Az. 2-13 S 109/24). Ein Verwalter, der zum 30. September ausscheidet, schuldet also keinen Rumpf-Vermögensbericht für die ersten neun Monate. Zuständig ist grundsätzlich, wer zum 31. Dezember im Amt ist. Daraus folgt allerdings nicht, dass damit jede vertragliche Mitwirkungs-, Herausgabe- oder Abrechnungspflicht des alten Verwalters erledigt wäre. Mein Praxistipp: Regeln Sie im Verwaltervertrag ausdrücklich, dass der neue Verwalter Jahresabrechnung und Vermögensbericht für das abgelaufene Jahr erstellt. Das erspart hinterher böse Überraschungen.

Was tun, wenn nichts kommt?

Der häufigste Fall in der Beratung ist leider nicht der fehlerhafte, sondern der gar nicht erst vorgelegte Bericht. Was also, wenn der Verwalter mauert?

Zunächst: schriftlich anfordern, mit angemessener Frist. Oft löst schon das freundliche, aber bestimmte Schreiben das Problem. Hilft das nicht, kann der einzelne Eigentümer die Gemeinschaft auf Erstellung beziehungsweise ordnungsgemäße Zurverfügungstellung in Anspruch nehmen. Üblicherweise klagt also der Eigentümer gegen die GdWE, und die Gemeinschaft verfolgt ihrerseits Ansprüche gegen ihren Verwalter aus dem Verwaltervertrag. Ein Schadensersatzanspruch etwa aus § 280 Abs. 1 BGB kommt in Betracht, setzt aber Pflichtverletzung, einen konkreten Schaden und in der Regel Vertretenmüssen voraus. Verfahrenskosten entstehen nicht automatisch als ersatzfähiger Schaden, das wäre zu einfach gedacht.

Ist der Anspruch erst einmal tituliert, geht es um Vollstreckung. Weil die Erstellung eines Vermögensberichts eine höchstpersönliche, nicht durch Dritte vertretbare Handlung ist, greift § 888 ZPO. Das Gericht kann ein Zwangsgeld festsetzen, das einzelne Zwangsgeld darf 25.000 Euro nicht übersteigen, und ersatzweise Zwangshaft anordnen. Für die Zwangshaft gelten die allgemeinen Haftvorschriften der ZPO entsprechend, wonach die Haft insgesamt sechs Monate nicht überschreiten darf. In der Praxis ist das die absolute Ausnahme, in aller Regel wirkt schon die Androhung. Wichtig als Korrektur eines verbreiteten Zitierfehlers: Die Sechs-Monats-Grenze ergibt sich heute über § 888 Abs. 1 Satz 3 ZPO und die entsprechend anwendbaren Haftvorschriften. Die früher gern zitierte Einzelnorm dieser Nummer im Zwangsvollstreckungsteil ist mittlerweile weggefallen, weshalb man sie nicht mehr als Fundstelle nennen sollte.

Und schließlich der große Hebel: Wer als Verwalter beharrlich keinen Vermögensbericht liefert, obwohl er dazu verpflichtet ist und abgemahnt wurde, riskiert die Abberufung. Nach § 26 Abs. 3 WEG kann die Bestellung aus wichtigem Grund widerrufen werden. Die dauerhafte Verweigerung einer gesetzlichen Kernpflicht kann ein solcher wichtiger Grund sein. Für geordnete finanzielle Verhältnisse zu sorgen, gehört nun einmal zum Handwerk.

Der Beirat und der Bericht

Der Verwaltungsbeirat ist die Kontrollinstanz der Gemeinschaft, und viele Beiräte fragen mich, ob sie den Vermögensbericht eigentlich prüfen müssen. Die ehrliche Antwort: Das Gesetz nennt ihn an dieser Stelle nicht ausdrücklich. Nach § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG prüft der Beirat Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung und versieht sie vor der Beschlussfassung mit einer Stellungnahme. Der Vermögensbericht steht dort nicht, schlicht weil über ihn nicht beschlossen wird.

Aber, und das ist die sachgerechte Empfehlung: Die allgemeine Überwachungsaufgabe aus § 29 Abs. 2 Satz 1 WEG kann es durchaus nahelegen, den Vermögensbericht in die Prüfung einzubeziehen, gerade vor einer vorgeschlagenen Verwalterentlastung. Wer als Beirat der Entlastung zustimmt, ohne den Bericht gesehen zu haben, macht sich das Leben unnötig schwer. Praktisch schaut der Beirat, ob alle Rücklagen und wesentlichen Vermögensteile vollständig erfasst sind und ob die Endsalden belegt werden, etwa durch die Kontoauszüge zum Stichtag.

Zur Beruhigung aller ehrenamtlichen Beiräte, und das sind die allermeisten: Nach § 29 Abs. 3 WEG haften unentgeltlich tätige Beiratsmitglieder nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Sie müssen keine Wirtschaftsprüfer sein. An einen ehrenamtlichen Beirat dürfen nicht dieselben Maßstäbe angelegt werden wie an einen professionellen Verwalter. Wer gewissenhaft hinschaut und Auffälligkeiten anspricht, tut, was von ihm erwartet wird. Mehr zu den Rechten und Pflichten des Gremiums finden Sie in unserem Beitrag zu Haftung und Vergütung des WEG-Beirats.

Der Gesundheits-Check: Was der Bericht wirklich verrät

Jetzt zum praktisch spannendsten Teil. Was können Sie aus dem Vermögensbericht herauslesen, wenn Sie wissen, worauf Sie achten müssen? Ich lese solche Berichte beruflich, und es sind immer wieder dieselben Signale, die aufhorchen lassen.

Da wäre zunächst die Höhe der Erhaltungsrücklage. Eine gesetzliche Mindesthöhe gibt es nicht, das sei ausdrücklich gesagt. § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG nennt die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, beziffert aber weder einen Betrag noch eine Formel. Es kursieren Orientierungsmodelle, die Peterssche Formel etwa oder Quadratmeter-Richtwerte pro Jahr. Nützlich als grobe Hausnummer, ja. Aber es sind wirtschaftliche Faustregeln, keine rechtlichen Prüfmaßstäbe. Was angemessen ist, hängt vom konkreten Objekt ab: Alter, Zustand, technische Ausstattung, absehbarer Erhaltungsbedarf, Liquidität. Eine gut gefüllte Rücklage bei einem sanierten Neubau bedeutet etwas anderes als dieselbe Summe bei einem ungedämmten Altbau von 1965, bei dem Dach und Heizung in absehbarer Zeit fällig werden.

Das zweite Signal sind hohe Hausgeldrückstände. Stehen im Bericht erhebliche offene Forderungen gegen einzelne Eigentümer, ist das ein Warnzeichen für die Liquidität. Zahlt eine Partei dauerhaft nicht, müssen die anderen das kompensieren, sonst fehlt am Ende das Geld für die Handwerkerrechnung.

Das dritte, und subtilste Signal, ist die schon erwähnte unerklärte Soll-Ist-Differenz bei der Rücklage. Passt der ausgewiesene Rücklagenstand nicht zum tatsächlichen Kontostand, und fehlt eine Erklärung, sollte man nachhaken. Es muss nichts Schlimmes dahinterstecken, oft ist es ein Buchungsdetail. Aber man will es wissen.

Ein Wort noch zur Kontoführung, weil hier ein hartnäckiger Mythos umgeht. Man liest gelegentlich, laufendes Geld und Rücklage müssten wegen eines Trennungsgebots aus § 27 WEG zwingend auf getrennten Konten liegen. Das stimmt so nicht. § 27 WEG regelt Aufgaben und Befugnisse des Verwalters und enthält weder ein solches Trennungsgebot für laufende Mittel und Rücklage noch eine Pflicht zur mündelsicheren Anlage. Zu unterscheiden sind zwei Ebenen. Klar ist: Das Gemeinschaftsvermögen ist vom Privatvermögen des Verwalters getrennt zu halten, Gemeinschaftsgelder gehören nicht auf ein Verwalterkonto. Eine zwingende gesetzliche Pflicht, laufendes Gemeinschaftsgeld und Erhaltungsrücklage auf separaten Konten zu führen, folgt aus § 27 WEG hingegen nicht. Ein gemeinsames Konto ist also nicht schon deshalb rechtswidrig. Es kann aber Transparenz, Nachweisbarkeit und Liquiditätssteuerung erschweren, weshalb eine getrennte Kontoführung durchaus zweckmäßig sein kann. Zweckmäßig, nicht gesetzlich erzwungen, das ist der feine, aber wichtige Unterschied.

Der Vermögensbericht beim Wohnungskauf

Für alle, die in München eine Eigentumswohnung kaufen wollen, ist der Vermögensbericht Pflichtlektüre, kein Kann. Er gehört, zusammen mit den letzten Versammlungsprotokollen, den Jahresabrechnungen und dem aktuellen Wirtschaftsplan, in jede sorgfältige Prüfung vor dem Notartermin.

Warum? Weil Sie in eine bestehende finanzielle Gemeinschaft eintreten. Der wirtschaftliche Anteil an der Erhaltungsrücklage ist gemeinschaftsbezogen und bleibt bei der Gemeinschaft, ein isolierter Auszahlungsanspruch des Verkäufers gegen die WEG besteht regelmäßig nicht. Wie Käufer und Verkäufer die Rücklage untereinander behandeln, insbesondere ob sie im Kaufpreis berücksichtigt wird, ist eine Frage des Kaufvertrags und sollte dort geregelt werden.

Eine Bemerkung zur Vorsicht, weil auch dazu Halbwahrheiten kursieren: Die pauschale Behauptung, ein im Kaufvertrag ausgewiesener Rücklagenanteil mindere ohne Weiteres die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer, ist in dieser Allgemeinheit nicht belastbar. Die steuerliche Behandlung ist heikel und einzelfallabhängig. Verlassen Sie sich hier bitte nicht auf Faustregeln aus dem Internet, sondern auf Ihren Steuerberater oder Notar, der die aktuelle Rechtslage kennt.

Worauf es beim Kauf wirklich ankommt: Passt die Rücklage zum Gebäude? Ein leerer Topf bei einer in die Jahre gekommenen Anlage bedeutet, dass anstehende Maßnahmen über Sonderumlagen finanziert werden müssen, und die treffen dann Sie als neuen Eigentümer. Ob und wann Sie tatsächlich zahlen müssen, hängt aber vom jeweiligen Beschluss, der Fälligkeit, dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs und den Vereinbarungen im Kaufvertrag ab. Eine bloß absehbare Maßnahme allein begründet noch keine automatisch fällige Zahlungspflicht. Der Bericht sagt Ihnen aber, wie dick das Polster ist, auf das Sie sich setzen. Oder eben, wie dünn.

Wer ohnehin gerade über einen Wechsel der Verwaltung nachdenkt, findet in unserem Ratgeber zum Hausverwaltungswechsel in München weitere Orientierung, gerade zu den Unterlagen, die dabei vollständig zu übergeben sind.

Fazit: Lesen Sie den Bericht, den Sie sowieso bekommen

Der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG ist keine bürokratische Fußnote. Er ist, wenn man ihn ernst nimmt, das ehrlichste Dokument der ganzen Gemeinschaft. Nach Ablauf jedes Kalenderjahres muss der Verwalter ihn erstellen und jedem Eigentümer zur Verfügung stellen, mit dem Stand der Rücklagen und dem wesentlichen Gemeinschaftsvermögen. Über ihn wird nicht abgestimmt, aber ohne ihn wird es eng, etwa bei der Entlastung.

Was das Gesetz bewusst offenlässt, ist eine feste Frist, eine bestimmte Übermittlungsform und eine starre Wertgrenze für das, was wesentlich ist. Diese Lücken kann und sollte die Gemeinschaft durch kluge Beschlüsse füllen, indem sie etwa Soll-Ist-Vergleiche und Rückstandslisten zur Vorgabe macht. Fehlt der Bericht oder ist er mangelhaft, kann jeder Eigentümer die Gemeinschaft auf Erstellung oder Berichtigung in Anspruch nehmen, und ein Entlastungsbeschluss ohne vorgelegten Bericht ist nach der Rechtsprechung des LG Frankfurt anfechtbar.

Mein Rat, ganz unjuristisch zum Schluss: Werfen Sie das Ding nicht ungelesen in den Ordner. Schauen Sie auf drei Zahlen, den Ist-Stand der Rücklage, die Summe der Rückstände, die Differenz zwischen Soll und Ist. Das dauert fünf Minuten und sagt Ihnen mehr über die Zukunft Ihrer WEG als so manche einstündige Debatte in der Versammlung.

Haben Sie Fragen zu Ihrem konkreten Vermögensbericht oder möchten Sie ihn einordnen lassen? Sprechen Sie uns an unter Kontakt. Bärbel Kranzmeier und das Team der Immobilienverwaltung Wottschal helfen gern weiter.

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Dieser Beitrag gibt den Stand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei konkreten Fragen empfiehlt sich die Beratung durch einen auf Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Rechtsanwalt oder Steuerberater.